二胎房貸政策沒有變化
來源：代書二胎【黃頁聯盟】
近日有媒體報導滬上銀行暗中放鬆二胎房貸，記者昨天採訪時發現，包括工行、建行、招行等京城銀行均表示二胎房貸政策沒有發生變化，二胎房貸首付和利率並未暗中放鬆。另外，北京地區自4月以來也從未完全停止第三套二胎房貸，所以“第三套二胎房貸重啓”的消息更無從談起。
對於銀行二胎房貸政策悄然放鬆的說法，招行一家支行二胎房貸人士告訴記者，目前對於二胎房貸的政策並沒有發生變化，依然還是從嚴要求。二套房首付比例達到50%，利率上浮10%。“盡管說按照認房認貸的最緊標準執行,有一套就是一套,有兩套就是兩套,但實際上審核起來,其實很多操作有盲點,很難做到‘認房’。”他表示,在審批時依然以央行徵信記錄爲準。不過需要申請者寫一份承諾書。
建行朝陽一家網點工作人員也表示，二胎房貸方面沒有發生變化，無論是二胎房貸的認定方面，還是首付要求和利率方面，都在繼續按照此前三部委的要求操作。0966189846 林代書
※房屋買賣過戶登記
※銀行低利貸款
※民間二胎(息低一分起)
2011年3月31日 星期四
2011年3月29日 星期二
2011年3月26日 星期六
購屋簽約經驗注意事項
洽詢專線：0966189846 林代書
1.請建商出示目前土地建物謄本，了解設定狀況
2.請建商出示使用執照、土地分區使用證明
3.請建商出示輻射、海砂檢測證明(海砂屋檢測氯離子含量應低於0.3)
4.請公司出面簽約代表出示公司授權書
5.請交付保固證書(有時在交屋十一併交付)
6.確認停車位位置，並於圖面請建商用印證明(避免買到多劃卻非合法的位置)
7.屋況細項即所附各種設施細項(需有用公司大印並附進契約書)
8.面積找補(登記與實際購買坪數之差額，會有一定的找補方法，這是在預售屋才會出現的狀況)
9.買方僅需用普通章簽約
10.如有附加附件黏貼應用雙方騎縫章
11.完稅後過戶前(有的會開與尾款金額相同之商業本票—應註明用途並於付清尾款時，一併取回)
12.注意貸款後，還清後以「清償證明」塗銷抵押權設定，須注意多久內不能塗銷
13.代書費行情(一萬：1建物+1土地權狀，貸款：四千 車位：二千 )不超出16000
14.交屋交付尾款前要請建商給看最新產權資料(注意建商貸款是否已經塗銷)
15.簽約前應有一定期間的契約審閱期
以上，是我自己問了一些朋友的到的心得，不知板上是否還有其他先進有其他的補充或是更正，希望大家多多把問題提出，避免大家的辛苦血汗錢被騙
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預售屋買賣定型化契約應記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載事項 洽詢專線：0966189846 林代書
一、契約審閱期
本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）
買方簽章：
賣方簽章：
二、賣方對廣告之義務
賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。
三、房地標示及停車位規格
（一）土地坐落：
＿縣（市）＿鄉（鎮、市、區）＿段＿小段＿地號等＿筆土地，面積共計＿平方公尺（＿坪），使用分區為都市計畫內＿區（或非都市土地使用編定為＿區＿用地）。
（二）房屋坐落：
同前述基地內「＿」編號第＿棟第＿樓第＿戶（共計＿戶），為主管建築機關核准＿年＿月＿日第＿號建造執照（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）。
（三）停車位性質、位置、型式、編號、規格：
１、買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第＿層□平面式□機械式□其他＿，依建造執照圖說編號第＿號之停車空間計＿位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第＿號車位＿個，其車位規格為長＿公尺，寬＿公尺，高＿公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計＿平方公尺（＿坪）（建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件）。
２、買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。
四、房地出售面積及認定標準
（一）土地面積：
買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以主建物面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。
（二）房屋面積：
本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：
１、主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
２、附屬建物面積，即陽臺__平方公尺(__坪) 、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。
３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。
４、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。
（三）前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六點規定互為找補。
五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
（一）共有部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目（＿）。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）。
（二）前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算（註：或以其他明確之計算方式列明）。本「＿」主建物總面積計＿平方公尺（＿坪）。
六、房地面積誤差及其價款找補
（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。
（二）依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。
（三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。
七、契約總價
本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（一）土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（二）房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
１、主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
２、附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整（除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格）。
３、共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（三）車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
七之一 履約保證機制
本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理：
□內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
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一、契約審閱期
本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）
買方簽章：
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二、賣方對廣告之義務
賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。
三、房地標示及停車位規格
（一）土地坐落：
＿縣（市）＿鄉（鎮、市、區）＿段＿小段＿地號等＿筆土地，面積共計＿平方公尺（＿坪），使用分區為都市計畫內＿區（或非都市土地使用編定為＿區＿用地）。
（二）房屋坐落：
同前述基地內「＿」編號第＿棟第＿樓第＿戶（共計＿戶），為主管建築機關核准＿年＿月＿日第＿號建造執照（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）。
（三）停車位性質、位置、型式、編號、規格：
１、買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第＿層□平面式□機械式□其他＿，依建造執照圖說編號第＿號之停車空間計＿位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第＿號車位＿個，其車位規格為長＿公尺，寬＿公尺，高＿公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計＿平方公尺（＿坪）（建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件）。
２、買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。
四、房地出售面積及認定標準
（一）土地面積：
買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以主建物面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。
（二）房屋面積：
本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：
１、主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
２、附屬建物面積，即陽臺__平方公尺(__坪) 、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。
３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。
４、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。
（三）前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六點規定互為找補。
五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
（一）共有部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目（＿）。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）。
（二）前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算（註：或以其他明確之計算方式列明）。本「＿」主建物總面積計＿平方公尺（＿坪）。
六、房地面積誤差及其價款找補
（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。
（二）依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。
（三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。
七、契約總價
本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（一）土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（二）房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
１、主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
２、附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整（除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格）。
