土地增值稅減免及相關規定

土地增值稅減免及相關規定    0966189846

1.被徵收之土地，是否可免徵土地增值稅？
自中華民國83年1月7日土地稅法第39條、39條之1修正條文公布施行後，徵收、區段徵收土地一律免徵土地增值稅。另依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格出售給需地機關者，也是免課徵土地增值稅的（土地稅法第39條、39條之1）。
2.政府徵收公共設施保留地之加成補償費應否計課土地增值稅？
政府徵收公共設施保留地，依中華民國77年7月15日修正公布之都市計畫法第49條第1項規定加成補償，係指地價以外之補償，非屬地價範圍，免予合併計課土地增值稅（徵收已修正免稅）。（財政部77.8.23.臺財稅第770265649號函）
3.政府協議收購的土地可否免徵土地增值稅？
政府協議購買依法得徵收之私有農地，其購買價格比照公共設施保留地方式以公告土地現值加四成者，該加四成補償部分非屬地價範圍，免予合併計課土地增值稅（徵收已修正免稅）。（財政部78.6.7.臺財稅第780177357號函）
4.自辦重劃地區在重劃後第一次移轉時，可不可以減徵土地增值稅？
經重劃的土地，第一次移轉時土地增值稅是可以減徵百分之四十的，所指「重劃土地」包括政府機關辦理重劃的土地及土地所有權人自辦重劃的土地，也包括市地重劃及農地重劃。（內政部69.9.25.台內地45125號函）
5.以公共設施保留地抵繳遺產稅，可不可免徵土地增值稅？
遺產稅納稅義務人，用公共設施保留地來抵繳遺產稅，依法可免徵土地增值稅。
6.甚麼建地可以適用土地稅法第39條之2規定不課徵土地增值稅？
作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
依農業發展條例規定所稱農業用地，指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供下列使用者：
(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍﹝藏﹞庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。

1.被徵收之土地，是否可免徵土地增值稅？
自中華民國83年1月7日土地稅法第39條、39條之1修正條文公布施行後，徵收、區段徵收土地一律免徵土地增值稅。另依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格出售給需地機關者，也是免課徵土地增值稅的（土地稅法第39條、39條之1）。
2.政府徵收公共設施保留地之加成補償費應否計課土地增值稅？
政府徵收公共設施保留地，依中華民國77年7月15日修正公布之都市計畫法第49條第1項規定加成補償，係指地價以外之補償，非屬地價範圍，免予合併計課土地增值稅（徵收已修正免稅）。（財政部77.8.23.臺財稅第770265649號函）
3.政府協議收購的土地可否免徵土地增值稅？
政府協議購買依法得徵收之私有農地，其購買價格比照公共設施保留地方式以公告土地現值加四成者，該加四成補償部分非屬地價範圍，免予合併計課土地增值稅（徵收已修正免稅）。（財政部78.6.7.臺財稅第780177357號函）
4.自辦重劃地區在重劃後第一次移轉時，可不可以減徵土地增值稅？
經重劃的土地，第一次移轉時土地增值稅是可以減徵百分之四十的，所指「重劃土地」包括政府機關辦理重劃的土地及土地所有權人自辦重劃的土地，也包括市地重劃及農地重劃。（內政部69.9.25.台內地45125號函）
5.以公共設施保留地抵繳遺產稅，可不可免徵土地增值稅？
遺產稅納稅義務人，用公共設施保留地來抵繳遺產稅，依法可免徵土地增值稅。
6.甚麼建地可以適用土地稅法第39條之2規定不課徵土地增值稅？
作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
依農業發展條例規定所稱農業用地，指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供下列使用者：
(一)供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
(二)供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
(三)農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍﹝藏﹞庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。

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房屋二胎 - 代書達人 台北車站前 0966189846

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房屋二胎 - 代書達人 台北車站前 0966189846
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房子被查封了！

法院相關的公告、通知、函、文等，「日期」都很重要！！！
　不管是發文日期、還是收到的日期，一定要確切紀錄。
　因為很多東西都有「時效」或「期限」的限制，
　一但超過法定期限，那可就連大羅神仙都沒得救了。
　記住了喔！！

---

被查封不動產上的揭示紙或牌，不能隨便損害 ，否則負有刑事責任。

查看待條上的案號，如果註「執」字，就是強制執行，如為「全」字，就是保全程序的假扣押。
被查封的不動產不能出售、贈與、抵銷或設定等行為。

強制執行查封後，從送鑑價公司估價，定詢價期日請當事人表示對鑑定價格有無意見，法官訂立底價，至登報第一次公告投標，約三個月至半年不等。之後就會進入拍賣，分別有一拍、二拍、三拍、三個月公告拍賣。

三個月公告期間債權人若聲請變價減價拍賣，便會停止三個月公告拍賣，進入變價減價拍賣程序。若三個月公告期滿未聲請變價減價拍賣，或變價減價拍賣結束仍無得標人者，則依強制執行法規定視為撤回強制執行之聲請，並將查封標的予以啟封，之後便結案。若有順利拍定者，法院將會核發權利移轉證書予拍定人至地政辦理所有權移轉登記，同時法院亦會發函地政撤銷查封。

依強制執行法的規定，點交命令的相對人包括：

（1）債務人即其一般繼受人、

（2）債務人之占有輔助人、

（3）第三人於查封後才占有不動產者、

（4）第三人於查封前對其是無權占有並不爭執者、

（5）第三人於查封前雖是有權占有，但經執行法院排除占有者、

（6）第三人於查封前已向債務人承租房屋，租期於拍賣前已經屆滿者。

 而法院不負責點交的情形其一則是：不動產遭查封之前已出租與第三者，而租賃關係依然存續，此時需等租約到期，
標購者方有權承受。

---

以下是翻譯成白話文：

首先是保持封條或公告的完整性。
就讓它乖乖待在那兒就好，千萬別去亂動它！
要留要撕都是法院的事兒，輪不到你來動手。
記住了啊！
查封代表房子被限制處分，不得再做出售、贈與、抵銷或設定等行為。
而賴小豬家門上的公告，發文字號是「96年執四字第31768號」，所以是強制執行的查封。
而不是假扣押。

