2011年3月8日 星期二
代書, 房地產資訊, 房屋仲介, 買屋資訊, 購屋須知
代書, 房地產資訊, 房屋仲介, 買屋資訊, 購屋須知
購屋時要如何找代書
土地登記代理人即俗稱土地代書，目前依地政士法之規定正名為地政士。由於社會分工日趨細密，遇有購置房地產須辦理所有權移轉登記時，往往因權利關係人本身的忙碌，無法親自申請登記，加上土地登記所涉及之法令規章極為複雜，並非一般人所能了解，當事人便多將登記等事務委之於代書代為申辦。
就買賣房地而言，土地代書的服務範圍極為廣泛，從土地稅的節稅規劃、產權移轉登記、銀行融資貸款服務等，如買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報，契稅申報、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅、所有權移轉登記、權狀領取、交屋稅費分算、自用地價稅申請、貸款銀行的提供、申辦等均包辦到底。
一般房地產買賣，習慣上由買方尋找代書，再由雙方共同授權委託代書辦件，因此極易造成賣方對代書的不信任感。
在此建議消費者可從幾方面來選擇代書：
（1）是否為代書公會會員。
（2）二、是否有專業代理人（地政士）證書及開業執照。
（3）開業時間長短。
（4）規模較大者，其所聘請的代書可確保具一定的專業水準，且大公司在管理上教較有制度，對消費者而言等於多了一層保障。
（5）在市場上具公正、專業形象者，較能為買、賣方信賴，無形中已化解買賣雙方的防衛心理。
（6）多問幾家，瞭解其收費是否合理。
如是透過仲介公司買賣房屋，通常在承購銷售合約中，會約定由仲介公司指定之專任代書或事務所辦理。若以預售屋來說，代書則多由賣方安排。一般建設公司多委託固定的代書或代書事務所辦理有關事項，而規模較大的建設公司則聘有專任代書，提供整體性的服務。所以選擇信用可靠的建設公司購屋較為保障。
聯絡請洽 0966189846 林代書
購屋時要如何找代書
土地登記代理人即俗稱土地代書，目前依地政士法之規定正名為地政士。由於社會分工日趨細密，遇有購置房地產須辦理所有權移轉登記時，往往因權利關係人本身的忙碌，無法親自申請登記，加上土地登記所涉及之法令規章極為複雜，並非一般人所能了解，當事人便多將登記等事務委之於代書代為申辦。
就買賣房地而言，土地代書的服務範圍極為廣泛，從土地稅的節稅規劃、產權移轉登記、銀行融資貸款服務等，如買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報，契稅申報、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅、所有權移轉登記、權狀領取、交屋稅費分算、自用地價稅申請、貸款銀行的提供、申辦等均包辦到底。
一般房地產買賣，習慣上由買方尋找代書，再由雙方共同授權委託代書辦件，因此極易造成賣方對代書的不信任感。
在此建議消費者可從幾方面來選擇代書：
（1）是否為代書公會會員。
（2）二、是否有專業代理人（地政士）證書及開業執照。
（3）開業時間長短。
（4）規模較大者，其所聘請的代書可確保具一定的專業水準，且大公司在管理上教較有制度，對消費者而言等於多了一層保障。
（5）在市場上具公正、專業形象者，較能為買、賣方信賴，無形中已化解買賣雙方的防衛心理。
（6）多問幾家，瞭解其收費是否合理。
如是透過仲介公司買賣房屋，通常在承購銷售合約中，會約定由仲介公司指定之專任代書或事務所辦理。若以預售屋來說，代書則多由賣方安排。一般建設公司多委託固定的代書或代書事務所辦理有關事項，而規模較大的建設公司則聘有專任代書，提供整體性的服務。所以選擇信用可靠的建設公司購屋較為保障。
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代書、地政士登記服務項目
代書正名為地政士 房產交易不可少
一般人所說的代書正式名稱為地政士，需取得地政士執照才可執業，工作內容主要為不動產合約簽訂、產權登記、抵押貸款、稅務申報、金融資產相關登記業務等，與房產交易密不可分。近年來由於房屋買賣交易量增加，過戶案量跟著變多，不但人力需求恐急，按件計酬的代書工作，薪資水準也相對提高。根據民國99年勞委會平均薪資統計資料顯示，土地代書月平均薪資來到71,226元，比前一年增加了40%，為排名第八的高薪行業，比企業主管和經理人員平均薪資還要高。
信義代書執行協理陳學良表示，以信義代書為例，平均每人每月可接案17件以上，還有穩定的案件來源，讓信義代書有6成以上是人人稱羨的百萬高薪族。但是代書為一重視專業技能及服務能力的工作，前半年為儲備訓練期，由事務所以專業實務兼俱之代書養成系統，完整培育其獨立作業能力。
房屋二胎0966189846
代辦 房屋二胎 借款 ，只要備妥 房屋 或 土地 其
建物所有權狀正本、印鑑證明、戶籍謄本、印鑑章，
迅速幫您進行房屋鑑價後，再依 房屋二胎 相關程序
辦理即可撥款!
