共有土地

錯誤觀念：分別共有的土地，共有人可以在地上任意蓋房子。0966189846 林代書
正確觀念：分別共有的土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他共有人同意。
一個小故事：　　
有一個小鎮，經過數年社區營造，每逢假日即湧入無數遊客，非常熱鬧。鎮內小街主要道路旁住家的一樓，一間間變身為店舖，價值百倍。　　
張阿興與別人共有的一塊土地，荒廢了好多年，早已雜草叢生，趁著這股熱潮，他打算蓋棟房子做個小生意，這筆地面積大約一百二十坪，張阿興的應有部分只有三分之一，他沒有徵求其他三位共有人的同意，就挑了靠近馬路的那邊，蓋起一間大約佔地四十坪的磚造房屋，他以為土地一百二十坪的三分之一有四十坪，我蓋房子只要不超過四十坪，就沒問題，其他共有人沒有權利干涉，當然不用他們同意。　　
只是人算不如天算，當樓房蓋到一樓屋頂時，居住在北部的其他共有人陳阿清、賴阿水、賴阿火三人得知消息，先電話要求張阿興停工，不獲置理，接著就寄了張存證信函給張阿興。函中表明陳阿清持分為三分之一，賴阿水、賴阿火兄弟各持分六分之一，三人合計持分三分之二，他們不同意張阿興佔據鄰接通路邊的土地興建房屋，並要求張阿興將興建中的房屋拆除。張阿興拒絕配合，四人發生爭執乃向鎮公所聲請調解。
說明：　　
一般人對於法律上「共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有」和「公同共有」。分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。公同共有，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態，例如：繼承人有數人時，在分割遺產以前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如：各合夥人的出資及其他合夥財產，為合夥人全體「公同共有」。　　
在本案例中，張阿興、陳阿清、賴阿水和賴阿火四人是「分別共有」，對土地的應有部分（持分）分別為三分之一、三分之一、六分之一和六分之一。　　
分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分，例如：張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。　　
共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地法為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。　　
案例中，張阿興在土地上搭蓋房子是處分行為的一種，他只有持分三分之一，人數更未過半，因此張阿興未獲得其他共有人的同意，他無權在土地上搭蓋房子，共有人可以請求拆除地上物。
法律小櫥窗：
◎民法第818條：「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
◎民法第819條：「各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
◎民法第820條：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。 共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
◎土地法第34條之一：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。　共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。　第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。　共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。　前四項規定，於公同共有準用之。　依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄巿、縣（巿）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄巿、縣（巿）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。」
文 / 王麗能律師 【台灣法律網】