討債：債務人落跑，銀行不能向保證人討債
個資法：扯！爆料要當事人同意，怪法將上路？
離婚：配偶虐兒可訴請離婚
離婚：離婚新法修正
結婚、離婚：結婚與離婚改採登記制
酒駕：刑法修正公佈，酒駕可罰到15萬元
繼承：限定繼承全面回溯，背債兒說拜拜
0966189846 林代書
Yahoo!奇摩
2011年7月1日 星期五
共有土地分割的方式 - 代書達人 台北車站前 0966189846 - Yahoo!奇摩部落格
共有土地分割的方式
共有土地分割的方式可分為協議分割及判決分割，說明如下:
分割方式\各項條件 申請人要件 適用情形 負擔費用
協議分割 必須全體共有人會同，若共有人有人已仙逝，必須其繼承人全部都會同才可 分割條件須全部共有人談得攏
1.地政 登記規費:土地價值(按公告地價計算)之1/1000。
2.地政測量規費: 按分割後每筆土地800元計算。
3.印花稅:土地價值(按公告現值計算)之1/1000。
4.書狀費:按分割後每筆土地每位共有人為80元計算。
5.代書費:按共有人數多寡、土地筆數等複雜程度而定收費標準。
6.若分割前後共有人之間土地價值發生一平方公尺以上價差時，須負擔土地增值稅。
判決分割 任一共有人即可單獨提出申請 分割條件談不攏或有共有人不願意配合，或有共有人(包括已仙逝者之繼承人)失蹤 1.法院規費:原告持分土地價值(按公告現值計算)之百分之一 點一。(新法)
2.地政登記規費:申請人土地持分價值(按公告地價計算)之1/1000。
3.地政測量規費:按分割後每筆土地800元計算。
4.書狀費:按分割後每筆土地每位共有人為80元計算。
5.代書費、律師費:按共有人數多寡、土地筆數等複雜程度而定收費標準。
6.若共有人中有人已仙逝者，其欠繳的任何地價稅、房屋稅、牌照稅 等必須代為繳清。
諮詢專線 0966189846 林代書
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共有土地分割的方式可分為協議分割及判決分割，說明如下:
分割方式\各項條件 申請人要件 適用情形 負擔費用
協議分割 必須全體共有人會同，若共有人有人已仙逝，必須其繼承人全部都會同才可 分割條件須全部共有人談得攏
1.地政 登記規費:土地價值(按公告地價計算)之1/1000。
2.地政測量規費: 按分割後每筆土地800元計算。
3.印花稅:土地價值(按公告現值計算)之1/1000。
4.書狀費:按分割後每筆土地每位共有人為80元計算。
5.代書費:按共有人數多寡、土地筆數等複雜程度而定收費標準。
6.若分割前後共有人之間土地價值發生一平方公尺以上價差時，須負擔土地增值稅。
判決分割 任一共有人即可單獨提出申請 分割條件談不攏或有共有人不願意配合，或有共有人(包括已仙逝者之繼承人)失蹤 1.法院規費:原告持分土地價值(按公告現值計算)之百分之一 點一。(新法)
2.地政登記規費:申請人土地持分價值(按公告地價計算)之1/1000。
3.地政測量規費:按分割後每筆土地800元計算。
4.書狀費:按分割後每筆土地每位共有人為80元計算。
5.代書費、律師費:按共有人數多寡、土地筆數等複雜程度而定收費標準。
6.若共有人中有人已仙逝者，其欠繳的任何地價稅、房屋稅、牌照稅 等必須代為繳清。
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2011年6月29日 星期三
Yahoo!奇摩
曾發生兇殺、自殺案的「兇宅」多半令人毛骨悚然，在市場上也往往乏人問津，讓許多購屋者避之唯恐不及。房屋仲介業者表示，專業仲介業者均會為買方作第一道把關，甚至建立「兇宅資料庫」供民眾參考。如果民眾仍不安心，直接向街坊鄰居打聽，或赴轄區派出所查詢，也能得到參考資訊。
目前我國法律尚未對兇宅有明確定義，實務上都是引用內政部所公布的不動產委託銷售契約書範本，認為兇宅是「曾發生兇殺或自殺致死事件」的房屋，至於曾發生一氧化碳中毒死亡等意外死亡的房屋，則不屬於兇宅範疇。
如果民眾在賣方或仲介刻意隱瞞兇宅資訊下購屋，很容易衍生成刑事、民事糾紛，法院也曾有買方事後發現買到兇宅控告賣方、仲介而勝訴的案例，所以一般仲介業者都十分注意標的物是否曾發生兇殺、自殺等事故，避免日後爭議。
有巢氏房屋石牌店表示，接受賣方委託前，仲介有義務詢問賣方房屋是否曾經發生意外事件，也會在委託合約書上要求賣方註明該屋是否為兇宅，除了確保仲介自身權益，也等同為消費者作第一道把關。