３、共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（三）車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
七之一 履約保證機制
本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理：
□內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
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繼承登記注意事項
注意事項 洽詢專線：0966189846 林代書
•繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。
•繼承人拋棄其繼承權應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院為之
•胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登記。
•土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未申請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於申請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。（土地法第七十三條之一）
•繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。
•政府因實施土地重劃、區段征收及依其他法律規定公告禁止所有權移轉之土地，於禁止期間仍得為繼承登記之申請。
•繼承人申請繼承登記時，應依照被繼承人與繼承人之戶籍謄本，製作繼承系統表。繼承系統表應表明繼承人與被繼承人間身分關係。並由申請人註明﹁如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任﹂並簽名或蓋章。洽詢專線：0966189846 林代書
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•土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未申請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於申請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。（土地法第七十三條之一）
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2011年3月25日 星期五
繼承登記的意義
繼承登記的意義 聯絡請洽 0966189846 林代書
凡以登記之土地、建物權利， 因權利人死亡， 而由其合法繼承人繼承其權利後, 向土地所在地登記機關申辦權利移轉登記者。
編輯聲請期限
繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。
編輯未辦繼承登記土地
依土地法第73條之1規定：
1.查明並限期登記：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記。
2.列冊管理：逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。 3.公開標售：前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。其標售規定如下：
a.標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
b.標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。
c.標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。
4.登記為國有：經五次標售而未標出者，登記為國有。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。
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凡以登記之土地、建物權利， 因權利人死亡， 而由其合法繼承人繼承其權利後, 向土地所在地登記機關申辦權利移轉登記者。
編輯聲請期限
繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。
編輯未辦繼承登記土地
依土地法第73條之1規定：
1.查明並限期登記：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記。
2.列冊管理：逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。 3.公開標售：前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。其標售規定如下：
a.標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
b.標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。
c.標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。
4.登記為國有：經五次標售而未標出者，登記為國有。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。
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辦繼承登記～確保自身權益
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一、繼承不動產權利如不辦理登記對權益有何影響？
〈一〉自繼承開始之日起，超過六個月未辦理繼承登記，將被處以罰鍰；土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設計、增減或消滅時，應為變更登記。繼承登記自繼承開始之日起，六個內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。〈土第法第七十二條及第七十三條規定參照〉
〈二〉不能處分所繼承之不動產權利：因繼承，於登記前已取得不動產權者，非經登記，不得處分其物權〈民法第七百五十九條參照〉。故繼承人如不辦理登記，即不能出售所繼承隻不動產或向銀行抵押貸款，將影響自身財產權益。
〈三〉將被地政機關列冊管理，管理十五年期滿仍未辦繼承登記者，移請國有財產局標售：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，由地政機關予以列冊管哩，但有不可歸責逾聲請人之事由，其期間應予扣除。列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記，由地政機關將該土地或建築改良物移請國有財產局公開標售（土地法第七十三條之一規定參照）。
二、地政機關對未辦繼承登記土地及建築改良物之處理方式為何？
為執行土地法第七十三條之一有關列冊管理之規定，內政部於八十九年七月二十五日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」作為地政機關執行之依據。依該要點第七點規定，地政機關列冊管理之土地或建物，其登記簿所有權部其他登記事項欄應註明列冊管理機關、日期及文號。故民眾可於土地或建物登記簿謄本中查知所繼承之不動產是否經地政機關列冊管理。
三、土地法第七十三條之一立法意旨
繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍，躺時間拖延過久 ，個人的權利範圍未能確定，容易造成使用上及權利上之糾紛，再加上繼承人如分散各地或又再次發生繼承情形，勢必造成繼承人的增加，使不動產的權屬關係更加複雜，使用或處分上更容易產生糾紛，如年代久遠，後代子孫甚至不知有未辦繼承的不動產而遭受損失。此種情形不但造成繼承人間的糾紛，影響土地利用，同時對國家、社會整體土地的利用與管理有不利影響。故為解決久未辦理繼承登記的困擾，土地法第七十三條之一規定土地或建築改良物自繼承開始之日起，如逾期未辦登記，經地政機關列冊管理滿十五年，仍未辦理登記者，即移請國有財產局公開標售，繼承人得按法定應繼分就標售金額向國有財產局申請提領價金，逾十年未提領者，即歸屬國庫。如經標售五次仍未標出者，即登記為國有，自登記完畢之日起十年內，原繼承人得檢附證明文件就其法定應繼分按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。其立法意旨在於督促繼承人儘速申報未辦繼承登記的不動產，並促進土地之有效利用。
四、申辦繼承登記，應檢附哪些文件？
申請繼承登記，應提出下列文件：
（一〉登記申請書。
〈二〉所有權狀或他項權利證明書。
〈三〉被繼承人死亡時之戶籍謄本。
〈四〉繼承人現在之戶籍謄本。
〈五〉繼承系統表。
〈六〉遺產稅繳〈免〉納證明說或其他有關證明文件。
〈七〉繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。
〈八〉其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有 遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。
因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七 款之文件。
五、繼承人未能全體會同申請繼承登記時該怎麼辦？
〈一〉如部份繼承人因行蹤不明、感情不睦、意見不一致... 等原因，致無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記，可由繼承人中之一或數人依遺產及贈與稅法第四十一條之一、相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息等有關費用後，依土地登記規則第三十二條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為公同共有。
〈二〉如繼承人彼此間之應繼分有爭執，亦得訴請法院判決分割繼承，並依法院之判決繳納有關稅費後辦理分割繼承登記。
六、未能於規定期間內申辦繼承登記時繼承人要如何保障自己權益？
繼承人如有下列事由未能於繼承開始之日起一年辦理繼承登記者，應於該管直轄市或縣市地政機關公告繼承人逾三個月內聲請登記之期間內，檢附證明文件向土地所在地政事務所提出，經審查符合者，暫不於實施列冊管理：
〈一〉已申報相關賦稅而稅捐機關尚未完成核稅或已核定而稅額因行政救濟尚未確定、或經稅捐機關同意其分期繳納而尚未完稅者。
〈二〉部分繼承人為大陸地區人士，依台灣地區與大陸低區人民關係條例第六十六條規定，於大陸地區繼承人未表示繼承之期間。
〈三〉已向地政機關申辦繼承登記，因所提戶籍資料與登記不記載不符，須向戶政機關查明更正者。
〈四〉因繼承而涉訟者。
〈五〉其他不可抗力事故，經該管地政機關認定者。
七、未辦理繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產局標售後，繼承人之權益將有何影響？
〈一〉未辦繼承登記之土地或建物移請國有財產局標售後，繼承人即喪失佔有該土地或建物之權利。
〈二〉繼承人對標售之土地或建物就其使用範圍有優先購買權，但如其未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
〈三〉對於已標售之土地或建物，繼承人得按其法定應繼分向國有財產局申請提領標售價金。但於十年無繼承人申請提領該價款者，即歸屬國庫。
〈四〉經五次標售而未標出之土地或建物，即登記為國有。自登記完畢之日起十年內，繼承人得檢附證明文件按該土地或建物第五次標售底價及其法定應繼分向國有財產局申請提領價金。
八、對繼承登記手續或標售作業相關規定還有疑問時，該怎麼辦？
〈一〉按土地登記依法係由土地所在管轄之地政事務所辦理，故繼承人如對申辦繼承登記手續仍有疑問時，得檢附具體案情及敘明土地坐落，境向土地所在管轄之地政事務所洽詢。
〈二〉有關標售作業係由國有財產局辦理，故如對標售作業有疑問，得向土地所在地國有財產局之辦事處洽詢。
洽詢專線：0966189846 林代書
一、繼承不動產權利如不辦理登記對權益有何影響？
〈一〉自繼承開始之日起，超過六個月未辦理繼承登記，將被處以罰鍰；土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設計、增減或消滅時，應為變更登記。繼承登記自繼承開始之日起，六個內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。〈土第法第七十二條及第七十三條規定參照〉