以程序上來說：假扣押→訴訟→訴訟贏了→聲請強制執行→查封動產＆不動產→拍賣→點交。
所以查封程序並不會趕你出去，只是告訴大家你的房子已經不能過戶買賣。查封後就是拍賣，除非他拍賣出去以後經由點交程序才會有趕出去的問題。

從查封到拍賣，通常要3~6個月不等。
而拍賣又有一拍、二拍、三拍、三個月公告拍賣。這又要一段時間。

如果最後拍賣不成功，法院就會視為撤回強制執行，並將查封標的予以「啟封」，
之後便結案。

如果拍賣成功，法院就會進行點交，把房子交給拍定人（也就是買主）。
就算拍賣成功了，有三種情形法院不會負責點交。其一便是：
不動產遭查封之前已出租與第三者，而租賃關係依然存續，此時需等租約到期，
標購者方有權承受。
就是「買賣不破租賃關係」

《民法》第425條 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，
對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
翻成人話就是：
房東把房子租給你以後，你住在裡面了。這時候就算房東把房子賣給別人，你的租賃契約對於新房東還是有效的。也就是說，除非租約到期，不然新房東是沒有權利把你趕走的。

不過如果你的租賃契約超過五年，或者根本沒有期限（舊房東為了不把房子交給新房東，於是故意無限期把房子出租），那麼就不適用這條法令了。

---

現在可以來回答張君雅小妹妹的問題了。
１、要拿房租契約給法院嗎？
Ａ：不用。
　　法院只是查封他的「不動產」而已，不是查封裡面的「動產」，所以基本上與你無關。
　　而查封也只是房子不能作出售、抵押、贈與等處分而已，沒說不能繼續住人。
　　
　　萬一不幸房子在租約到期前被拍賣掉了，你才需要拿出租賃契約，
　　證明你是在「查封前」就已經租賃了，所以可以住到契約期滿再走。
　　記住「買賣不破租賃關係」，法律是保障你的，不用怕！
２、下個月我還要付給房東房租嗎 ？
Ａ：租賃契約效力還在啊！當然該付的還是得付囉～
　　再說房東是因為無法「返還借款」才會被查封房子的，
　　你付他房租，他多少也能舒緩一下經濟壓力吧？
３、這次的新簽的契約到6/30，是由他兒子代為簽約有關係嗎？Ａ：他兒子如果是有行為能力的成年人，且經過屋主的授權，那就沒問題。
　　不過也只能再住到6/30！萬一之後他還要再跟你簽約的話，記住千萬不可啊！！！
　　再回頭去看一下公文的第２點：
　　「嗣後債務人對於不動產如與第三人有買賣或其它處分行為一概認為無效。」
　　就算你一時鬼迷心竅的簽了，日後被查出是在「查封之後簽的」，
　　那新屋主可是二話不說就能把你掃地出門的喔！
　４、 我該怎樣維護我的權益呢？Ａ：期滿走人。就這樣。
５、押金有2個月，會不會拿不回來了？
Ａ：你還是可以住到契約期滿。如果契約期滿就能拿回押金的話，照理說，
　　你是可以拿得回來的。
　　這是說，如果到時你的房東還沒跑路去的話啦～

---

以上。參考看看 歡迎來電討論  0966189846

人家說不經一事不長一智 現在回頭再來看那個租約
寫的都是 如果承租人幾天內不繳房租 需要罰款多少多少
如果在約滿前不租時(無任何藉口) 需要付出違約金....等的規則
幾乎99.9%都是保障出租者

那承租者的權益呢?? 向這一次 家門口熊熊就被貼了一張查封的通告 = = ""
嚇的我這平民小百姓 差點以為我無家可歸
後來打給了房東 才知道 其實這一切房東早早就知情了 因為他不想要這個房子了
因為 她人住台南 又用不到又管不到很麻煩 在就是他說 她只租我7000大洋
銀行卻要跟他收12000大洋 她虧了5000塊現大洋 她說這樣他很吃虧 連賺都沒賺到
= = "" (這買的時候不就知道了嗎)我都沒說我才衰..

現在知道至少可以住到期滿 也算是安心了...
不然臨時要搬還不知道可以去哪勒..

「早早知情」這一點，只是證明他很惡劣而已。
明知不符成本，當初又何必低價出租？
既然已經出租，又怎麼可以搞到讓法院查封呢？！

「不想要這個房子」，事情真有那麼簡單嗎？
一般來說，如果債權人要聲請強制執行，一定會先去調查債務人的財產狀況。
如果他名下只有這一棟房子，那就無話可說。
可你說他平時住在彰化，也就是說他可能不止一棟房子，
這樣的話他又怎能確定法院一定會查封這一棟呢？

種種跡象看來，房東還真是其心可議啊！
嘖～

      

繼承之方式 - 代書達人 0966189846

繼承之方式

◎　限定繼承： 依據98.6.10新修正民法第1148條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」新修正之民法第1148條第2項規定係以限定繼承為原則，繼承人僅以所繼承遺產清償繼承債務，不足部分，繼承人不用以自己固有財產清償；如有剩餘，則仍得繼承之。 民法第1156條，繼承人如欲辦理限定繼承，必須在知悉得繼承時起三個月內以書面向法院呈報聲請限定繼承，法院接獲呈報後，會定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院，繼承人完成整個程序後，就可以主張僅以所得遺產清償繼承債務。 ◎　拋棄繼承： 依據民法第1174條，繼承人在知悉得繼承之時起三個月內以書面向法院表示不要繼承過世被繼承人生前所遺留下來的「全部財產及債務」，並以書面通知因為您拋棄而應為繼承人之人；如果您是因為他人拋棄繼承才成為繼承人的話，也是從知悉得繼承時起三個月內，以書面向法院辦理拋棄繼承。辦理完成後，法律上就當作從被繼承人死亡時起，沒有這位繼承人，所有財產及所有債務都與其無關，即使後來發現有其他財產，該繼承人也不能再繼承，被繼承人的債權人當然也不可以向其追償。

