預售屋買賣定型化契約應記載事項

預售屋買賣定型化契約應記載事項 洽詢專線：0966189846 林代書
一、契約審閱期
本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）
買方簽章：
賣方簽章：
二、賣方對廣告之義務
賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。
三、房地標示及停車位規格
（一）土地坐落：
＿縣（市）＿鄉（鎮、市、區）＿段＿小段＿地號等＿筆土地，面積共計＿平方公尺（＿坪），使用分區為都市計畫內＿區（或非都市土地使用編定為＿區＿用地）。
（二）房屋坐落：
同前述基地內「＿」編號第＿棟第＿樓第＿戶（共計＿戶），為主管建築機關核准＿年＿月＿日第＿號建造執照（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）。
（三）停車位性質、位置、型式、編號、規格：
１、買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第＿層□平面式□機械式□其他＿，依建造執照圖說編號第＿號之停車空間計＿位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第＿號車位＿個，其車位規格為長＿公尺，寬＿公尺，高＿公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計＿平方公尺（＿坪）（建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件）。
２、買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。
四、房地出售面積及認定標準
（一）土地面積：
買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以主建物面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。
（二）房屋面積：
本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：
１、主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
２、附屬建物面積，即陽臺__平方公尺(__坪) 、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。
３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。
４、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。
（三）前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六點規定互為找補。
五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
（一）共有部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目（＿）。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）。
（二）前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算（註：或以其他明確之計算方式列明）。本「＿」主建物總面積計＿平方公尺（＿坪）。
六、房地面積誤差及其價款找補
（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。
（二）依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。
（三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。
七、契約總價
本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（一）土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（二）房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
１、主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
２、附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整（除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格）。
３、共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（三）車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
七之一　履約保證機制
本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理：
□內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
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房屋買賣契約注意事項

1.慎重決定

「凡事豫則立，不豫則廢」，購屋之前應先確定其目的，為投資或自住，再做明智的抉擇，並且在下訂之前最好先考慮清楚，舉凡房價、地段、區位等皆須做好事前的評估衡量，是否負擔得起？以免事與願違，後悔不已！



2.產權調查

做好產權調查的工作是防止買賣糾紛的重要關鍵，產權之於房地產猶如身份證之於個人一般，因此購屋之前應先針對建照、權狀及登記簿謄本之內容詳細加以瞭解，俾確保購屋之權益。



3.合約條款

合約條款一定要詳細閱讀，或請教專家後再行簽訂，尤其是契約上有關之任何承諾都必須一一載明清楚，包括稅費負擔，建材設備等，一點都疏忽不得，切勿有含混籠統之說詞，否則最後吃虧的必定是購屋者無疑。



4.簽約當事人

應當以所有權人作為簽約之當事人，否則就應查明其是否有權代理，方可確保權益。其次，如遇賣方有置身國外或其他不在場之情事，則更應確實查明授權書、代理人等相關文件，避免受騙上當。



5.履約保證

簽訂契約時固可由律師、代書或親友作為見證人，而有規模之仲介公司亦辦理履約保證，其用意即在於若賣方不能依約履行交屋之義務時，仲介公司公司就必須負責完成契約內的一切責任，此對購屋者而言當較有保障。



6.付款方式

房地總價包括自備款及銀行貸款在內，基本上任何一筆交易都應以現金為主要付款方式，不過房地產買賣動輒數百乃至上千萬，尤其除了自備款之外，絕大部份都是銀行貸款，因此對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式就得事先約定清楚，以免日後橫生枝節。



7.交屋期限

房屋之買賣契約對於交屋期限應記載得愈詳細愈好，因其不僅直接關係到產權之取得與保障問題，若現階段仍寄人籬下，則更需考慮到租賃契約等相關事項。至於若無法如期交屋，又該如何處罰等，這些都必須明訂清楚。



8.稅費負擔

稅費負擔是房屋買賣中最常見的糾紛，一般而言，移轉過戶前之地價稅、房屋稅、土地增值稅等皆應由賣方負擔，而產權登記規費、契稅、監證費、代辦費等應由買方負擔，因此買方為了能夠確實掌握購屋負擔，深入瞭解稅費項目及金額，實有其絕對之必要性。



9.違約金

有關違約處罰的規定必須在合約中明訂清楚，例如違約金的算法，在何種情況下才算約．．．．等，這些細節均不容忽視，以免日後有所糾紛卻無「法」可循，或是罰則不痛不癢，對己身權益就無法作有效保障。0966189846林代書