〈二〉不能處分所繼承之不動產權利：因繼承，於登記前已取得不動產權者，非經登記，不得處分其物權〈民法第七百五十九條參照〉。故繼承人如不辦理登記，即不能出售所繼承隻不動產或向銀行抵押貸款，將影響自身財產權益。
〈三〉將被地政機關列冊管理，管理十五年期滿仍未辦繼承登記者，移請國有財產局標售：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，由地政機關予以列冊管哩，但有不可歸責逾聲請人之事由，其期間應予扣除。列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記，由地政機關將該土地或建築改良物移請國有財產局公開標售（土地法第七十三條之一規定參照）。
二、地政機關對未辦繼承登記土地及建築改良物之處理方式為何？
為執行土地法第七十三條之一有關列冊管理之規定，內政部於八十九年七月二十五日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」作為地政機關執行之依據。依該要點第七點規定，地政機關列冊管理之土地或建物，其登記簿所有權部其他登記事項欄應註明列冊管理機關、日期及文號。故民眾可於土地或建物登記簿謄本中查知所繼承之不動產是否經地政機關列冊管理。
三、土地法第七十三條之一立法意旨
繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍，躺時間拖延過久 ，個人的權利範圍未能確定，容易造成使用上及權利上之糾紛，再加上繼承人如分散各地或又再次發生繼承情形，勢必造成繼承人的增加，使不動產的權屬關係更加複雜，使用或處分上更容易產生糾紛，如年代久遠，後代子孫甚至不知有未辦繼承的不動產而遭受損失。此種情形不但造成繼承人間的糾紛，影響土地利用，同時對國家、社會整體土地的利用與管理有不利影響。故為解決久未辦理繼承登記的困擾，土地法第七十三條之一規定土地或建築改良物自繼承開始之日起，如逾期未辦登記，經地政機關列冊管理滿十五年，仍未辦理登記者，即移請國有財產局公開標售，繼承人得按法定應繼分就標售金額向國有財產局申請提領價金，逾十年未提領者，即歸屬國庫。如經標售五次仍未標出者，即登記為國有，自登記完畢之日起十年內，原繼承人得檢附證明文件就其法定應繼分按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。其立法意旨在於督促繼承人儘速申報未辦繼承登記的不動產，並促進土地之有效利用。
四、申辦繼承登記，應檢附哪些文件？
申請繼承登記，應提出下列文件：
（一〉登記申請書。
〈二〉所有權狀或他項權利證明書。
〈三〉被繼承人死亡時之戶籍謄本。
〈四〉繼承人現在之戶籍謄本。
〈五〉繼承系統表。
〈六〉遺產稅繳〈免〉納證明說或其他有關證明文件。
〈七〉繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。
〈八〉其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有 遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。
因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七 款之文件。
五、繼承人未能全體會同申請繼承登記時該怎麼辦？
〈一〉如部份繼承人因行蹤不明、感情不睦、意見不一致... 等原因，致無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記，可由繼承人中之一或數人依遺產及贈與稅法第四十一條之一、相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息等有關費用後，依土地登記規則第三十二條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為公同共有。
〈二〉如繼承人彼此間之應繼分有爭執，亦得訴請法院判決分割繼承，並依法院之判決繳納有關稅費後辦理分割繼承登記。
六、未能於規定期間內申辦繼承登記時繼承人要如何保障自己權益？
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〈一〉已申報相關賦稅而稅捐機關尚未完成核稅或已核定而稅額因行政救濟尚未確定、或經稅捐機關同意其分期繳納而尚未完稅者。
〈二〉部分繼承人為大陸地區人士，依台灣地區與大陸低區人民關係條例第六十六條規定，於大陸地區繼承人未表示繼承之期間。
〈三〉已向地政機關申辦繼承登記，因所提戶籍資料與登記不記載不符，須向戶政機關查明更正者。
〈四〉因繼承而涉訟者。
〈五〉其他不可抗力事故，經該管地政機關認定者。
七、未辦理繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產局標售後，繼承人之權益將有何影響？
〈一〉未辦繼承登記之土地或建物移請國有財產局標售後，繼承人即喪失佔有該土地或建物之權利。
〈二〉繼承人對標售之土地或建物就其使用範圍有優先購買權，但如其未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
〈三〉對於已標售之土地或建物，繼承人得按其法定應繼分向國有財產局申請提領標售價金。但於十年無繼承人申請提領該價款者，即歸屬國庫。
〈四〉經五次標售而未標出之土地或建物，即登記為國有。自登記完畢之日起十年內，繼承人得檢附證明文件按該土地或建物第五次標售底價及其法定應繼分向國有財產局申請提領價金。
八、對繼承登記手續或標售作業相關規定還有疑問時，該怎麼辦？
〈一〉按土地登記依法係由土地所在管轄之地政事務所辦理，故繼承人如對申辦繼承登記手續仍有疑問時，得檢附具體案情及敘明土地坐落，境向土地所在管轄之地政事務所洽詢。
〈二〉有關標售作業係由國有財產局辦理，故如對標售作業有疑問，得向土地所在地國有財產局之辦事處洽詢。
洽詢專線：0966189846 林代書
2011年3月24日 星期四
履約保證
履約保證 0966189846林代書
履約保證，英文「Escrow」指一種代管契約，由買賣雙方的第三方保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。日本亦有「首付金制度」。
以履約保證銀行做為履行契約的保障第三方，買方陸續付出的買屋價金，都會先保留在第三方「履約專戶」中(通常是銀行履約保證專戶)。等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，買賣雙方簽立結案單，價金才會提出撥到賣方指定帳戶。如此，可防止遭受詐騙，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人(銀行履約保證)的帳戶，不至被賣方取走，而衍生後續處理的麻煩。0966189846 林代書
履約保證，英文「Escrow」指一種代管契約，由買賣雙方的第三方保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。日本亦有「首付金制度」。
以履約保證銀行做為履行契約的保障第三方，買方陸續付出的買屋價金，都會先保留在第三方「履約專戶」中(通常是銀行履約保證專戶)。等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，買賣雙方簽立結案單，價金才會提出撥到賣方指定帳戶。如此，可防止遭受詐騙，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人(銀行履約保證)的帳戶，不至被賣方取走，而衍生後續處理的麻煩。0966189846 林代書
民法繼承編採取概括繼承原則
我國民法繼承編採取概括繼承原則，原則上由繼承人當然且包括的承受被繼承人財產上之一切權利義務，但另設有限定繼承及拋棄繼承制度，使繼承人有選擇的權利。但社會上仍有許多人因為不知道或不了解民法繼承編之規定，而未能及時依法主張權益，以致承受繼承債務。 0966189846 林代書
法務部有鑑於此，在96年底與立法院合力推動完成修法工作，增訂三大保護措施（如附圖），包括(一)保護對象為無行為能力及限制行為能力之繼承人對於繼承債務採取限定責任；(二)限縮繼承人對於被繼承人保證債務之責任；(三)延長繼承人主張限定和拋棄繼承之期間。而上開規定已於今(97)年1月2日公布、同年1月4日施行。
另外，法務部為使民眾能清楚的了解民法繼承編之規定，故編印本問答資料，透過簡單的說明，讓讀者了解遭遇繼承事件時應注意之規定，確實保障自身的權益。
最後，提醒您，您可以拒絕天上掉下來的繼承債務，但請您務必在法律規定時間內向法院聲請辦理拋棄或限定繼承。0966189846 林代書
法務部有鑑於此，在96年底與立法院合力推動完成修法工作，增訂三大保護措施（如附圖），包括(一)保護對象為無行為能力及限制行為能力之繼承人對於繼承債務採取限定責任；(二)限縮繼承人對於被繼承人保證債務之責任；(三)延長繼承人主張限定和拋棄繼承之期間。而上開規定已於今(97)年1月2日公布、同年1月4日施行。
另外，法務部為使民眾能清楚的了解民法繼承編之規定，故編印本問答資料，透過簡單的說明，讓讀者了解遭遇繼承事件時應注意之規定，確實保障自身的權益。
最後，提醒您，您可以拒絕天上掉下來的繼承債務，但請您務必在法律規定時間內向法院聲請辦理拋棄或限定繼承。0966189846 林代書
2011年3月23日 星期三
我的哥哥對父親非常不孝順，我的父親想把我們唯一的一棟房屋贈與給我。我知道有分割贈與的方法,我的疑問是：如果在我父親生前分割贈與給我後(我的哥哥並不知情)，有一天我父親往生後，我的哥哥能否來向我要求這一棟房屋的所有權？
我的哥哥對父親非常不孝順，我的父親想把我們唯一的一棟房屋贈與給我。我知道有分割贈與的方法,我的疑問是：如果在我父親生前分割贈與給我後(我的哥哥並不知情)，有一天我父親往生後，我的哥哥能否來向我要求這一棟房屋的所有權？
聯絡請洽 0966189846〈 林代書〉
1. 依照我國民法繼承篇的規定，對於財產（或遺產）的處分權限制，可分為生前財產處分限制（民法第一千一百七十三條規定生前贈與之歸扣）及繼承開始後（死亡），遺產處分限制（民法第一千一百八十七條規定遺產之處分及一千二百二十五條規定特留分之扣減）。
2. 依照民法第一千一百七十三條規定，繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居、或營業等事由，從被繼承人（你父親）受有財產上之贈與時，應將該財產的價額（贈與當時的價值）加入遺產中為應繼分之計算。但如該財產超過受贈人（你）的應繼分時，該繼承人（你）並不需將該超過的部份交給其他繼承人（你哥哥或你母親）。
3. 所以，你父親現在將該房屋贈與給你，無論以任何名義，在將來你父親過世後，為遺產分割時，其他繼承人不得要求你將該房屋交出，作為遺產共同繼承。僅在以結婚、分居、或營業等法定事由為贈與時，其他繼承人可以將房屋之價值（贈與時）加入遺產應繼分之計算。如果你的遺產應繼分（在被繼承人未以遺囑分配時，就遺產總額依照民法第一千一百四十一、一千一百四十四條規定計算）多於該財產價額時，僅能請求應繼分減掉該財產（房屋）價額後剩餘的部份；應繼分少於該財產價額時，不受遺產分割之影響，不必返還差額部份。
4. 如果是以遺囑的方式指定該房屋由你繼承時，依民法第一千一百八十七條規定，遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得自由處分遺產。全部遺產總額扣除該房屋的價額後，應高於全部繼承人的特留分總額。如少於時，應由特定遺產繼承人（你）補償差額。
聯絡請洽 0966189846〈 林代書〉
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1. 依照我國民法繼承篇的規定，對於財產（或遺產）的處分權限制，可分為生前財產處分限制（民法第一千一百七十三條規定生前贈與之歸扣）及繼承開始後（死亡），遺產處分限制（民法第一千一百八十七條規定遺產之處分及一千二百二十五條規定特留分之扣減）。
2. 依照民法第一千一百七十三條規定，繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居、或營業等事由，從被繼承人（你父親）受有財產上之贈與時，應將該財產的價額（贈與當時的價值）加入遺產中為應繼分之計算。但如該財產超過受贈人（你）的應繼分時，該繼承人（你）並不需將該超過的部份交給其他繼承人（你哥哥或你母親）。
3. 所以，你父親現在將該房屋贈與給你，無論以任何名義，在將來你父親過世後，為遺產分割時，其他繼承人不得要求你將該房屋交出，作為遺產共同繼承。僅在以結婚、分居、或營業等法定事由為贈與時，其他繼承人可以將房屋之價值（贈與時）加入遺產應繼分之計算。如果你的遺產應繼分（在被繼承人未以遺囑分配時，就遺產總額依照民法第一千一百四十一、一千一百四十四條規定計算）多於該財產價額時，僅能請求應繼分減掉該財產（房屋）價額後剩餘的部份；應繼分少於該財產價額時，不受遺產分割之影響，不必返還差額部份。