繼承之方式 - 代書達人 台北車站前 0966189846

宣言信託契約信託或遺囑信託 - 代書達人 0966189846

宣言信託契約信託或遺囑信託
委託人
受託人
受益人
信託的資產
其他
委託人即是受託人。
法人經決議為將其所擁有之
資產，「委任」給「自己」
管理處分，並邀公眾加入為
委託人，接受大眾（委託          0926826235
人）的資產託付，並將其資
產良好管理處分。
為其信託目的，與受託人一同
擬定契約（契約信託）或是以
遺囑為主要依據（遺囑信
託），將資產託付給信任的人
或組織，以達成信託目的。
接受委託人之託付，將資產良
好且妥善管理處分。
其信託所產生之利益使用須
兼具公益性質，由全民所共
享其利益。
依其信託契約或遺囑，指定受
益人。此類型之信託方式也可
運用於「公益信託」上。
土地、金錢、股票、房屋等土地、金錢、股票、房屋等
限於公益信託不限於公益信託。
宣言信託契約信託或遺囑信託 - 代書達人 0966189846

奢侈稅應課與否情形

 奢侈稅應課與否情形  0926826235

■持有未滿2年再出售之房屋及其基地、依法得核發建造執照之都市土地，應課奢侈稅。

但非都市土地（空地）縱為建築用地，持有未滿2年而出售者，免課奢侈稅。

■以贈與（一般贈與、夫妻贈與）方式移轉房地者，免課奢侈稅。

但受贈後，持有未滿2年再出售者，應課奢侈稅。

■以強制拍賣方式移轉房地者，免課奢侈稅。

但拍賣取得後，持有未滿2年再出售者，應課奢侈稅。

■營業人興建房屋完成第一次移轉後，持有未滿2年再出售者，免課奢侈稅。

但自然人興建房屋完成第一次移轉後，持有未滿2年再出售者，應課奢侈稅。

■以家庭變故、感情生變、資金需求、生病、無工作、繳不出房貸、車禍為由，持有未滿2年再出售者，應課奢侈稅。

■土地所有權人藉辦理合併或共有物分割行買賣或交換之實者，因合併或共有物分割之差額，應課奢侈稅。

■以持有未滿2年之房屋及其坐落基地與他人交換其持有未滿1年之都市土地，兩人皆應申報特種貨物及勞務稅，按本條例施行細則第25條規定，其銷售價格，應以換出或換入之時價，從高認定。

■所有權人出售持有2年內之重劃中土地，應課奢侈稅。

■夫妻離婚，因執行剩餘財產請求權取得不動產，持有未滿2年再出售者，視個案處理。

■核准不課徵土地增值稅者（如：農地或與農業經營不可分離之農舍），持有未滿2年而出售者，免課奢侈稅。

於申報土地移轉現值時，無論有無申請不課徵土地增值稅，均應向農業主管機關申請「農業用地作農業使用證明書」留供備查，作為排除奢侈稅之證明文件。

■公共設施保留地尚未被徵收前移轉者，持有未滿2年而出售者，免課奢侈稅。

■所有權人與配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者（純作自用住宅），持有未滿2年而出售者，免課奢侈稅。

所稱「辦竣戶籍登記」，應由所有權人、配偶或未成年直系親屬（已成年直系親屬不包括在內）其中一人，於銷售日前辦竣戶籍登記。

■原有純作自用住宅，再購買一戶，自新房登記日起1年內出售原房地者，出售後仍符合自用住宅，免課奢侈稅。

■因調職、非自願離職、其他非自願性因素出售新房地，出售後仍符合自用住宅，免課奢侈稅。

■因繼承取得或受遺贈取得者，免課奢侈稅。若因繼承取得或受遺贈取得後，於2年內出售者（因：非屬自願性取得），亦免課奢侈稅。

■以自用住宅拆除改建或與營業人合建分屋者，免課奢侈稅。

■都市更新以權利變換方式取得房地者，免課奢侈稅。

■預售屋尚未建築完成前出售者，免課奢侈稅（但：應依所得稅法規定按實際成交所得申報個人綜合所得稅）

■自辦市地重劃，出資者取得地主的抵費地，在2年內出售（因非屬投機土地），免課奢侈稅。

■完成移轉登記後，發現買到海砂屋並要退屋撤銷買賣，免課奢侈稅，但實務上需經法院判決或調解成立文書，較無爭議。

因賣方未持有2年以上出售房屋（非屬海砂屋、輻射屋、凶宅），免課奢侈稅。，經成立買賣契約，並於簽約日後30天內解除買賣，尚未報繳奢侈稅者，只要由買賣雙方撤銷土地現值申報、契稅申報即可，勿需向國稅局備查或申報奢侈稅。（但：已支付之買賣價金應確切返還）

因賣方未持有2年以上出售房屋（非屬海砂屋、輻射屋、凶宅），經成立買賣契約，並於簽約日後30天內解除買賣，已經報繳奢侈稅者，應由買賣雙方撤銷土地現值申報、契稅申報後，檢附相關撤案文件，向國稅局申請退還奢侈稅。（但：已支付之買賣價金應確切返還）

■持有未滿2年，非與自用住宅併同出售，而單獨出售車位者，應課奢侈稅。

■夫妻贈與房產，嗣後再回贈與原名義者，再出售與第三人，原持有期間加上回贈期間合計超過2年者，免課奢侈稅。

■「非自願性離職」或「其他非自願性因素」出售持有未滿2年新房地者，所有權人應檢附相關證明文件及說明，向主管稽徵機關申請認定，經稽徵機關報經財政部公告認屬者，得免課奢侈稅。

財政部函釋

■案例：兩人交換持有不滿 2年 的不動產，兩人都要課奢侈稅，而且價格按照換出或換入的時價，從高認定。兩人應在訂定交換契約次日起30 天內，向戶籍所在地國稅局申報奢侈稅。

