購買共有土地 0966189846

我們的遺產贈與稅降到10%，兩岸關係也回暖，加上歷經金融海嘯之後，經濟體質相對還不錯，因此吸引一些海外華僑想要回來置產。移民加拿大多年的A君，最近就透過友人牽線，在台買下400坪共有土地，期待有所回收。

那是一塊三面緊鄰大馬路的共有農地，總面積2,000坪，上面蓋了一些鐵皮屋，A君預期成為地主之一以後也許可以把鐵皮屋租出去，當個包租公，便很爽快同意仲介「現況點交」，以一坪8萬元買進400坪。
A君後來才發現，這片土地的共有人多達40人，鐵皮屋的興建使用狀況也有點複雜，當初開價才會那麼便宜，只怪他自己沒有事先問清楚。他擁有的400坪土地，只占持分二成，又不能明確畫出區域，有買等於沒買。
我幫A君想辦法，先透過公開資料取得40名共有人的土地謄本，再循線找出他們的戶籍地（八成地主是同姓的家族親友，不難追蹤），最後一步就是邀請其中比較有代表性的地主（例如持分較多者，及家族長子等較有影響力者）出來商量協議分割土地，並聽取他們的意見。
意見很多，包括：
一、A君的前手沒有事先通知其他共有人（例如鐵皮屋的屋主或地主）有優先購買權，買賣無效；
二、依農業發展條例，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃，不能分割；
三、如果一人各分一塊，一定有人在土地分割後，只有狹小的畸零地，通行不便，土地利用價值會降低；
四、希望分割土地時，能與其他兄弟或友好的鄰居共有完整的一塊土地或土地相鄰，而不是小塊畸零地，以便未來大面積開發……
由這些意見研判，問題不大。首先，因為依修正後的民法第823條規定，這塊地沒有其他法令另外規定不能分割；也沒有因為「物」之使用目的而不能分割；或各共有人之間有契約訂定不得分割的期限；所以，A君可以隨時請求分割土地。
其次，鐵皮屋是違建，在這次土地買賣中並不能享受優先購買權（土地法第104條第2項）；而沒有被通知到的地主們，也頂多只能要求賠償損失（土地法第34條之1）；所以A君的土地登記還是有效力的。
再者，依2003年修改過的農業發展條例，這塊土地算是都市計畫法中的「農業區」，是耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分的限制。這兩種情形在最高法院都有判例、判決可參考。
結論是，A君可理直氣壯地與其他共有人協議分割土地，不然，就向法院聲請分割，一併把各共有人的意見在起訴時向法院說明，讓法官參酌。關於有部分共有人希望按原持分繼續維持共有關係，最高法院也有判例可循，應該可以達成。0966189846  林代書

有關遺產分割，法律有何規定？

有關遺產分割，法律有何規定？  0966189846 林代書

答：(一)遺產分割自由原則及其限制： 民法第1164條規定：「繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」稱此為遺產分割自由原則，以利物之使用，避免糾紛。其中所謂「法律另有規定」，指的是民法第1166條第1項規定之「胎兒為繼承人時，非保留其應繼分，他繼承人不得分割遺產。」胎兒關於遺產之分割，以其母為代理人。至於所稱「契約另有訂定」，指繼承人另有不分割之約定，惟該約定不得請求分割之期限不得逾五年，逾五年者，縮短為五年。又被繼承人以遺囑以遺囑禁止遺產之分割者，其禁止之效力以十年為限(民法第1165條第2項)。 (二)分割之方法： 民法第1165條第1項規定：「被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法，或託他人代定者，從其所定。」稱為遺囑指定分割若遺囑未定有遺產之分割時，應依關於共有物分割之規定，即適用民法第824條，依繼承人相互間之協議，協議不成時，得請求法院裁判分割。 (三)遺產分割與繼承登記： 因繼承於登記前已取得不動產物權者，其取得雖受法律之保護，不以其未繼承登記而否認其權利。但繼承人如欲分割其因繼承而取得公同共有之遺產，因屬處分行為，非先經繼承登記，不得為之。至於繼承登記，土地登記規則第120條規定，繼承人得申請為公同共有登記，其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。