4. 如果是以遺囑的方式指定該房屋由你繼承時，依民法第一千一百八十七條規定，遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得自由處分遺產。全部遺產總額扣除該房屋的價額後，應高於全部繼承人的特留分總額。如少於時，應由特定遺產繼承人（你）補償差額。
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遺產總額如何計算？
遺產總額如何計算？ 0966189846 林代書
按民法第一千一百四十八條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」
故繼承人自繼承開始起，除專屬於被繼承人之權利義務（身分上權利義務如親權、財產上權利義務如委任、僱傭、侵害名譽之非財產上損害賠償權）外，被繼承人所有之權利如動產（汽車、珠寶、股票）、不動產（土地、房屋）、無體財產權（商標、專利、著作權）等均為繼承對象，相對而言，被繼承人生前所負擔之義務如負債、作為或不作為義務，亦當然由繼承人繼承。
而繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，依民法第一千一百七十三條規定，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額，依贈與時之價值計算。然應注意的是，此等應繼遺產之規定，與遺產與贈與稅法所定應課徵遺產稅之財產，並不一定相同。
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按民法第一千一百四十八條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」
故繼承人自繼承開始起，除專屬於被繼承人之權利義務（身分上權利義務如親權、財產上權利義務如委任、僱傭、侵害名譽之非財產上損害賠償權）外，被繼承人所有之權利如動產（汽車、珠寶、股票）、不動產（土地、房屋）、無體財產權（商標、專利、著作權）等均為繼承對象，相對而言，被繼承人生前所負擔之義務如負債、作為或不作為義務，亦當然由繼承人繼承。
而繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，依民法第一千一百七十三條規定，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額，依贈與時之價值計算。然應注意的是，此等應繼遺產之規定，與遺產與贈與稅法所定應課徵遺產稅之財產，並不一定相同。
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2011年3月21日 星期一
1. 在授予承辦書方面，有遺囑的遺產與沒有遺囑的遺產有何分別?
1. 在授予承辦書方面，有遺囑的遺產與沒有遺囑的遺產有何分別?
「授予承辦書」是一個關於遺產承辦的集合詞語，可指為「授予遺囑認證書」或「授予遺產管理書」。洽詢專線：0966189846 林代書
授予遺囑認證書是發給在死者最後一份遺囑中訂明的遺囑執行人。而授予遺產管理書，則是在沒有遺囑或遺囑內沒有訂明遺囑執行人的情況下，發給遺產管理人，而該遺產管理人通常是死者的近親（如配偶、孩子或父母）。
「遺產代理人」泛指遺囑執行人或遺產管理人。這名代理人有權處理死者的遺產，包括管理或分發相關資產予受益人。
有遺囑
如果死者在去世前立下遺囑並委任了遺囑執行人，該執行人便是唯一有資格申請遺囑認證書的人。如該執行人不想履行任務，或沒有在生之執行人，那麼在遺囑中獲得剩餘遺產遺贈的人，便可獲優先權去申請遺產管理書（附有遺囑）。有資格獲得剩餘遺產遺贈的人，可在其他列明在遺囑的條件達到後而取得剩餘之數（即扣除所有受益人獲分的遺產、死者的所有債項及遺產承辦的相關費用後，其剩餘之數）。
無遺囑
如果死者未立遺囑便去世（即找不到任何遺囑，或遺囑已被撤銷），便須依照無遺囑繼承法律去申請遺產管理書。根據《無爭議遺囑認證規則》（香港法例第 10A 章）第 21 條，有權申請遺產管理書的人士之優先次序如下：
i.尚存的配偶，或於1971年10月7日前締結的夫妾關係中尚存的一名或多於一名的伴侶；
ii.死者的子女，包括於1971年10月7日前締結的夫妾關係中所生的任何子女，或於死者在生時已去世的任何該等子女的後裔；
iii.死者的父親或母親；
iv.死者的兄弟姊妹，或於死者在生時已去世的任何死者的已故兄弟姊妹的後裔。
遺產管理人最多可有四個。如有多人具備同等資格可申請遺產管理書，而他們就申請問題存在爭拗，他們可向高等法院提出申請，讓法庭決定誰可被委任為遺產管理人。
高等法院亦有權委任不在上述級別內的人士去管理遺產。如死者的某位近親獲委任為遺產管理人，但該人未滿 21歲，或在精神或身體上沒有能力去管理遺產，法庭便可能會行使這個權力。
遺囑執行人與遺產管理人的主要分別
雖然遺囑執行人和遺產管理人的權力大致相同，但兩者之間有一個重大分別。遺囑執行人的權力源自有關遺囑，因此他 / 她的權力和責任，在立遺囑人去世那一刻便開始。
另一方面，遺產管理人則從遺產管理書獲得權力。所以，他 / 她開始行使權力的時間是在遺產管理書上的日期，而並非在死者去世當日開始。 洽詢專線：0966189846 林代書
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授予遺囑認證書是發給在死者最後一份遺囑中訂明的遺囑執行人。而授予遺產管理書，則是在沒有遺囑或遺囑內沒有訂明遺囑執行人的情況下，發給遺產管理人，而該遺產管理人通常是死者的近親（如配偶、孩子或父母）。
「遺產代理人」泛指遺囑執行人或遺產管理人。這名代理人有權處理死者的遺產，包括管理或分發相關資產予受益人。
有遺囑
如果死者在去世前立下遺囑並委任了遺囑執行人，該執行人便是唯一有資格申請遺囑認證書的人。如該執行人不想履行任務，或沒有在生之執行人，那麼在遺囑中獲得剩餘遺產遺贈的人，便可獲優先權去申請遺產管理書（附有遺囑）。有資格獲得剩餘遺產遺贈的人，可在其他列明在遺囑的條件達到後而取得剩餘之數（即扣除所有受益人獲分的遺產、死者的所有債項及遺產承辦的相關費用後，其剩餘之數）。
無遺囑
如果死者未立遺囑便去世（即找不到任何遺囑，或遺囑已被撤銷），便須依照無遺囑繼承法律去申請遺產管理書。根據《無爭議遺囑認證規則》（香港法例第 10A 章）第 21 條，有權申請遺產管理書的人士之優先次序如下：
i.尚存的配偶，或於1971年10月7日前締結的夫妾關係中尚存的一名或多於一名的伴侶；
ii.死者的子女，包括於1971年10月7日前締結的夫妾關係中所生的任何子女，或於死者在生時已去世的任何該等子女的後裔；
iii.死者的父親或母親；
iv.死者的兄弟姊妹，或於死者在生時已去世的任何死者的已故兄弟姊妹的後裔。
遺產管理人最多可有四個。如有多人具備同等資格可申請遺產管理書，而他們就申請問題存在爭拗，他們可向高等法院提出申請，讓法庭決定誰可被委任為遺產管理人。
高等法院亦有權委任不在上述級別內的人士去管理遺產。如死者的某位近親獲委任為遺產管理人，但該人未滿 21歲，或在精神或身體上沒有能力去管理遺產，法庭便可能會行使這個權力。
遺囑執行人與遺產管理人的主要分別
雖然遺囑執行人和遺產管理人的權力大致相同，但兩者之間有一個重大分別。遺囑執行人的權力源自有關遺囑，因此他 / 她的權力和責任，在立遺囑人去世那一刻便開始。
另一方面，遺產管理人則從遺產管理書獲得權力。所以，他 / 她開始行使權力的時間是在遺產管理書上的日期，而並非在死者去世當日開始。 洽詢專線：0966189846 林代書
如何選任遺產管理人
如何選任遺產管理人 洽詢專線：0966189846 林代書
無人承認之繼承：
民法第1177條
繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於1個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明。
民法第1178條
親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定6個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。
無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人，並由法院依前項規定為公示催告。
聲請選任遺產管理人之程序：
管轄法院：繼承開始時被繼承人住所地之法院管轄。
聲請人：利害關係人或檢察官。
聲請狀應表明原因、事實及證據。
聲請書應記載下列事項：
聲請人。
被繼承人之姓名、最後住所、死亡之年月日時及地點。
聲請人為利害關係人時，其法律上利害關係之事由。
檢附文件：被繼承人除戶之戶籍謄本、繼承人有無不明或繼承系統表、繼承人均拋棄繼承之證明。
聲請人為利害關係人時，其利害關係之證明文件。
無親屬會議或親屬會議不能召開或召開有困難，或親屬會議經召開而不為或為能決議，或親屬會議未於繼承開始時1個月內選定遺產管理人之證明文件。
等候法院開庭通知或待法院裁定。
待收到法院之公示催告裁定後，應詳細核對（如有錯誤應聲請更正），並於法院指定日期或期間將裁定內容全部（不能刪減）刊登公報、新聞紙（報紙不得剪裁）或其他相類之傳播工具。並將登載之報紙等檢送1份至法院。
聲請人未依指定日期或期間登載公報、新聞紙或其他相類之傳播工具者，視為撤回公示催告之聲請。
聲請費用新台幣1000元。洽詢專線：0966189846 林代書
無人承認之繼承：
民法第1177條
繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於1個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明。
民法第1178條
親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定6個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。
無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人，並由法院依前項規定為公示催告。
聲請選任遺產管理人之程序：
管轄法院：繼承開始時被繼承人住所地之法院管轄。
聲請人：利害關係人或檢察官。
聲請狀應表明原因、事實及證據。
聲請書應記載下列事項：
聲請人。
被繼承人之姓名、最後住所、死亡之年月日時及地點。
聲請人為利害關係人時，其法律上利害關係之事由。
檢附文件：被繼承人除戶之戶籍謄本、繼承人有無不明或繼承系統表、繼承人均拋棄繼承之證明。
聲請人為利害關係人時，其利害關係之證明文件。
無親屬會議或親屬會議不能召開或召開有困難，或親屬會議經召開而不為或為能決議，或親屬會議未於繼承開始時1個月內選定遺產管理人之證明文件。
等候法院開庭通知或待法院裁定。
待收到法院之公示催告裁定後，應詳細核對（如有錯誤應聲請更正），並於法院指定日期或期間將裁定內容全部（不能刪減）刊登公報、新聞紙（報紙不得剪裁）或其他相類之傳播工具。並將登載之報紙等檢送1份至法院。
聲請人未依指定日期或期間登載公報、新聞紙或其他相類之傳播工具者，視為撤回公示催告之聲請。
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2011年3月18日 星期五
賣屋要訣
賣屋要訣 洽詢專線：0966189846 林代書
.如何預防不動產盜賣事件之發生 :
不動產與一般商品不同，其價值高，因此常成為歹徒覬覦之目標，國內以往發生過多起土地詐騙案，詐騙集團盜賣土地的事件，以下幾點藉此提醒民眾提高警覺、加強防範，保障自身財產安全：
一、詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地：
二、詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。
三、詐騙集團將鎖定的標的物上網標售，讓不知情的仲介業介紹客戶購買。
四、詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
2.如何提高警覺避免房子被盜 :
一、戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
二、經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
三、權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該儘速向地政事務所申請補發權狀。
四、要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。
五、想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。
.如何預防不動產盜賣事件之發生 :
不動產與一般商品不同，其價值高，因此常成為歹徒覬覦之目標，國內以往發生過多起土地詐騙案，詐騙集團盜賣土地的事件，以下幾點藉此提醒民眾提高警覺、加強防範，保障自身財產安全：
一、詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地：