舉例來說，A與B持有不達二年的非自用不動產各一筆，A所持有的不動產價值1,500萬元，B持有者2,000萬元，雙方決議交換，B再就不足差額提供A現金補償。

兩人的交換行為，涉及奢侈稅課徵範圍，A與B各自都要繳交一筆奢侈稅。在交換不動產採從高計稅的原則下，A及B的奢侈稅計稅價值是2,000萬元。即如以10%的稅率計算，兩人各自要繳納200萬元奢侈稅。

不過，有幾種情形，交換雙方未必需要繳交奢侈稅，包括：

一、交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時，雙方均可免課奢侈稅；

二、其中有一方持有超過二年，可免徵奢侈稅；但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方，仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅。

■案例：本人、配偶及未成年子女名下只有一棟不動產，且已經完成戶籍登記，但是房屋一樓供出租營業使用，二樓作為自用住宅，持有未滿2年因故需將房屋出售者，需按面積比例計算申報奢侈稅，亦即一樓部分必須課稅，二樓以上免稅。

■案例：某公司出售一間持有1年半的辦公室，土地售價1,000萬元，房屋售價500萬元。因為出售房屋需課徵5%營業稅(即25萬元營業稅)，所以房地銷售價格為1,525萬元(1,000萬元+500萬元+25萬元)，乘以適用稅率10%，應納奢侈稅之稅額為152.5萬元。

■案例：因買賣價金給付糾紛，經法院調解並以「調解移轉」登記與原所有權人，原所有權人再出售該不動產時，其持有期間之計算，應將原所有權人原持有該不動產期間與調解移轉登記後之持有期間合併計算。

■案例：符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定之所有權人或其配偶於工作地點購買房屋及其坐落基地，致共持有2戶房地，嗣因遭公司依勞動基準法第11條第4款規定資遣而出售該購買之房地者，核屬特種貨物及勞務稅條例第5條第2款後段規定非自願離職出售新房地之情形。

■案例：特種貨物及勞務稅條例第5條第1款及第2款規定之所有權人或其配偶及未成年直系親屬持有房屋及其坐落基地，不包括持有骨灰(骸)存放設施。

■案例：特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定之特種貨物，應不包括經直轄市、縣(市)政府依法核准之殯葬設施及其坐落土地。

■案例：將不動產贈與配偶，配偶「回贈」後再出售，在計算奢侈稅持有期間時，可將贈與配偶前持有的期間計入，如此一來，夫妻互贈不動產，只要在出售前先回贈，就可避開奢侈稅。

■案例：夫妻相互贈與不動產，若夫妻及未成年子女名下不只一棟不動產，獲贈不動產者出售受贈的不動產，須自受贈日起算2年，即受贈後持有逾2年以上出售，才可以免除奢侈稅捐。

■案例：所有權人銷售原贈與配偶，嗣後配偶又回贈之不動產，於計算持有期間時，准將其贈與配偶前持有該不動產之期間合併計算。

■案例：土地所有權人銷售經法院調解取得原出售與他人之不動產，應將原所有權人原持有該不動產期間與調解移轉登記後之持有期間合併計算。

■案例：原所有權人（委託人）為受益人交付信託之不動產，經塗銷信託登記回復所有權與原所有權人（委託人），嗣出售時，其起算日應以委託人原取得該不動產並完成移轉登記之日為準。

■案例：個人出售自住房地及停車位，如停車位原係與自住房地併同使用，且該自住房地符合本條例第5條第1款規定者，該停車位與自住房地併同銷售時，可免徵奢侈稅。

■案例：但所稱「僅有1戶房屋及其坐落基地」之認定，並不包括非供居住之停車位，故所有權人如「單獨出售持有期間未滿2年之停車位」，仍應依規定申報繳納奢侈稅。

■案例：本條例第5條第1款及第2款規定之所有權人或其配偶及未成年直系親屬持有房屋及其坐落基地，不包括持有骨灰（骸）存放設施。

■案例：如出售之房屋及土地係於不同時點取得，按特種貨物及勞務稅條例分別適用不同稅率時，納稅義務人應依契約所載房地價格分別填載申報繳稅；又所出售之房地如係以總價簽訂銷售契約，則納稅義務人可參考原始取得價格、最近市場銷售價格及其他資料決定本次銷售房屋及土地之價格，據以申報繳稅。

■案例：已出售之房屋如有瑕疵，經買方提起請求返還價金之訴訟，嗣雙方協議解除契約，由原所有權人買回，不動產所有權回復原所有權人名下後再出售時，原所有權人原持有該不動產期間與買回完成移轉登記後之持有期間合併計算。

行政罰責

■自用住宅不課奢侈稅，但限本人、配偶及未成年子女名下只有一戶，將第二戶以上房屋過戶給父母或成年子女，雖可符合自用住宅定義，但可能涉及贈與稅，且未來出售房屋的資金若回流，還可能被認定人頭戶炒房，將會被補稅及罰鍰。

■根據財政部最新公告的奢侈稅罰則，若查獲民眾逃漏奢侈稅，最高罰款金額為漏報稅額的2.5倍。

■二親等以外，以贈與（一般贈與）方式移轉房地，但有價金支付，為國稅局查獲者，應課奢侈稅，併科三倍以下罰緩。

■以抵押權設定登記、預告登記、以租代買、假信託、假贈與等其他不正當方法逃漏奢侈稅者，如經國稅局日後查核買賣雙方資金流程有異者，可能以「詐術或其他不正當方法逃漏奢侈稅」論處。

■奢侈稅之認定，主要著重於買賣契約行為之成立、價金之交付，縱使解除買賣契約，並返還價金，設若於日後滿2年後再行出售同一人，且登記名義人為撤銷前之買方或其配偶、親屬者，國稅局一旦查獲，可能以「詐術或其他不正當方法逃漏奢侈稅」論處。

刑事罰責

■以詐術或其他不正當方法逃漏特種貨物及勞務稅者，應處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6萬元以下罰金。教唆或幫助他人逃漏者，應處3年以下有期徒刑、拘役或科新台幣6萬元以下罰金。