收購道路用地 共有持分土地 公共設施保留地

收購道路用地 共有持分土地 公共設施保留地
0966189846

共有土地

錯誤觀念：分別共有的土地，共有人可以在地上任意蓋房子。0966189846 林代書
正確觀念：分別共有的土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他共有人同意。
一個小故事：　　
有一個小鎮，經過數年社區營造，每逢假日即湧入無數遊客，非常熱鬧。鎮內小街主要道路旁住家的一樓，一間間變身為店舖，價值百倍。　　
張阿興與別人共有的一塊土地，荒廢了好多年，早已雜草叢生，趁著這股熱潮，他打算蓋棟房子做個小生意，這筆地面積大約一百二十坪，張阿興的應有部分只有三分之一，他沒有徵求其他三位共有人的同意，就挑了靠近馬路的那邊，蓋起一間大約佔地四十坪的磚造房屋，他以為土地一百二十坪的三分之一有四十坪，我蓋房子只要不超過四十坪，就沒問題，其他共有人沒有權利干涉，當然不用他們同意。　　
只是人算不如天算，當樓房蓋到一樓屋頂時，居住在北部的其他共有人陳阿清、賴阿水、賴阿火三人得知消息，先電話要求張阿興停工，不獲置理，接著就寄了張存證信函給張阿興。函中表明陳阿清持分為三分之一，賴阿水、賴阿火兄弟各持分六分之一，三人合計持分三分之二，他們不同意張阿興佔據鄰接通路邊的土地興建房屋，並要求張阿興將興建中的房屋拆除。張阿興拒絕配合，四人發生爭執乃向鎮公所聲請調解。
說明：　　
一般人對於法律上「共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有」和「公同共有」。分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。公同共有，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態，例如：繼承人有數人時，在分割遺產以前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如：各合夥人的出資及其他合夥財產，為合夥人全體「公同共有」。　　
在本案例中，張阿興、陳阿清、賴阿水和賴阿火四人是「分別共有」，對土地的應有部分（持分）分別為三分之一、三分之一、六分之一和六分之一。　　
分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分，例如：張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。　　
共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地法為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。　　
案例中，張阿興在土地上搭蓋房子是處分行為的一種，他只有持分三分之一，人數更未過半，因此張阿興未獲得其他共有人的同意，他無權在土地上搭蓋房子，共有人可以請求拆除地上物。
法律小櫥窗：
◎民法第818條：「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
◎民法第819條：「各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
◎民法第820條：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。 共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
◎土地法第34條之一：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。　共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。　第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。　共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。　前四項規定，於公同共有準用之。　依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄巿、縣（巿）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄巿、縣（巿）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。」
文 / 王麗能律師 【台灣法律網】

收購台北市 新北市公同共有或持分土地

收購台北市 新北市公同共有或持分土地
公同共有情形多半因繼承發生
如果僵在那裡 不如丟給我們算了
◆聯絡人：0966189846
◆聯絡方式：隨時想到
◆廣告內容： 收購台北市 新北市公同共有或持分土地

茗暘代書事務所: 何謂分別共有及公同共有？

茗暘代書事務所: 何謂分別共有及公同共有？: 何謂分別共有及公同共有？若A、C兄弟二人共同出資購買一間房屋供全家人共同居住使用，並約定登記為公同共有，請問可行嗎？ (一) 1.分別共有是指數人按其應有部分，對於一物共同享有所有權(民法第817條第1項)。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益的權利。所謂「應有...法律服務
0966189846

何謂分別共有及公同共有？

何謂分別共有及公同共有？若A、C兄弟二人共同出資購買一間房屋供全家人共同居住使用，並約定登記為公同共有，請問可行嗎？
(一) 1.分別共有是指數人按其應有部分，對於一物共同享有所有權(民法第817條第1項)。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益的權利。所謂「應有部分」是指共有人對共有物所有權所享權利之比例。
2. 公同共有是指依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部(民法第827條)。公同共有人對於公同共有物，並無應有部分。所謂「公同關係」，是指二人以上，因共同的目的而結合所成立，足以構成公同共有基礎之法律關係。公同關係形成之原因如下：
(1) 依法律規定：例如民法第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對遺產全部為公同共有。
(2) 依法律行為：依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限，例如：民法第668條合夥財產之公同共有。
(3) 依習慣：祭祀公業、同鄉會館等。

(二) 公同共有之成立須以公同關係存在為要件，而公同關係之形成，是依法律規定、習慣或依法律行為。綜上述，本題A、B兄弟二人共同出資購買一間房屋，雖是供全家人共同居住使用，但並不屬於前述依法律規定或依習慣或依法律行為所形成的公同關係，故僅得約定登記為分別共有，不得登記為公同共有。

法律服務
0966189846

應收帳款

應收帳款 0966189846
借錢借到連朋友都當不成，倒會倒到沒有朋友，想討債又不知怎麼討，遇上臉皮厚的人，就是不肯還錢，欠錢的人欠債的人可以吃喝玩樂的享受生活，被欠錢被倒債的人，卻只能苦苦賺錢，又不知怎麼追討欠債。你生活周遭有朋友因債務而煩惱嗎？你親戚好友被倒會過嗎？耳聞過貨款收不到或公司惡性倒閉等等狀況嗎？許多債權人忙於工作無法與債務人週旋。而使得自己陷於困境。 往往能從您口袋借到錢的偏又可能是您的親戚、朋友、家人、老同學 ~硬討 - 會撕破臉更甚至吃官司
軟討 - 卻又被拖延到百般無奈。 有大量債務無法追討？ 因為收帳而屢遭拖欠，而成呆帳？ 因缺乏法律常識，使自己的權益受損？ 收到的支票因存款不足，拒絕往來而遭退票？ 追討時間過長，而放棄追討債務？ 害怕對方的強勢，而不敢招惹？ 因上法院提出告訴，曠日費時而心灰意冷？ 害怕黑道介入而坐立難安，而引發黑吃黑的後遺症？