二、詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。
三、詐騙集團將鎖定的標的物上網標售，讓不知情的仲介業介紹客戶購買。
四、詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
2.如何提高警覺避免房子被盜 :
一、戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
二、經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
三、權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該儘速向地政事務所申請補發權狀。
四、要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。
五、想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。
房屋買賣過戶登記
0966189846 林代書
※房屋買賣過戶登記
※銀行低利貸款
※民間二胎(息低一分起)
在買賣房屋時被騙而損失大筆金錢的例子履見不鮮．在房價居高不下的今日，大多數的 民眾將畢生的積蓄都投注在購屋上，然而您想知道詐騙集團如何憑籍高人一等的手法，將買 賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有嗎？在購屋或賣屋的過程中，應注意那些事項才能避免受騙 呢？
【如何選擇好的代書】
依民法第七百五十八條的規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失、變更、非經登 記不生效力。由此可知，台灣的不動產是以登記為取得所有權的生效要件，一般民眾因不瞭 解不動產稅務及登記等相關法令的規定，所以，在買賣房屋時都會委託土地登記專業代理人 （俗稱代書）來代為辦理產權登記手續．在辦理的過程中，雙方當事人須檢附身份證影本及 所有權狀正本等證件，並在相關書類上蓋妥印章後，交由代書申報稅捐，經買賣雙方完納契 稅及土地增值稅後，始得向地政事務所辦理產權移轉登記。因此，代書在買賣過程中所扮演 的角色非常的重要。然而，詐騙集團即看準了一般社會大眾對於登記流程的不瞭解，假冒代 書之名而行詐騙之實，以致於民眾受騙的案例層出不窮，到底買賣雙方要如何選擇一個好的 代書，才不致成為詐騙集團宰割的對象，以下乃幾點建議： （一）選擇擁有土地登記專業代理人執照的代書：在以往社會大眾普遍認為代書只不過幫民 眾書寫文書及代辦各類手續罷了，因此政府並未對於從事代書業者設有限制，亦即任何人都 可以作代書。但隨著時代的進步及各項不動產相關法令的複雜化，再加上不動產金額龐大動 輒上百萬、上千萬，非專業人士實不能為民眾解決問題，政府為了對代書業者能有效的監督 進而減少房地產的糾紛，於民國七十八年通過土地法第三十七條之一，明定須經土地登記專 業代理人考試或檢覈及格，或持有登記卡之人始可執行代書業務，非登記代理人擅自以代理 申請土地登記為業者，其代理申請之土地登記案件，登記機關不予受理。目前巳於民國八 十五年開始全面實施證照制度，因此如欲委託代書辦理產權登記手續，應選擇有執照的代書 ，除了素質較整齊外也可有為區別的標準。 （二）經由親朋好友的介紹：畢究每個人買賣房屋的機會並不多，如自己沒有認識的代書， 不妨向親友打聽曾經委任過的代書，如此可得知該位代書的專業素養及辦案能力的好壞與否 ，起碼親友委任過的代書可信度也較高些。 （三）委託辦理時，當事人一定要親自前往事務所：代書雖屬服務業，但因其處理事務的 重要性，於辦理相關手續時當事人應不要怕麻煩親自到事務所，如此可以經由事務所的陳設 得知是否為〔空殼〕事務所，一些必須由當事人到場的就必須親自到場，如：用印交付證件 ，繳交或收取價金等，以減少讓詐騙集團有可乘之機。
【房地買賣所有權移轉登記的流程】
一般情形而言，買賣雙方於談妥總價及相關細節後，即會簽訂買賣契約以為雙方的權利義 務關係作一明確的規範，並備齊過戶文件及於相關書類蓋妥印鑑後，交由承辦代書辦理。現 行土地稅法第二十八條及第五十一條的規定，巳規定地價的土地，於土地所有權移轉時，應 按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。有欠繳土地稅如：地價稅，土地增值稅的土地，是 不可以辦理移轉登記或設定典權的。至於在建物的部份，依契稅條例的規定，建物因買賣、 承典、交換等原因而取得權利時，應經完納契稅後始得申辦建物所有權移轉登記。因此，申 報契稅及土地增值稅係在辦理產權移轉登記中首要進行的工作，待稅額經稅捐機關核定發單 後，由承辦代書通知買賣雙方完納各自應繳的稅捐後再行辦理登記。在付款方面如買方須向 銀行貸款以支付尾款時，為了不影響交屋的時間，通常在簽訂買賣契約後即可向貸款銀行提 出申請。貸款銀行於收到借款人的申請資料後，會先就借款人進行徵信調查，並對抵押標的 物作估價的工作以評估最高可承借金額的多寡，貸款所須的時間及條件會隨著各銀行及是否 申請優惠利率貸款而有所不同，承買人應事先向貸款銀行洽詢。
【辦理房屋買賣過戶要準備那些文件】
現行我國民法規定對不動產物權的得喪變更係採登記生效主義，也就是因為登記對於社會大 眾權益的影響甚大，因此地政機關對於民眾申請的登記案，須依照相關的法令作實質上的審 查，如有瑕疵或欠缺應備的文件，應即駁回所申請的登記案或通知補正。以房地買賣過戶為 例，應備齊下列文件：（１）土地建物所有權狀正本。（２）出賣人的印鑑證明壹份。（３） 標的物的房屋稅及地價稅稅單，為交屋時分算買賣雙方各自應分擔稅捐的依據。（４）身份 證明文件，如身份證、戶口名簿影本，戶籍謄本等，供地政機關作為審查買賣雙方身份的依 據。（５）買賣雙方的印章。辦理申報稅捐及登記的相關書類中，須加蓋出賣人的印鑑章， 承買人亦需加蓋一般印章。
【空窗期有風險】
目前實務上買賣房屋的付款方式大致上可分為四次，第一次為買賣雙方簽訂買賣契約時。 第二次為買賣雙方於各相關的書類上蓋妥印鑑並繳附產權移轉的文件後支付。第三次為契稅 及土地增值稅經稅捐機關核定後，由買賣雙方各自完納應負擔的稅捐，買方同時再行支付本 次價款．第四次為產權移轉登記予買方後，支付尾款並同時點交房屋予買方。至於每次支付 價款的多寡原則上係由買賣雙方當事人自行協議，但會隨著買方貸款與否及賣方原來是否有 貸款未清償而有所不同。如前所述，由於現行土地稅法及契稅條例規定，土地及建物須經完 納土地增值稅及契稅後，始能辦理所有權移轉登記。而以目前稅捐機關核定土地增值稅及契 稅的作業時間通常約為一個星期，如為辦理土地增值稅自用住宅優惠稅率則須二十個工作 天，但買主往往在此時巳支付了一筆款項予屋主。所以對於買主而言，須負擔從支付第一次 價款到辦竣所有權移轉登記此段期間的風險，即所謂的〔空窗期〕。對於賣方而言，在辦竣 產權登記後因所有權巳經移轉予買方，如何確保尚未收取的尾款則是重要的課題。
【現場看屋的重要性】
案例一：李姓商人透過仲介公司以總價新台幣捌佰餘萬向陳姓屋主購買位於台北市南區的 房屋，由於李姓商人的經濟狀況不錯並不須向銀行貸款，在付了肆佰萬元後，按慣例陳姓屋 主也交付了所有權狀，身份證影本及印鑑證明予仲介公司辦理。但在辦理產權登記時，經地 政事務所通知所檢附權狀係偽造，至此李姓商人及仲介公司始知不妙，而該名自稱陳姓屋主 者也早巳不知去向。經調查結果發現所交付的權狀，印鑑證明及身份證全是偽造的，且屋主 是另有其人，只是將房子出租予他人使用而巳。 防範方式：在簽定買賣契約前，有些例行工作是必要且不可或缺的，當事人須先至地政事務 所申請土地建物登記簿謄本，才可得知買賣標的物的面積，登記所有權人及有無他項權利設 定的情形。在簽約支付價金時，並應核對賣方身份證及所交付的所有權狀記載是否與登記簿 相符。但以本案而言，幕後應有偽造證件集團支持，才能偽造出連仲介公司人員都無查出真 偽的權狀及身份證．所以事前到現場看屋就顯得非常重要，除了看標的物的屋況及格局外， 應適度的詢問鄰居或管理員，或許可事先查知是否為假房東售屋。
【委託好的代書代辦手續】
案例二：王小明夫婦欲出售位於安和路市價約新台幣壹仟萬元的房屋，並在某大報刊登售屋 廣告。某日，一位自稱為某公司董事長的戴姓男子來看屋，對於王小明的房子非常滿意，經 過熱烈的討論後當場以壹仟壹佰萬元成交，但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手 續。王小明心想：自己沒有認識的代書，一般的習慣是由買方找代書亦屬正常，且買方看起 來文質彬彬，衣著光鮮多金的樣子，於是不疑有他。隔天，戴董帶著宋姓代書與王小明簽訂 買賣契約，並當場支付新台幣參佰萬，王小明亦交付欋狀等相關證件並於過戶書類上蓋妥印 鑑交由宋代書辦理手續。王小明在交付證件後一直未見下文，且覺得過戶的時間拖得太久， 經向地政事務所調閱登記簿謄本赫然發現產權巳登記為戴董所有，並巳設定抵押向某銀行及 地下錢莊貸款共計壹仟萬元，而戴董及宋姓代書也早巳逃逸無跡。 防範方式：此種手法為詐騙集團假冒買方及代書經常使用的方法之一，案例中的戴董真的很 懂，先給付一筆價款後取得賣方的信任，待交付證件後與勾結的宋姓代書搶辦過戶及貸款， 取得不法利益後逃逸．由於辦理登記時的證件完全是真實的，所以地政機關也核淮登記無誤， 且代書本身也是涉案人，因此被害人事後很難防範。唯一預防的方式只能從事先委託好的代 書著手，或由買賣雙方各自委託一位代書來共同辦理手續，籍由代書間相互合作及監督以避 免詐騙情事發生。
【與貸款銀行保持連繫】
案例三：陳大華因打算移民國外，將其名下所有的別墅出售予自稱王先生的男子，王先生 因只有總價三成的自備款，雙方在買賣契約中言明尾款係由王先生向銀行貸款後支付，並委 託李代書代辦過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利，而王先生 也如期向銀行申請房貸並經核淮對保，待辦理產權移轉及銀行貸款抵押設定登記後，代書通 知雙方會同至銀行取款，但約定的時間巳過王先生卻遲遲沒有現身，經向銀行放款人員查詢 得知，王先生早在陳大華到達前巳將貸款領出，而陳大華自然再也找不到該位王先生，而被 騙了買賣總價七成的屋款。 防範方式：本案例與案例二有些相似，詐騙集團亦可假冒買主與代書來詐財，在買賣過程中 完全不動聲色按照一般程序進行，使得屋主放鬆戒心而在最後一道手續中利用時間差領取銀 行貸款而得逞。有經驗的代書在買方以銀行貸款作為尾款的支付時，應和銀行放款人員保持 連繫，須待買賣雙方到場後始能撥付款項，或於申請貸款時請買方出具授權書，授權貸款銀 行於撥款時，直接將款項撥付至賣方所指定的帳戶以為防範。
【自行申請登記簿謄本】
案例四：阿偉係乙銀行的放款人員，當天早上阿偉上班後不久有位馬太太向他詢問貸款事宜。 依該位馬太太的陳述，她原來向甲銀行貸款五百萬元，因利率的緣故想申請轉貸。阿偉經向 地政事務所申請登記簿謄本一切如馬太太所陳述。實務上貸款銀行所設定的抵押權必須為第 一順位始得撥款，馬太太也承諾先向朋友周轉五百萬以清償塗銷甲銀行的抵押貸款，但為了 節省代書費，馬太太表示抵押權設定及塗銷手續由她本人自己去辦理。過了幾天手續辦妥後， 馬太太亦將他項權利證明書及登記簿謄本送交給阿偉，審查無誤後乙銀行即撥付款項。熟料， 到了繳息日該位馬太太非但沒有依約繳息且人巳不知去向，經再向地政事務所申調謄本後始 知被騙，原來甲銀行的抵押權並未塗銷，當初馬太太所送交的登記簿謄本係偽造的。 防範方式：最好要求由銀行自己的代書來辦理，或在撥款前再親自至地政事務所申請謄本。
【結論】
房屋買賣的流程較為繁雜且一般社會大眾皆不熟悉。買賣雙方在正式簽約之前，最好先請 教專業代書並做好產權調查程序，才能安全的完成交易。 --全文完--
本文作者為安和代書事務所 王彥琳代書
※房屋買賣過戶登記
※銀行低利貸款
※民間二胎(息低一分起)
在買賣房屋時被騙而損失大筆金錢的例子履見不鮮．在房價居高不下的今日，大多數的 民眾將畢生的積蓄都投注在購屋上，然而您想知道詐騙集團如何憑籍高人一等的手法，將買 賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有嗎？在購屋或賣屋的過程中，應注意那些事項才能避免受騙 呢？
【如何選擇好的代書】