■假信託涉及《刑法》第214條偽造文書罪，且買方非「幫助犯」，視為「共同正犯」，刑責更重；「假離婚」、「假贈與」等方式，其刑責也和假信託一樣，可處3年以下有期徒刑。

■由仲介或代書教唆，就屬教唆犯，觸犯《刑法》第29條的教唆罪，買賣雙方若同意，也有幫助的刑責，將觸刑法第30條；嚴重一點，買方、賣方將觸《稅捐稽徵法》第43、41條，可處3到5年有期徒刑、6萬元以下罰金。

■買方配合賣方規避稅負，就可能涉嫌幫助他人逃漏稅，最重可處三年徒刑。

■案例：有關民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得不動產後出售，其持有期間之計算，自原有取得該不動產並完成移轉登記之日起算。

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土地增值稅自用住宅優惠稅率是指按百分之10稅率核課土地增值稅

土地增值稅自用住宅優惠稅率是指按百分之10稅率核課土地增值稅，由於人生只可享受一次，如果善用此次機會，可節稅不少。

    土地增值稅乃是土地所有權發生移轉時所產生的一種租稅，在過去台灣經濟持續成長的情形下，土地公告現值有逐年攀升趨勢，尤其對於長期持有的土地，漲價倍數可能超過2倍，而適用最高稅率40%，如果沒有換屋計畫，按土地增值稅自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，不失為是最直接的節稅方法。如果同一土地所有權人持有多處自用住宅用地且同時出售，在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內，可視為一次出售並按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

    該分處進一步表示，上項所稱「同時出售」，除訂定契約日（公契）應相同外，並須在同一天向稅捐處申報土地現值，才能視為一次出售。 例如：王先生位於臺北縣及桃園縣各有自用住宅房屋乙間，王先生想利用一生一次自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，此時，他必須將兩處土地的訂定契約日訂於同一天外，且須在同一天分別向兩處當地之稅捐處或擇一土地所轄稅捐處同日申報土地現值，才能適用自用住宅課徵土地增值稅。
該分處提醒民眾，如果有多處土地出售都想適用自用住宅用地的優惠稅率，民眾可規劃在同一天簽訂契約、同一天到稅捐處申報土地移轉現值，在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內都可適用自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。

若對土地增值稅之課徵有任何疑問，歡迎洽詢服務電話 0966189846

法院何種情形會發給債權人債權憑證？ 代書達人 0966189846

法院何種情形會發給債權人債權憑證？ 0966189846 諮詢專線

法院發給債權人債權憑證之情形，依強制執行法第二十七條，可分為下列二種情況： （一）實施強制執行而無效果： 　　債務人無財產可供執行，或雖有財產經強制執行後所得數額仍不足清償債務者，執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到期不為報告或查報無財產者，執行法院應發給憑證，交債權人收執，載明俟發現有財產時，再予強制執行。 （二）逕行發給憑證： 　　實務上常有債權人明知債務人並無財產，僅為中斷請求權時效（民法第一百二十九條以下參照）而聲請執行。似此情形，自無再命債權人查報債務人財產之必要，執行法院得依債權人陳明，逕行發給憑證。

何種情形會發給債權人債權憑證？ - 代書達人 台北車站前 0966189846

台北民間一二胎

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信託法施行後，有心從事公益事業的人有了新管道

信託法施行後，有心從事公益事業的人有了新管道。以往民眾為節稅所做出的捐贈只能指定單位，錢捐出去後很難得知該單位的用途，但若以公益信託的方式將擁有更大的彈性。

公益信託是由個人、或團體出資，以公益事業為目的而成立，因此委託人及受益人無利益關係。也就是，委託人成立公益信託時，信託契約中不可指名給特定之人，否則就不算是公益信託。

成立公益信託、或捐贈公益信託，不僅可減免所得稅，且捐贈資產不計入贈與總額。此外，若遺贈人、受遺贈人或繼承人提供財產、捐贈，或加入於被繼承人死亡時已成立之公益信託，該財產就不計入遺產總額。因此，公益信託可以為高收入者帶來行善與節稅雙重好處。

由於公益信託設立程序較為簡便，僅需主管機關許可，無須向法院登記。且公益信託不用設置專任人員，也沒有董、監事成員選任的困擾，而資金的管理運用及分配是由受託人辦理，近年來大受高資產民眾歡迎。

舉例來說，如果民眾為高收入者，且希望以捐贈達到節省個人綜和所得稅的效果，但又擔心捐贈的財產被少數人把持、利用，就可以成立公益信託。由信譽良好的信託業者擔任受託人，依本身意願擬定信託契約，並找適當的監察人，確保信託利益的運用。必要時還可設立諮詢委員會，提供適當意見，例如捐助範圍、贊助對象等。

公益信託本身無所得稅，不過財團法人孳息運用要達標準才可免所得稅，而公益信託有設置監察人的規定，對受託人有監督機制。因此，比較起來，公益信託更適合有心從事公益活動之人士運用。
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（遺贈稅調降至10%，道路用地用途降低）
 
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（担心土地傳到下一代時，持分更少，無法有效利用）
 
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24

3月

2012

地政士應向直轄市或縣（市）主管機關申請登記，並領得地政士開業執照，始得執業。」[2]

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道路用地…收購… 現金買 0966189846

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道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路及私設道路三種。

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依據建築法第48條：直轄市、縣市局主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣市局主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。由此可知：

一、計畫道路：

（地籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路：

(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。

公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

三、私設道路：

供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。

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一、計畫道路：

（地籍圖上有顯示，但尚未施工）為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路：

(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。

公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

三、私設道路：

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共有土地分割與抵押權

共有土地分割與抵押權

共有土地分割與抵押權

◎林代書 0966189846

一、  前言

　　共有人以其土地之應有部分為擔保，設定抵押權向金融機構及他人借款，為我國社會所常見，亦為司法實務所肯定，但共有人以其共有土地應有部分設定抵押權後，該土地分割時，該抵押權不因此而受影響，即該抵押權仍存在各共有人分得土地上，惟債務人以外之共有人，於共有人以其應有部分設定抵押權向他人借款時，既未同意，在土地分割後，所分得之土地復仍有抵押權存在，對非債務人之共有人而言，自屬處於不利之情狀，在98年7月23日施行之修正民法第824條之1第2項，嘗試解決土地分割後，共有人與抵押權人間之利益衡突，本文主在簡介該規定，並提出該適用上可能產生之問題。