房屋二胎0966189846
一般人所說的代書正式名稱為地政士，需取得地政士執照才可執業，工作內容主要為不動產合約簽訂、產權登記、抵押貸款、稅務申報、金融資產相關登記業務等，與房產交易密不可分。近年來由於房屋買賣交易量增加，過戶案量跟著變多，不但人力需求恐急，按件計酬的代書工作，薪資水準也相對提高。根據民國99年勞委會平均薪資統計資料顯示，土地代書月平均薪資來到71,226元，比前一年增加了40%，為排名第八的高薪行業，比企業主管和經理人員平均薪資還要高。
信義代書執行協理陳學良表示，以信義代書為例，平均每人每月可接案17件以上，還有穩定的案件來源，讓信義代書有6成以上是人人稱羨的百萬高薪族。但是代書為一重視專業技能及服務能力的工作，前半年為儲備訓練期，由事務所以專業實務兼俱之代書養成系統，完整培育其獨立作業能力。
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2011年3月7日 星期一
公同共有和分管協議
公同共有和分管協議 咨詢專線 0966189846 林代書
生活稅務與法務》共有土地分管協議 也有糾紛【經濟日報╱林敏弘】
我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子： 有三兄弟共有一塊地，是上一代留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。
後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二，形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。 事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。 不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。
況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。 不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。
不過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。 過去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。
不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。 許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。
所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。 所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。 咨詢專線 0966189846 林代書
生活稅務與法務》共有土地分管協議 也有糾紛【經濟日報╱林敏弘】
我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子： 有三兄弟共有一塊地，是上一代留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。
後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二，形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。 事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。 不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。
況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。 不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。
不過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。 過去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。
不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。 許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。
所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。 所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。 咨詢專線 0966189846 林代書
2011年3月5日 星期六
代書作業流程
⊙ 代書作業流程 0966189846林代書
簽約當日，申請當日最新建物、土地謄本、並核對雙方身份證明、
賣方保證產權清楚，若有抵押設定，需請銀行確定代償金額經產權確認後、
協議買賣條件及雙方權利義務，同時雙方確認屋況。
申報契稅、土地增值稅、約５至７個工作天，
待稅單核發，賣方如有欠繳房屋稅及地價稅一併繳清。
貸款銀行由買方提供或代書配合指定，銀行估價、確定貸款人資格、
工作收入證明、放款金額、利率，待銀行核定同意貸款，買方至貸款
銀行開戶對保，完成借款手續，銀行簽發貸款之設定契約文件。
由代書將過戶文件及設定文件，送至地政機關辦理移轉登記約２－３個工作天完成。
買方銀行撥款貸償賣方銀行時，直接匯入賣方指定代償銀行帳戶，
次日由代書領取清償證明送塗銷賣方抵押權即可。
交屋，稅費分算、尾款付清、雙方點交房屋。
<< 買賣應備文件 << 買賣作業流程
0966189846林代書
簽約當日，申請當日最新建物、土地謄本、並核對雙方身份證明、
賣方保證產權清楚，若有抵押設定，需請銀行確定代償金額經產權確認後、
協議買賣條件及雙方權利義務，同時雙方確認屋況。
申報契稅、土地增值稅、約５至７個工作天，
待稅單核發，賣方如有欠繳房屋稅及地價稅一併繳清。
貸款銀行由買方提供或代書配合指定，銀行估價、確定貸款人資格、
工作收入證明、放款金額、利率，待銀行核定同意貸款，買方至貸款
銀行開戶對保，完成借款手續，銀行簽發貸款之設定契約文件。
由代書將過戶文件及設定文件，送至地政機關辦理移轉登記約２－３個工作天完成。
買方銀行撥款貸償賣方銀行時，直接匯入賣方指定代償銀行帳戶，
次日由代書領取清償證明送塗銷賣方抵押權即可。
交屋，稅費分算、尾款付清、雙方點交房屋。
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