依民法第七百五十八條的規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失、變更、非經登 記不生效力。由此可知，台灣的不動產是以登記為取得所有權的生效要件，一般民眾因不瞭 解不動產稅務及登記等相關法令的規定，所以，在買賣房屋時都會委託土地登記專業代理人 （俗稱代書）來代為辦理產權登記手續．在辦理的過程中，雙方當事人須檢附身份證影本及 所有權狀正本等證件，並在相關書類上蓋妥印章後，交由代書申報稅捐，經買賣雙方完納契 稅及土地增值稅後，始得向地政事務所辦理產權移轉登記。因此，代書在買賣過程中所扮演 的角色非常的重要。然而，詐騙集團即看準了一般社會大眾對於登記流程的不瞭解，假冒代 書之名而行詐騙之實，以致於民眾受騙的案例層出不窮，到底買賣雙方要如何選擇一個好的 代書，才不致成為詐騙集團宰割的對象，以下乃幾點建議： （一）選擇擁有土地登記專業代理人執照的代書：在以往社會大眾普遍認為代書只不過幫民 眾書寫文書及代辦各類手續罷了，因此政府並未對於從事代書業者設有限制，亦即任何人都 可以作代書。但隨著時代的進步及各項不動產相關法令的複雜化，再加上不動產金額龐大動 輒上百萬、上千萬，非專業人士實不能為民眾解決問題，政府為了對代書業者能有效的監督 進而減少房地產的糾紛，於民國七十八年通過土地法第三十七條之一，明定須經土地登記專 業代理人考試或檢覈及格，或持有登記卡之人始可執行代書業務，非登記代理人擅自以代理 申請土地登記為業者，其代理申請之土地登記案件，登記機關不予受理。目前巳於民國八 十五年開始全面實施證照制度，因此如欲委託代書辦理產權登記手續，應選擇有執照的代書 ，除了素質較整齊外也可有為區別的標準。 （二）經由親朋好友的介紹：畢究每個人買賣房屋的機會並不多，如自己沒有認識的代書， 不妨向親友打聽曾經委任過的代書，如此可得知該位代書的專業素養及辦案能力的好壞與否 ，起碼親友委任過的代書可信度也較高些。 （三）委託辦理時，當事人一定要親自前往事務所：代書雖屬服務業，但因其處理事務的 重要性，於辦理相關手續時當事人應不要怕麻煩親自到事務所，如此可以經由事務所的陳設 得知是否為〔空殼〕事務所，一些必須由當事人到場的就必須親自到場，如：用印交付證件 ，繳交或收取價金等，以減少讓詐騙集團有可乘之機。
【房地買賣所有權移轉登記的流程】
一般情形而言，買賣雙方於談妥總價及相關細節後，即會簽訂買賣契約以為雙方的權利義 務關係作一明確的規範，並備齊過戶文件及於相關書類蓋妥印鑑後，交由承辦代書辦理。現 行土地稅法第二十八條及第五十一條的規定，巳規定地價的土地，於土地所有權移轉時，應 按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。有欠繳土地稅如：地價稅，土地增值稅的土地，是 不可以辦理移轉登記或設定典權的。至於在建物的部份，依契稅條例的規定，建物因買賣、 承典、交換等原因而取得權利時，應經完納契稅後始得申辦建物所有權移轉登記。因此，申 報契稅及土地增值稅係在辦理產權移轉登記中首要進行的工作，待稅額經稅捐機關核定發單 後，由承辦代書通知買賣雙方完納各自應繳的稅捐後再行辦理登記。在付款方面如買方須向 銀行貸款以支付尾款時，為了不影響交屋的時間，通常在簽訂買賣契約後即可向貸款銀行提 出申請。貸款銀行於收到借款人的申請資料後，會先就借款人進行徵信調查，並對抵押標的 物作估價的工作以評估最高可承借金額的多寡，貸款所須的時間及條件會隨著各銀行及是否 申請優惠利率貸款而有所不同，承買人應事先向貸款銀行洽詢。
【辦理房屋買賣過戶要準備那些文件】
現行我國民法規定對不動產物權的得喪變更係採登記生效主義，也就是因為登記對於社會大 眾權益的影響甚大，因此地政機關對於民眾申請的登記案，須依照相關的法令作實質上的審 查，如有瑕疵或欠缺應備的文件，應即駁回所申請的登記案或通知補正。以房地買賣過戶為 例，應備齊下列文件：（１）土地建物所有權狀正本。（２）出賣人的印鑑證明壹份。（３） 標的物的房屋稅及地價稅稅單，為交屋時分算買賣雙方各自應分擔稅捐的依據。（４）身份 證明文件，如身份證、戶口名簿影本，戶籍謄本等，供地政機關作為審查買賣雙方身份的依 據。（５）買賣雙方的印章。辦理申報稅捐及登記的相關書類中，須加蓋出賣人的印鑑章， 承買人亦需加蓋一般印章。
【空窗期有風險】
目前實務上買賣房屋的付款方式大致上可分為四次，第一次為買賣雙方簽訂買賣契約時。 第二次為買賣雙方於各相關的書類上蓋妥印鑑並繳附產權移轉的文件後支付。第三次為契稅 及土地增值稅經稅捐機關核定後，由買賣雙方各自完納應負擔的稅捐，買方同時再行支付本 次價款．第四次為產權移轉登記予買方後，支付尾款並同時點交房屋予買方。至於每次支付 價款的多寡原則上係由買賣雙方當事人自行協議，但會隨著買方貸款與否及賣方原來是否有 貸款未清償而有所不同。如前所述，由於現行土地稅法及契稅條例規定，土地及建物須經完 納土地增值稅及契稅後，始能辦理所有權移轉登記。而以目前稅捐機關核定土地增值稅及契 稅的作業時間通常約為一個星期，如為辦理土地增值稅自用住宅優惠稅率則須二十個工作 天，但買主往往在此時巳支付了一筆款項予屋主。所以對於買主而言，須負擔從支付第一次 價款到辦竣所有權移轉登記此段期間的風險，即所謂的〔空窗期〕。對於賣方而言，在辦竣 產權登記後因所有權巳經移轉予買方，如何確保尚未收取的尾款則是重要的課題。
【現場看屋的重要性】
案例一：李姓商人透過仲介公司以總價新台幣捌佰餘萬向陳姓屋主購買位於台北市南區的 房屋，由於李姓商人的經濟狀況不錯並不須向銀行貸款，在付了肆佰萬元後，按慣例陳姓屋 主也交付了所有權狀，身份證影本及印鑑證明予仲介公司辦理。但在辦理產權登記時，經地 政事務所通知所檢附權狀係偽造，至此李姓商人及仲介公司始知不妙，而該名自稱陳姓屋主 者也早巳不知去向。經調查結果發現所交付的權狀，印鑑證明及身份證全是偽造的，且屋主 是另有其人，只是將房子出租予他人使用而巳。 防範方式：在簽定買賣契約前，有些例行工作是必要且不可或缺的，當事人須先至地政事務 所申請土地建物登記簿謄本，才可得知買賣標的物的面積，登記所有權人及有無他項權利設 定的情形。在簽約支付價金時，並應核對賣方身份證及所交付的所有權狀記載是否與登記簿 相符。但以本案而言，幕後應有偽造證件集團支持，才能偽造出連仲介公司人員都無查出真 偽的權狀及身份證．所以事前到現場看屋就顯得非常重要，除了看標的物的屋況及格局外， 應適度的詢問鄰居或管理員，或許可事先查知是否為假房東售屋。
【委託好的代書代辦手續】
案例二：王小明夫婦欲出售位於安和路市價約新台幣壹仟萬元的房屋，並在某大報刊登售屋 廣告。某日，一位自稱為某公司董事長的戴姓男子來看屋，對於王小明的房子非常滿意，經 過熱烈的討論後當場以壹仟壹佰萬元成交，但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手 續。王小明心想：自己沒有認識的代書，一般的習慣是由買方找代書亦屬正常，且買方看起 來文質彬彬，衣著光鮮多金的樣子，於是不疑有他。隔天，戴董帶著宋姓代書與王小明簽訂 買賣契約，並當場支付新台幣參佰萬，王小明亦交付欋狀等相關證件並於過戶書類上蓋妥印 鑑交由宋代書辦理手續。王小明在交付證件後一直未見下文，且覺得過戶的時間拖得太久， 經向地政事務所調閱登記簿謄本赫然發現產權巳登記為戴董所有，並巳設定抵押向某銀行及 地下錢莊貸款共計壹仟萬元，而戴董及宋姓代書也早巳逃逸無跡。 防範方式：此種手法為詐騙集團假冒買方及代書經常使用的方法之一，案例中的戴董真的很 懂，先給付一筆價款後取得賣方的信任，待交付證件後與勾結的宋姓代書搶辦過戶及貸款， 取得不法利益後逃逸．由於辦理登記時的證件完全是真實的，所以地政機關也核淮登記無誤， 且代書本身也是涉案人，因此被害人事後很難防範。唯一預防的方式只能從事先委託好的代 書著手，或由買賣雙方各自委託一位代書來共同辦理手續，籍由代書間相互合作及監督以避 免詐騙情事發生。
【與貸款銀行保持連繫】
案例三：陳大華因打算移民國外，將其名下所有的別墅出售予自稱王先生的男子，王先生 因只有總價三成的自備款，雙方在買賣契約中言明尾款係由王先生向銀行貸款後支付，並委 託李代書代辦過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利，而王先生 也如期向銀行申請房貸並經核淮對保，待辦理產權移轉及銀行貸款抵押設定登記後，代書通 知雙方會同至銀行取款，但約定的時間巳過王先生卻遲遲沒有現身，經向銀行放款人員查詢 得知，王先生早在陳大華到達前巳將貸款領出，而陳大華自然再也找不到該位王先生，而被 騙了買賣總價七成的屋款。 防範方式：本案例與案例二有些相似，詐騙集團亦可假冒買主與代書來詐財，在買賣過程中 完全不動聲色按照一般程序進行，使得屋主放鬆戒心而在最後一道手續中利用時間差領取銀 行貸款而得逞。有經驗的代書在買方以銀行貸款作為尾款的支付時，應和銀行放款人員保持 連繫，須待買賣雙方到場後始能撥付款項，或於申請貸款時請買方出具授權書，授權貸款銀 行於撥款時，直接將款項撥付至賣方所指定的帳戶以為防範。
【自行申請登記簿謄本】
案例四：阿偉係乙銀行的放款人員，當天早上阿偉上班後不久有位馬太太向他詢問貸款事宜。 依該位馬太太的陳述，她原來向甲銀行貸款五百萬元，因利率的緣故想申請轉貸。阿偉經向 地政事務所申請登記簿謄本一切如馬太太所陳述。實務上貸款銀行所設定的抵押權必須為第 一順位始得撥款，馬太太也承諾先向朋友周轉五百萬以清償塗銷甲銀行的抵押貸款，但為了 節省代書費，馬太太表示抵押權設定及塗銷手續由她本人自己去辦理。過了幾天手續辦妥後， 馬太太亦將他項權利證明書及登記簿謄本送交給阿偉，審查無誤後乙銀行即撥付款項。熟料， 到了繳息日該位馬太太非但沒有依約繳息且人巳不知去向，經再向地政事務所申調謄本後始 知被騙，原來甲銀行的抵押權並未塗銷，當初馬太太所送交的登記簿謄本係偽造的。 防範方式：最好要求由銀行自己的代書來辦理，或在撥款前再親自至地政事務所申請謄本。
【結論】
房屋買賣的流程較為繁雜且一般社會大眾皆不熟悉。買賣雙方在正式簽約之前，最好先請 教專業代書並做好產權調查程序，才能安全的完成交易。 --全文完--
本文作者為安和代書事務所 王彥琳代書
都市計畫容積移轉.......點土成金！
容積移轉的觀念源起於英國的發展權移轉，即人民雖有土地所有權，但發展權歸國家所有，任何開發行為需經政府機關核准且繳納開發捐，其目的是消除因土地的計劃管制而產生的暴利，進而彌平暴損（如因都市計畫有人的土地被規劃為商業區、住宅區等建地或規劃為道路、公園用地等公設地的差異）。
所謂「容積」係代表土地上可建築的總樓地板面積，俗稱建坪；而「容積率」是土地上能蓋多少建坪的比率，如都市計畫住宅區土地，面積300坪，容積率300％，表示最多可蓋900坪房子（不包含陽台、地下層獎勵停車空間、屋突等不計入容積部分）。
容積移轉又稱「發展權移轉」，目前國內主要應用在3種土地使用的課題上：第一是有保存價值之建築所定著之私有土地，如古蹟所座落的土地；第二是提供作為公共開放空間使用之可建築土地；第三是私有都市計畫公共設施保留地。
那麼容積移轉的利潤是如何創造的呢？以最常被拿來容積移轉的公共設施保留地為例，假設土地所有權人甲擁有一塊道路用地100平方公尺，公告現值10,000元／㎡，另某乙擁有一住宅區土地1,000平方公尺，公告現值50,000元／㎡，容積率300％，且甲與乙的土地同位於台北縣板橋都市計畫範圍內，為辦理容積移轉，乙以公告現值3成代價向甲購買道路地，故乙向甲購買道路用地之取得成本為3,000元／㎡×100＝30萬元，那麼乙可增加容積：100×10,000/50,000×300％＝60㎡（約18坪），以板橋一般住宅區房價30萬元／坪計算，可增加540萬元收益扣除30萬元公設地取得成本，則有500萬元以上淨收益，這是容積移轉的迷人之處。（詳細規定請參考都市計畫容積移轉實施辦法）
容積移轉確實為土地開發商、建商創造許多超額利潤，對促進都市土地更有效利用也有一定貢獻，從前政府常因缺乏經費無法徵收已劃設且被公共使用多年的公共設施保留地招致民怨，因容積移轉的實施也減少政府相當的財政負擔，但辯證的看，有利就有弊，在M型社會的今天似乎更應思考政府在社會利益共享上所應扮演的角色，如果在已人口高密度發展的市中心區，公園、綠地、學校、廣場等公共設施服務水準未提升的前提下，又提高區域建築物使用的集約度，造成的結果只是生活環境的惡化，筆者認為都市或區域間發展應思考以各地特色、資源、資金更有效分配以均衡發展，如產業及人口有計畫的移植發展密度較低地區，或政府機關、重大公共建設的設置，都有助於高密度發展的舒緩；因國土規劃係百年大計，更期盼政府相關單位能更以宏觀、常遠的視野，以開創台灣為人人樂業安居的永續生活美地。
收購台北市縣道路用地
（遺贈稅調降至10%，道路用地用途降低）（政府徵收時間遙遙無期）（閒置道路用地不如換取現金）
（担心土地傳到下一代時，持分更少，無法有效利用）
0966189846
所謂「容積」係代表土地上可建築的總樓地板面積，俗稱建坪；而「容積率」是土地上能蓋多少建坪的比率，如都市計畫住宅區土地，面積300坪，容積率300％，表示最多可蓋900坪房子（不包含陽台、地下層獎勵停車空間、屋突等不計入容積部分）。
容積移轉又稱「發展權移轉」，目前國內主要應用在3種土地使用的課題上：第一是有保存價值之建築所定著之私有土地，如古蹟所座落的土地；第二是提供作為公共開放空間使用之可建築土地；第三是私有都市計畫公共設施保留地。
那麼容積移轉的利潤是如何創造的呢？以最常被拿來容積移轉的公共設施保留地為例，假設土地所有權人甲擁有一塊道路用地100平方公尺，公告現值10,000元／㎡，另某乙擁有一住宅區土地1,000平方公尺，公告現值50,000元／㎡，容積率300％，且甲與乙的土地同位於台北縣板橋都市計畫範圍內，為辦理容積移轉，乙以公告現值3成代價向甲購買道路地，故乙向甲購買道路用地之取得成本為3,000元／㎡×100＝30萬元，那麼乙可增加容積：100×10,000/50,000×300％＝60㎡（約18坪），以板橋一般住宅區房價30萬元／坪計算，可增加540萬元收益扣除30萬元公設地取得成本，則有500萬元以上淨收益，這是容積移轉的迷人之處。（詳細規定請參考都市計畫容積移轉實施辦法）