二、  <![endif]>民法第824條之1第2項規定簡述

　　按98年7月23日施行之修正民法第824條之1第2項規定，應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加者。另土地登記規則第107條規定「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但有下列情形之一者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上：一、抵押權人同意分割。二、抵押權人已參加共有物分割訴訟。三、抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。」

　　是以依民法前開規定，共有人如以其應有部分設定抵押權時，該抵押權並不會因土地共有物分割而受影響，即該抵押權仍存在於系爭土地分割後之全部土地上，僅於前開但書所列之情事時，該抵押權始存在於抵押權人所分得之部分，例如甲、乙共有土地，應有部分各二分之一，甲以該二分之一之應有部分向銀行借款設定抵押權，其後甲、乙協議分割，甲分得Ａ部分，乙分得Ｂ部分，如無民法前開但書規定之情事時，依前開土地登記規則之規定，共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上，即系爭土地分割後之Ａ、Ｂ二筆土地均有設定抵押權。

　　民法第824條之1第2項前揭規定，係因我國就共有物之分割係採「移轉主義」，故應有部分設定抵押權時，於分割時，該抵押權仍存在於分割後各宗土地之應有部分上。但為保護其他共有人之利益，特明定有該條款但書所列情事時，其抵押權則移存於抵押人所分得之部分。

　　民法前開規定，就法理上言，固有其理由，但是否充分保護抵押人以外其他共有人之利益，則待商榷。

三、  民法第824條之1第2項與共有人利益保護

　　如前述說明，我國司法實務向承認共有人得以其應有部分設定抵押權(參司法院大法官會議釋字第141號解釋)，然抵押人以其應有部分設定抵押權後，如共有物分割時，該抵押權究應存續於系爭土地所分割之各宗土地上或應存續於抵押人所分得之土地上，則涉及抵押權人及共有人權益之保護。

　　依民法第824條之1第2項規定，抵押權原則上存續於共有土地分割後之各宗土地上，有但書之情事時，則存續於抵押人所分得之土地上，對抵押權人之保護多於對共有人權益之保護。

　　對抵押人以外之共有人而言，抵押人以其應有部分設定抵押權時，該共有人並未同意，但其後共有土地分割時，其所分得之土地上，仍存有抵押人設定抵押權之應有部分比例之抵押權，對共有人而言，如抵押人不清償，則共有人所分得之土地有與抵押人所分得之土地同時受拍賣之風險，原抵押人所分得之土地反而不是全部有抵押權，僅按其應有部分比例存續抵押權，其他共有人形同實質上之保證人，惟抵押人以其應有部分設定抵押權時，並不須獲得其他共有人之同意，其他共有人在分割後，反而須負部分清償責任，對共有人權益保護而言，自有不足。

　　至於民法第824條之1第2項但書之規定，其目的雖在於保護共有人，但該規定是否能充分保護共有人，則尚有疑義。

　　依民法第824條之1第2項但書之規定，僅在抵押權人同意分割或參與裁判分割之訴訟程序或告知訴訟仍未參與時，該抵押權始移存於抵押人分得之部分，該三情況，在第一種情況，抵押權人掌握完全之決定權，即分割方案須得抵押權人同意，抵押權始移存於抵押人分得之部分，依該規定之結果，如該分割方案如抵押權人不同意，恐難以協議分割。至於另二種情況，則僅適用於裁判分割之訴訟，亦即如所有共有人均同意分割，但抵押權人不同意時，如共有人不願該抵押權仍存續於分割後之各宗土地上，原不須裁判分割之事件，則須提起裁判分割訴訟，以該法院裁判分割之結果，將抵押權移存於抵押人分得之土地上，無可避免的會增加共有人因該裁判分割所增加之費用，對共有人而言，自屬不利。

　　或有主張如抵押權人在共有物分割，無同意之權限，而一律將抵押權移存於抵押人分得之土地上，則共有人在協議分割時，抵押人可能接受最不利之條件，致其分得之土地價值較應有部分之價值為低，對抵押權之保護，自有不足。惟就此意見，或可考慮，抵押權人在抵押人以應有部分設定抵押權時，就該應有部分應即為適當之估價，且就爾後分割時可能發生之狀況一併考量，自可避免發生因協議分割之結果，抵押人分得之部分價格較低之情況。

四、  <![endif]> 應有部分設定抵押權時，裁判分割訴訟應注意事項

如前開說明民法第824條之1第2項雖對共有人權益之保護尚有不足，惟法院及訴訟相關人士在適用該規定時，仍應注意下列幾點：

(一)放寬裁判分割之要件：依民法第824條之1第2項之規定，裁判分割訴訟以共有人間不能協議為要件，惟在應有部分設定抵押權之共有物分割，共有人雖同意該分割方案，但抵押權人不同意者？應認亦屬無法協議分割，共有人得提起裁判分割訴訟，以法院分割共有物之判決，使抵押權移存於抵押人分得之部分。

(二)應有部分設定抵押權之裁判分割之訴訟，應告知抵押權人參加訴訟：如前開說明，抵押權人參加裁判分割訴訟或受告知而未參加，係共有物分割後，抵押權移存於抵押人分得部分之要件，是以在應有部分設定抵押權之裁判分割之訴訟，應告知抵押權人參加訴訟。

　　

五、  <!>結論

　　民法第824條之1第2項立法目的雖在調和抵押權人及共有人之利益，惟如前開說明，其對抵押權人利益之保障多於保護共有人權益，立法上可再斟酌。至在實際運作上，法院應放寬准許起訴裁判分割之要件，在應有部分設定抵押權之裁判分割之訴訟，應告知抵押權人參加訴訟，以充分保障共有人之利益。