容積移轉確實為土地開發商、建商創造許多超額利潤，對促進都市土地更有效利用也有一定貢獻，從前政府常因缺乏經費無法徵收已劃設且被公共使用多年的公共設施保留地招致民怨，因容積移轉的實施也減少政府相當的財政負擔，但辯證的看，有利就有弊，在M型社會的今天似乎更應思考政府在社會利益共享上所應扮演的角色，如果在已人口高密度發展的市中心區，公園、綠地、學校、廣場等公共設施服務水準未提升的前提下，又提高區域建築物使用的集約度，造成的結果只是生活環境的惡化，筆者認為都市或區域間發展應思考以各地特色、資源、資金更有效分配以均衡發展，如產業及人口有計畫的移植發展密度較低地區，或政府機關、重大公共建設的設置，都有助於高密度發展的舒緩；因國土規劃係百年大計，更期盼政府相關單位能更以宏觀、常遠的視野，以開創台灣為人人樂業安居的永續生活美地。
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2011年3月15日 星期二
道路用地收購 台北縣市優先
收購台北縣市道路用地
0966189846 林代書
公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。
既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。
依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。
(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
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公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。
既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。
依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。
(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
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(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
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其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
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道路用地抵繳遺產稅 :
道路用地抵繳遺產稅 :
遺產及贈與稅法第30條 遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於前項規定納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分12期以內繳納；每期間隔以不超過2個月為限，並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。
至於抵繳價值的計算，是以該項財產核課遺產稅的價值為準，因此納稅義務人多半是以市價低於課稅價值，或無效益的財產來抵繳，道路用地多半無效益故實務上申請抵繳的遺產稅則以道路用地最普遍。
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遺產及贈與稅法第30條 遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於前項規定納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分12期以內繳納；每期間隔以不超過2個月為限，並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。
至於抵繳價值的計算，是以該項財產核課遺產稅的價值為準，因此納稅義務人多半是以市價低於課稅價值，或無效益的財產來抵繳，道路用地多半無效益故實務上申請抵繳的遺產稅則以道路用地最普遍。
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2011年3月14日 星期一
茗暘代書事務所
茗暘代書事務所於民國八十九年，當時承辦的主要業務以房屋及土地買賣、 房屋過戶、 貸款、相關產權之移轉、 繼承及贈與…等業務為主。然在整個環境與顧客需求越來越多元的演變之際，更提供更完善且多元的服務，並以『茗暘代書事務所』繼續為廣大的客戶服務。
茗暘代書事務所秉持一貫的經營理念──────< 誠信 、 誠實 、誠懇 > 來為客戶作完善的服務， 並慎重的處理客戶所交辦之事宜，公正客觀的為客戶提供解決之道 。
洽詢專線：0966189846 林代書
代書服務項目一般有：銀行房貸省息專案，房屋二胎，( 民間、銀行 ) 企業主貸款，法拍屋、法院查封解套，繼承贈與規劃，土地建物（大額）民間貸款，銀行土地貸款，建築融資等，這些都是代書服務項目。
洽詢專線：0966189846
茗暘代書事務所秉持一貫的經營理念──────< 誠信 、 誠實 、誠懇 > 來為客戶作完善的服務， 並慎重的處理客戶所交辦之事宜，公正客觀的為客戶提供解決之道 。
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代書服務項目一般有：銀行房貸省息專案，房屋二胎，( 民間、銀行 ) 企業主貸款，法拍屋、法院查封解套，繼承贈與規劃，土地建物（大額）民間貸款，銀行土地貸款，建築融資等，這些都是代書服務項目。
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2011年3月9日 星期三
房屋買賣契約注意事項
1.慎重決定
「凡事豫則立，不豫則廢」，購屋之前應先確定其目的，為投資或自住，再做明智的抉擇，並且在下訂之前最好先考慮清楚，舉凡房價、地段、區位等皆須做好事前的評估衡量，是否負擔得起？以免事與願違，後悔不已！
2.產權調查
做好產權調查的工作是防止買賣糾紛的重要關鍵，產權之於房地產猶如身份證之於個人一般，因此購屋之前應先針對建照、權狀及登記簿謄本之內容詳細加以瞭解，俾確保購屋之權益。
3.合約條款
合約條款一定要詳細閱讀，或請教專家後再行簽訂，尤其是契約上有關之任何承諾都必須一一載明清楚，包括稅費負擔，建材設備等，一點都疏忽不得，切勿有含混籠統之說詞，否則最後吃虧的必定是購屋者無疑。
4.簽約當事人
應當以所有權人作為簽約之當事人，否則就應查明其是否有權代理，方可確保權益。其次，如遇賣方有置身國外或其他不在場之情事，則更應確實查明授權書、代理人等相關文件，避免受騙上當。
5.履約保證
簽訂契約時固可由律師、代書或親友作為見證人，而有規模之仲介公司亦辦理履約保證，其用意即在於若賣方不能依約履行交屋之義務時，仲介公司公司就必須負責完成契約內的一切責任，此對購屋者而言當較有保障。
6.付款方式
房地總價包括自備款及銀行貸款在內，基本上任何一筆交易都應以現金為主要付款方式，不過房地產買賣動輒數百乃至上千萬，尤其除了自備款之外，絕大部份都是銀行貸款，因此對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式就得事先約定清楚，以免日後橫生枝節。
7.交屋期限
房屋之買賣契約對於交屋期限應記載得愈詳細愈好，因其不僅直接關係到產權之取得與保障問題，若現階段仍寄人籬下，則更需考慮到租賃契約等相關事項。至於若無法如期交屋，又該如何處罰等，這些都必須明訂清楚。
8.稅費負擔
稅費負擔是房屋買賣中最常見的糾紛，一般而言，移轉過戶前之地價稅、房屋稅、土地增值稅等皆應由賣方負擔，而產權登記規費、契稅、監證費、代辦費等應由買方負擔，因此買方為了能夠確實掌握購屋負擔，深入瞭解稅費項目及金額，實有其絕對之必要性。
9.違約金
有關違約處罰的規定必須在合約中明訂清楚，例如違約金的算法，在何種情況下才算約．．．．等，這些細節均不容忽視，以免日後有所糾紛卻無「法」可循，或是罰則不痛不癢，對己身權益就無法作有效保障。0966189846林代書
「凡事豫則立，不豫則廢」，購屋之前應先確定其目的，為投資或自住，再做明智的抉擇，並且在下訂之前最好先考慮清楚，舉凡房價、地段、區位等皆須做好事前的評估衡量，是否負擔得起？以免事與願違，後悔不已！
2.產權調查
做好產權調查的工作是防止買賣糾紛的重要關鍵，產權之於房地產猶如身份證之於個人一般，因此購屋之前應先針對建照、權狀及登記簿謄本之內容詳細加以瞭解，俾確保購屋之權益。
3.合約條款
合約條款一定要詳細閱讀，或請教專家後再行簽訂，尤其是契約上有關之任何承諾都必須一一載明清楚，包括稅費負擔，建材設備等，一點都疏忽不得，切勿有含混籠統之說詞，否則最後吃虧的必定是購屋者無疑。
4.簽約當事人
應當以所有權人作為簽約之當事人，否則就應查明其是否有權代理，方可確保權益。其次，如遇賣方有置身國外或其他不在場之情事，則更應確實查明授權書、代理人等相關文件，避免受騙上當。
5.履約保證
簽訂契約時固可由律師、代書或親友作為見證人，而有規模之仲介公司亦辦理履約保證，其用意即在於若賣方不能依約履行交屋之義務時，仲介公司公司就必須負責完成契約內的一切責任，此對購屋者而言當較有保障。
6.付款方式
房地總價包括自備款及銀行貸款在內，基本上任何一筆交易都應以現金為主要付款方式，不過房地產買賣動輒數百乃至上千萬，尤其除了自備款之外，絕大部份都是銀行貸款，因此對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式就得事先約定清楚，以免日後橫生枝節。
7.交屋期限
房屋之買賣契約對於交屋期限應記載得愈詳細愈好，因其不僅直接關係到產權之取得與保障問題，若現階段仍寄人籬下，則更需考慮到租賃契約等相關事項。至於若無法如期交屋，又該如何處罰等，這些都必須明訂清楚。
8.稅費負擔
稅費負擔是房屋買賣中最常見的糾紛，一般而言，移轉過戶前之地價稅、房屋稅、土地增值稅等皆應由賣方負擔，而產權登記規費、契稅、監證費、代辦費等應由買方負擔，因此買方為了能夠確實掌握購屋負擔，深入瞭解稅費項目及金額，實有其絕對之必要性。
9.違約金
有關違約處罰的規定必須在合約中明訂清楚，例如違約金的算法，在何種情況下才算約．．．．等，這些細節均不容忽視，以免日後有所糾紛卻無「法」可循，或是罰則不痛不癢，對己身權益就無法作有效保障。0966189846林代書
代書、地政士登記服務項目
1.全省法拍屋代拍、代標、代墊款技術處理。
2.債權債務法務處理重點：債權追索，債務的履行方式。
3.私權糾紛處理(漏水不理、占用..等) 重點：排除糾紛，回復權益。
4.非訟事件項目：
司法上-拋棄繼承、限定繼承聲請處理、公、認證、假扣押、假執行、假 處分、查封、強制執行、死亡宣告等...。
行政上-行政救濟程序。
5.一般文書項目：存證信函、和解書、陳情書。0966189846 林代書
2.債權債務法務處理重點：債權追索，債務的履行方式。
3.私權糾紛處理(漏水不理、占用..等) 重點：排除糾紛，回復權益。
4.非訟事件項目：
司法上-拋棄繼承、限定繼承聲請處理、公、認證、假扣押、假執行、假 處分、查封、強制執行、死亡宣告等...。
行政上-行政救濟程序。
5.一般文書項目：存證信函、和解書、陳情書。0966189846 林代書
2011年3月8日 星期二
不動產資訊, 房地產資訊, 換屋, 購屋貸款, 購屋須知
不動產資訊, 房地產資訊, 換屋, 購屋貸款, 購屋須知
以屋換屋
對許多選擇此時換屋的屋主而言，除可以小屋換大屋外，也可藉此擺脫原來高達8%、9%的房貸利率，而可採用目前政府的3200億5.5％的優惠房貸或其他低利房貸，兩種房貸總支出差距將近數十萬至百萬元。其次，屋主在售屋後所取得的現金，除部分可用於換買新屋所需的三成左右自備款外，其他便可轉作其他如股票、外幣、基金等避險投資，反較有機會從中獲利。 首先要先了解換屋者的財政狀況。假設換屋者手頭上有足夠的首期款用來購買另一間房屋，且不打算用售屋後的餘款來支付房屋的首期款，那麼大可先行看屋，當找到合心意的房屋後再將原來的房屋放盤出售，這樣就可安枕無憂，不必擔心在屋換屋過程中的時間交接問題。 但如果換屋者需要使用售屋後的款項來支付首期款的話，一般都會先將房屋放盤，待出售原來的房屋後再行看屋。然而，在這情況下，換屋者必須在有限的時間內找到另一間房屋，在交接過程中，換屋者可能要做二次搬遷的打算，因為將出售和購買二者合併在同一天進行，並非一件易事。這時換屋者要找地方臨時放置傢俱，等待買屋成交的日子到來。有不少人在售屋後因買屋成交無法在同一天進行，只好全家寄居酒店。 要避免購屋糾紛，消費者購屋之前最好仔細翻閱契約書內容，甚至先上網取得預售屋買賣定型化契約應記載或不記載事項與契約範本，這是保護消費最基本的契約條件。其他諸 如保留廣告內容、公共設施、建築結構及車位等問題，也應該比對確實，才能有效避免糾紛產生。
聯絡請洽: 0966189846 林代書
以屋換屋
對許多選擇此時換屋的屋主而言，除可以小屋換大屋外，也可藉此擺脫原來高達8%、9%的房貸利率，而可採用目前政府的3200億5.5％的優惠房貸或其他低利房貸，兩種房貸總支出差距將近數十萬至百萬元。其次，屋主在售屋後所取得的現金，除部分可用於換買新屋所需的三成左右自備款外，其他便可轉作其他如股票、外幣、基金等避險投資，反較有機會從中獲利。 首先要先了解換屋者的財政狀況。假設換屋者手頭上有足夠的首期款用來購買另一間房屋，且不打算用售屋後的餘款來支付房屋的首期款，那麼大可先行看屋，當找到合心意的房屋後再將原來的房屋放盤出售，這樣就可安枕無憂，不必擔心在屋換屋過程中的時間交接問題。 但如果換屋者需要使用售屋後的款項來支付首期款的話，一般都會先將房屋放盤，待出售原來的房屋後再行看屋。然而，在這情況下，換屋者必須在有限的時間內找到另一間房屋，在交接過程中，換屋者可能要做二次搬遷的打算，因為將出售和購買二者合併在同一天進行，並非一件易事。這時換屋者要找地方臨時放置傢俱，等待買屋成交的日子到來。有不少人在售屋後因買屋成交無法在同一天進行，只好全家寄居酒店。 要避免購屋糾紛，消費者購屋之前最好仔細翻閱契約書內容，甚至先上網取得預售屋買賣定型化契約應記載或不記載事項與契約範本，這是保護消費最基本的契約條件。其他諸 如保留廣告內容、公共設施、建築結構及車位等問題，也應該比對確實，才能有效避免糾紛產生。
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代書, 房地產資訊, 房屋仲介, 買屋資訊, 購屋須知
代書, 房地產資訊, 房屋仲介, 買屋資訊, 購屋須知
購屋時要如何找代書
土地登記代理人即俗稱土地代書，目前依地政士法之規定正名為地政士。由於社會分工日趨細密，遇有購置房地產須辦理所有權移轉登記時，往往因權利關係人本身的忙碌，無法親自申請登記，加上土地登記所涉及之法令規章極為複雜，並非一般人所能了解，當事人便多將登記等事務委之於代書代為申辦。
就買賣房地而言，土地代書的服務範圍極為廣泛，從土地稅的節稅規劃、產權移轉登記、銀行融資貸款服務等，如買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報，契稅申報、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅、所有權移轉登記、權狀領取、交屋稅費分算、自用地價稅申請、貸款銀行的提供、申辦等均包辦到底。
一般房地產買賣，習慣上由買方尋找代書，再由雙方共同授權委託代書辦件，因此極易造成賣方對代書的不信任感。
在此建議消費者可從幾方面來選擇代書：
（1）是否為代書公會會員。
（2）二、是否有專業代理人（地政士）證書及開業執照。
（3）開業時間長短。
（4）規模較大者，其所聘請的代書可確保具一定的專業水準，且大公司在管理上教較有制度，對消費者而言等於多了一層保障。
（5）在市場上具公正、專業形象者，較能為買、賣方信賴，無形中已化解買賣雙方的防衛心理。
（6）多問幾家，瞭解其收費是否合理。
如是透過仲介公司買賣房屋，通常在承購銷售合約中，會約定由仲介公司指定之專任代書或事務所辦理。若以預售屋來說，代書則多由賣方安排。一般建設公司多委託固定的代書或代書事務所辦理有關事項，而規模較大的建設公司則聘有專任代書，提供整體性的服務。所以選擇信用可靠的建設公司購屋較為保障。
聯絡請洽 0966189846 林代書
購屋時要如何找代書
土地登記代理人即俗稱土地代書，目前依地政士法之規定正名為地政士。由於社會分工日趨細密，遇有購置房地產須辦理所有權移轉登記時，往往因權利關係人本身的忙碌，無法親自申請登記，加上土地登記所涉及之法令規章極為複雜，並非一般人所能了解，當事人便多將登記等事務委之於代書代為申辦。
就買賣房地而言，土地代書的服務範圍極為廣泛，從土地稅的節稅規劃、產權移轉登記、銀行融資貸款服務等，如買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報，契稅申報、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅、所有權移轉登記、權狀領取、交屋稅費分算、自用地價稅申請、貸款銀行的提供、申辦等均包辦到底。
一般房地產買賣，習慣上由買方尋找代書，再由雙方共同授權委託代書辦件，因此極易造成賣方對代書的不信任感。
在此建議消費者可從幾方面來選擇代書：
（1）是否為代書公會會員。
（2）二、是否有專業代理人（地政士）證書及開業執照。
（3）開業時間長短。
（4）規模較大者，其所聘請的代書可確保具一定的專業水準，且大公司在管理上教較有制度，對消費者而言等於多了一層保障。
（5）在市場上具公正、專業形象者，較能為買、賣方信賴，無形中已化解買賣雙方的防衛心理。
（6）多問幾家，瞭解其收費是否合理。
如是透過仲介公司買賣房屋，通常在承購銷售合約中，會約定由仲介公司指定之專任代書或事務所辦理。若以預售屋來說，代書則多由賣方安排。一般建設公司多委託固定的代書或代書事務所辦理有關事項，而規模較大的建設公司則聘有專任代書，提供整體性的服務。所以選擇信用可靠的建設公司購屋較為保障。
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代書、地政士登記服務項目
代書正名為地政士 房產交易不可少
一般人所說的代書正式名稱為地政士，需取得地政士執照才可執業，工作內容主要為不動產合約簽訂、產權登記、抵押貸款、稅務申報、金融資產相關登記業務等，與房產交易密不可分。近年來由於房屋買賣交易量增加，過戶案量跟著變多，不但人力需求恐急，按件計酬的代書工作，薪資水準也相對提高。根據民國99年勞委會平均薪資統計資料顯示，土地代書月平均薪資來到71,226元，比前一年增加了40%，為排名第八的高薪行業，比企業主管和經理人員平均薪資還要高。
信義代書執行協理陳學良表示，以信義代書為例，平均每人每月可接案17件以上，還有穩定的案件來源，讓信義代書有6成以上是人人稱羨的百萬高薪族。但是代書為一重視專業技能及服務能力的工作，前半年為儲備訓練期，由事務所以專業實務兼俱之代書養成系統，完整培育其獨立作業能力。
房屋二胎0966189846
代辦 房屋二胎 借款 ，只要備妥 房屋 或 土地 其
建物所有權狀正本、印鑑證明、戶籍謄本、印鑑章，
迅速幫您進行房屋鑑價後，再依 房屋二胎 相關程序
辦理即可撥款!
房屋二胎0966189846
一般人所說的代書正式名稱為地政士，需取得地政士執照才可執業，工作內容主要為不動產合約簽訂、產權登記、抵押貸款、稅務申報、金融資產相關登記業務等，與房產交易密不可分。近年來由於房屋買賣交易量增加，過戶案量跟著變多，不但人力需求恐急，按件計酬的代書工作，薪資水準也相對提高。根據民國99年勞委會平均薪資統計資料顯示，土地代書月平均薪資來到71,226元，比前一年增加了40%，為排名第八的高薪行業，比企業主管和經理人員平均薪資還要高。
信義代書執行協理陳學良表示，以信義代書為例，平均每人每月可接案17件以上，還有穩定的案件來源，讓信義代書有6成以上是人人稱羨的百萬高薪族。但是代書為一重視專業技能及服務能力的工作，前半年為儲備訓練期，由事務所以專業實務兼俱之代書養成系統，完整培育其獨立作業能力。
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2011年3月7日 星期一
公同共有和分管協議
公同共有和分管協議 咨詢專線 0966189846 林代書
生活稅務與法務》共有土地分管協議 也有糾紛【經濟日報╱林敏弘】
我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子： 有三兄弟共有一塊地，是上一代留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。
後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二，形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。 事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。 不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。
況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。 不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。
不過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。 過去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。
不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。 許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。
所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。 所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。 咨詢專線 0966189846 林代書
生活稅務與法務》共有土地分管協議 也有糾紛【經濟日報╱林敏弘】
我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子： 有三兄弟共有一塊地，是上一代留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。
後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二，形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。 事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。 不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。
況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。 不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。
不過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。 過去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。
不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。 許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。
所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。 所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。 咨詢專線 0966189846 林代書
2011年3月5日 星期六
代書作業流程
⊙ 代書作業流程 0966189846林代書
簽約當日，申請當日最新建物、土地謄本、並核對雙方身份證明、
賣方保證產權清楚，若有抵押設定，需請銀行確定代償金額經產權確認後、
協議買賣條件及雙方權利義務，同時雙方確認屋況。
申報契稅、土地增值稅、約５至７個工作天，
待稅單核發，賣方如有欠繳房屋稅及地價稅一併繳清。
貸款銀行由買方提供或代書配合指定，銀行估價、確定貸款人資格、
工作收入證明、放款金額、利率，待銀行核定同意貸款，買方至貸款
銀行開戶對保，完成借款手續，銀行簽發貸款之設定契約文件。
由代書將過戶文件及設定文件，送至地政機關辦理移轉登記約２－３個工作天完成。
買方銀行撥款貸償賣方銀行時，直接匯入賣方指定代償銀行帳戶，
次日由代書領取清償證明送塗銷賣方抵押權即可。
交屋，稅費分算、尾款付清、雙方點交房屋。
<< 買賣應備文件 << 買賣作業流程
0966189846林代書
簽約當日，申請當日最新建物、土地謄本、並核對雙方身份證明、
賣方保證產權清楚，若有抵押設定，需請銀行確定代償金額經產權確認後、
協議買賣條件及雙方權利義務，同時雙方確認屋況。
申報契稅、土地增值稅、約５至７個工作天，
待稅單核發，賣方如有欠繳房屋稅及地價稅一併繳清。
貸款銀行由買方提供或代書配合指定，銀行估價、確定貸款人資格、
工作收入證明、放款金額、利率，待銀行核定同意貸款，買方至貸款
銀行開戶對保，完成借款手續，銀行簽發貸款之設定契約文件。
由代書將過戶文件及設定文件，送至地政機關辦理移轉登記約２－３個工作天完成。
買方銀行撥款貸償賣方銀行時，直接匯入賣方指定代償銀行帳戶，
次日由代書領取清償證明送塗銷賣方抵押權即可。
交屋，稅費分算、尾款付清、雙方點交房屋。
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