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財產管理人 代行繼承權

張小姐問：

母親與其前夫的女兒，是以我父親的名字登記為婚生子，這個同母異父的姊姊從小與外公同住、同戶口，十幾歲時就離家出走，此後音訊渺茫，十幾年未曾聯絡。今年六月母親過世，遺有一塊水利耕地的所有權須辦理過戶，承辦員說，水利耕地限一人繼承，其他人要蓋章同意，那個姊姊依法也有繼承權，也必須出面蓋章。問題是我無法找到她告知。請問該如何處理？

律師邢建緯答：

姐姐既然是您母親所生，無論是否登記為父親的婚生子女，都符合《民法》有關遺產繼承人中的第一順位「直系血親卑親屬」的規定，擁有對母親遺產的合法繼承權。

可聲請法院裁定

另《民法》有規定拋棄繼承權的行使方式，是在知悉其得繼承之時起兩個月內，以書面向法院為之。既然姐姐已失聯十幾年，她未必會知道母親已過世，也就是她得繼承母親遺產這件事，暫時處於未定狀況。
建議依《非訟事件法》一百零九條第一項，失蹤人在未置財產管理人時，可依順序選定配偶、父母、成年子女、與失蹤人同居之祖父母、家長財產管理人為財產管理人。
既然姐姐長年與外公同住又同戶口，可以選任外公為她的財產管理人，向法院聲請裁定，若外公不願意、或法院認為不適合，蔡小姐就以利害關係人身份，直接向法院聲請選任財產管理人，由法院裁定人選。當選定了財產管理人後，該財產管理人就可以代替姐姐作各種意思表示的權力，包括拋棄繼承、或是參與遺產分配等等。

如有法律問題，歡迎來電諮詢  0966189846

遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準

按遺產及贈與稅法第十條規定：「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。」故遺產中包含不動產者，關於不動產之價值，土地以公告土地現值或評定標準價格為準，房屋以評定標準價格為準。
　　又關於遺產中股票之價值，上市上櫃股票依遺產及贈與稅法第二十八條：「凡已在證券交易所上市 (以下稱上市) 或證券商營業處所買賣 (以下稱上櫃) 之有價證券，依繼承開始日或贈與日該項證券之收盤價估定之。但當日無買賣價格者，依繼承開始日或贈與日前最後一日收盤價估定之，其價格有劇烈變動者，則依其繼承開始日或贈與日前一個月內各日收盤價格之平均價格估定之。有價證券初次上市或上櫃者，於其契約經證券主管機關核准後，至掛牌買賣前，應依繼承開始日或贈與日該項證券之承銷價格或推薦證券商認購之價格估定之。」。
　　未上市上櫃股票依遺產及贈與稅法第二十九條：「未上市或上櫃之股份有限公司股票，除前條第二項規定情形外，應以繼承開始日或贈與日該公司之資產淨值估定之。非股份有限公司組織之事業，其出資價值之估價準用前項規定。」。0966189846  林代書

如何寫好存證信函

如何寫好存證信函

要寫好存證信函要把握10大要訣與四大步驟
只要把握住這10大要訣，
人人都可以是存證信函達人!


存證信函10大要訣
以下為存證信函10大撰寫重點：
(1)先釐清目的再開始撰寫
(2)找出相關範本
(3)找出支持論述成立的法規條文或契約約定（權利依據由來）
(4)先交代背景（人,事,時,地,物）
(5)說明主要事實
(6)說明爭執事由
(7)說明權利依據
(8)表達己方立場
(9)強調權利合法性，並給予適當期限回應
(10)若未獲回覆，將立即採取積極法律行動以維護權益                                                            0966189846  林代書

土地信託制度

土地信託制度隨著台灣社會發展之需求於近年來為各界所普遍運用之不動產管理方式，不動產之所有權人藉由委託足以信賴之專業人士，為受益人之利益或為特定目的管理或處分信託財產，如此可避免因疏於管理或缺乏資金來源而使得土地閒置未予有效運用，影響社會整體發展。不動產之運用管理對台灣社會經濟發展與穩定成長有著息息相關之互動，是以土地信託登記制度也因應而生，實值得社會大眾探討與了解。
依信託法第四條規定：以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人，又民法第758條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」是以不動產為信託財產者，必須向地政機關申辦信託登記完畢，始得對抗第三人。因此，信託法於民國85 年1 月26 日制定公布後，內政部為配合其施行以受理不動產權利信託之相關登記，於同年12 月4日台內地字第8582495 號函發布「土地權利信託登記作業辦法」，作為地政機關受理不動產信託登記時審查之依據，後又將土地權利信託登記作業辦法之相關規定正式納入土地登記規則中，增訂為第九章土地權利信託登記專章，使地政機關及不動產信託當事人皆有所遵循，據以辦理。
土地權利信託登記的要件：
依民法物權篇第760條規定：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。」是以不動產物權因法律行為而變動者須訂立書面契約及須辦理登記為生效要件。另土地登記規則第11條規定：「未經登記所有權之土地，除土地登記規則另有規定外，不得為他項權利登記或限制登記。」故有關土地權利信託登記之要件除上述民法規定之外，依土地登記規則之規定須申辦登記之標的物為「土地」或「建物」，且該土地或建物已辦竣所有權登記。由上述規定得知申辦土地、建物權利信託登記，無論申辦之權利為「所有權」或「他項權利」均應於該土地、建物權利已完成所有權登記始得為之，是以信託登記時該信託財產須經移轉，且須以書面為登記生效必備要件。
土地權利信託登記之種類：
不動產權利因信託關係成立而移轉或為其他處分，向該管地政機關申辦權利變更之登記，謂之不動產信託登記。依土地登記規則第124條規定「本規則所稱土地權利信託登記（以下簡稱信託登記），係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。」又受託人於信託期間依信託法第9條第2項取得之不動產權利，因仍屬信託財產，除須向登記機關申辦權利變更登記外，受託人並須於登記申請書上註明該不動產為信託財產，由登記機關一併註記於土地登記簿，以達信託公示之目的。信託財產於信託關係消滅時，信託財產之歸屬，除信託行為另有規定外，依左列順序訂之：一、享有全部信託利益之受益人。二、委託人或其繼承人。（信託法第65條），此時須辦理信託歸屬登記（他益信託）或塗銷信託登記（自益信託）。受託人變更時，須辦理受託人變更登記。另信託內容有所變更而不涉及權利變更者，為使其能對抗第三人及確保受益人之受益權，得向登記機關申辦信託內容變更登記。依現行不動產信託登記種類可分為：
1、信託登記：依土地登記規則第124條規定，信託登記係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。因此，土地權利因成立信託關係而移轉或為其他處分所為之登記，不論其原因係法律規定，或以契約、遺囑為之，一律以信託為登記原因。
2、受託人變更登記：依土地登記規則第129條規定，信託財產因受託人變更，應由新受託人會同委託人申請受託人變更登記，即土地權利信託登記後，受託人有變動、死亡等等所為之受託人變更登記。
3、信託歸屬登記：依土地登記規則第128條規定，土地權利因信託關係消滅而移轉予委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人會同委託人、受託人向登記機關辦理信託歸屬登記。
4、塗銷信託登記：辦理信託登記後，於信託關係消滅時，委託人應會同受託人申請塗銷信託登記，即土地權利於委託人與受託人間，因信託關係之消滅或其他原因而回復至原委託人所有時所為之登記。
5、信託內容變更登記：依土地登記規則第133條規定，信託內容有所變更而不涉及權利變更登記者，應由委託人會同受託人向登記機關辦信託內容變更登記。

有關土地權利信託登記與相關稅費
1、土地增值稅
土地所有權因信託行為成立，而依信託法第1條規定由委託人移轉與受託人者，因信託登記為形式移轉而非實質移轉，與一般土地所有權移轉情形有別，應不課徵土地增值稅。但於再次移轉應課徵土地增值稅時，其原地價之認定，以該土地不課徵土地增值稅前之原地價或前次移轉現值為準。但於信託期間有償移轉或信託終了移轉給委託人以外之歸屬權利人，以該歸屬權利人為納稅義務人課徵土地增值稅。另土地所有權因信託行為成立，而依信託法第1條規定，由委託人移轉與受託人申辦土地所有權移轉登記案件，無須先向主管稽徵機關申報土地移轉現值，惟依「稽徵機關核發遺產稅繳清（免稅）證明書查欠作業聯繫要點」作業規定，仍須於公定信託契約書空白處依查欠結果加蓋查欠戳章。（內政部86年12月29日台內地字第8612895號函）
以下就信託行為處分之不同，分述如下：
（1）土地為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課土地增值稅：
A、因信託行為成立，委託人與受託人間。
B、信託關係存續中受託人變更時，原委託人與新受託人間。
C、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。
D、因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。
E、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，土地由受託人回復與委託人間。
（2）受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或轉為自有土地時，向受託人課土地增值稅。
（3）受託人依信託本旨移轉土地與委託人以外之歸屬權利人時，向該歸屬權利人課土地增值稅。
2、贈與稅
（1）自益信託：信託之受益人為委託人自己者，稱自益信託，此部份因無實質贈與情形，故免徵贈與稅。或信託財產因信託行為成立、不成立、無效、解除、撤銷、消滅…等原因，於委託人與受託人間之移轉或其他處分，因僅屬形式上之移轉行為，亦不課贈與稅。惟於信託關係存續中，如變更信託利益之受益人為非委託人者，於變更時課徵贈與稅。
（2）他益信託：信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者，於信託成立時，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受贈人，應課贈與稅。
（3）信託財產於下列各款信託關係人間移轉或為其他處分者，不課徵贈與稅：
A、因信託行為成立，委託人與受託人間。
B、信託關係存續中受託人變更時，原委託人與新受託人間。
C、信託關係存續中，受託人依信託本旨交付信託財產，受託人與受益人間。
D、因信託關係消滅，委託人與受託人間或受託人與受益人間。
E、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與委託人間。
3、遺產稅
（1）遺囑信託：信託因遺囑成立者，於繼承事實發生時成立信託，遺囑信託因於繼承發生時使他人取得遺產權利，故宜視為遺贈，依遺贈之課稅原則就信託財產依法併入遺囑人之遺產總額內課徵遺產稅。
（2）受益人死亡：信託關係存續中，受益人死亡時，應就其享有信託利益之權利未領受部分，依法課遺產稅。
不動產信託是一種代他人管理資產的制度，已經成為社會不可或缺的理財工具， 隨著人們生活水準的提高和個人財產的不斷積累，在日常消費之餘開始追求財產的保值增值，善用健全之信託管理，可以保障生產與投資效益，就個人而言，是相當優良之理財方式之一。 0966189846  台北代書

民法上七大請求權基礎：契、類、無、物、不、侵、其他

民法上七大請求權基礎：契、類、無、物、不、侵、其他。照口訣給他背起來便是！

1.      契約上請求權  0966189846 林代書

2.      類似契約關係之請求權ex：§245-1、110、91、247

3.      無因管理(§172~178)

4.      物權關係上請求權(§767)

5.      不當得利請求權(§179~183)

6.      侵權行為損害賠償請求權(§184~198)

7.      其他請求權：如讓與請求權(民§294、297、298)、代償請求權(§311、312)

上述七大請求權基礎，於解題時應「按其順序」一一檢驗，熟練此思維公式，如此才能在錯綜複雜的實例題及有限的作答時間內有條理地架構出解題脈絡。

契約上請求權

1)      契約履行請求權(原生給付請求權)：ex，§199、226、348、367

2)      次契約上請求權(衍生的請求權)：ex，§225、227、229(等債務不履行類型)

A.     契約債務不履行之損害賠償請求權

B.     因契約解除所生之回復原狀請求權

C.     各契約上之瑕疵擔保請求權(§349~366)