此外，平日會格外關注仲介區內的新聞事件，如果得知區內發生自殺、兇殺案，均會建立所謂的兇宅資料庫管理，以供民眾購屋時查詢。民眾也可以直接詢問標的物附近的街坊鄰居該屋屋況，或是向當地里長或轄區派出所查詢。
仲介業者指出，賣方不用擔心兇宅乏人問津而隱瞞訊息，雖然價格的確會受影響，但只要地段夠好，仍不愁沒有市場空間，好過隱瞞訊息賣屋後衍生的後續法律問題。
買屋前多打聽 避買兇宅免爭議 0966189846林代書轉載 Yahoo!奇摩
目前我國法律尚未對兇宅有明確定義，實務上都是引用內政部所公布的不動產委託銷售契約書範本，認為兇宅是「曾發生兇殺或自殺致死事件」的房屋，至於曾發生一氧化碳中毒死亡等意外死亡的房屋，則不屬於兇宅範疇。
如果民眾在賣方或仲介刻意隱瞞兇宅資訊下購屋，很容易衍生成刑事、民事糾紛，法院也曾有買方事後發現買到兇宅控告賣方、仲介而勝訴的案例，所以一般仲介業者都十分注意標的物是否曾發生兇殺、自殺等事故，避免日後爭議。
有巢氏房屋石牌店表示，接受賣方委託前，仲介有義務詢問賣方房屋是否曾經發生意外事件，也會在委託合約書上要求賣方註明該屋是否為兇宅，除了確保仲介自身權益，也等同為消費者作第一道把關。
此外，平日會格外關注仲介區內的新聞事件，如果得知區內發生自殺、兇殺案，均會建立所謂的兇宅資料庫管理，以供民眾購屋時查詢。民眾也可以直接詢問標的物附近的街坊鄰居該屋屋況，或是向當地里長或轄區派出所查詢。
仲介業者指出，賣方不用擔心兇宅乏人問津而隱瞞訊息，雖然價格的確會受影響，但只要地段夠好，仍不愁沒有市場空間，好過隱瞞訊息賣屋後衍生的後續法律問題。
買屋前多打聽 避買兇宅免爭議 0966189846林代書轉載 Yahoo!奇摩
Yahoo!奇摩
繼承在民法繼承編中華民國九十八年五月二十二日修正施行前（新增）
開始，繼承人未逾修正施行前為限定繼承之法定期間且未為概括繼
承之表示或拋棄繼承者，自修正施行之日起，適用修正後民法第一
千一百四十八條、第一千一百五十三條至第一千一百六十三條之規
定。
繼承在民法繼承編中華民國九十八年五月二十二日修正施行前
開始，繼承人對於繼承開始以前已發生代負履行責任之保證契約債
務，由其繼續履行債務顯失公平者，以所得遺產為限，負清償責
任。
繼承在民法繼承編中華民國九十八年五月二十二日修正施行前
開始，繼承人已依民法第一千一百四十條之規定代位繼承，由其繼
續履行繼承債務顯失公平者，以所得遺產為限，負清償責任。
繼承在民法繼承編中華民國九十八年五月二十二日修正施行前
開始，繼承人因不可歸責於己之事由或未同居共財者，於繼承開始
時無法知悉繼承債務之存在，致未能於修正施行前之法定期間為限
定或拋棄繼承，且由其繼續履行繼承債務顯失公平者，於修正施行
後，以所得遺產為限，負清償責任。
前三項繼承人依修正施行前之規定已清償之債務，不得請求返
還。0966189846 林代書
修正後修正Yahoo!奇摩
開始，繼承人未逾修正施行前為限定繼承之法定期間且未為概括繼
承之表示或拋棄繼承者，自修正施行之日起，適用修正後民法第一
千一百四十八條、第一千一百五十三條至第一千一百六十三條之規
定。
繼承在民法繼承編中華民國九十八年五月二十二日修正施行前
開始，繼承人對於繼承開始以前已發生代負履行責任之保證契約債
務，由其繼續履行債務顯失公平者，以所得遺產為限，負清償責
任。
繼承在民法繼承編中華民國九十八年五月二十二日修正施行前
開始，繼承人已依民法第一千一百四十條之規定代位繼承，由其繼
續履行繼承債務顯失公平者，以所得遺產為限，負清償責任。
繼承在民法繼承編中華民國九十八年五月二十二日修正施行前
開始，繼承人因不可歸責於己之事由或未同居共財者，於繼承開始
時無法知悉繼承債務之存在，致未能於修正施行前之法定期間為限
定或拋棄繼承，且由其繼續履行繼承債務顯失公平者，於修正施行
後，以所得遺產為限，負清償責任。
前三項繼承人依修正施行前之規定已清償之債務，不得請求返
還。0966189846 林代書
修正後修正Yahoo!奇摩
2011年6月26日 星期日
代書
0966189846 林代書
乙委託某仲介公司銷售中和之房地，經登報促銷，業務員丙尋得甲有意購買。甲以新台幣五萬元為定金交予丙欲向乙購買該屋，但乙因房連續上揚，自覺售價偏低，有意不賣故意拖延避不見面，直至委託期限已過。甲已付定金五萬元，卻因乙違約不賣，甲主張乙應加倍返還定金。
2 甲向乙購買台北市松山區某國民住宅某號之房屋，於簽約後卻發現無法進行過戶，因此甲乙雙方同時指責業務員為促其成交隱瞞事實不告知買賣雙方。乙所購買之國民住宅因未滿兩年不得出售，乙得等一年多才能辦理過戶，甲因未滿二十五歲且未在台北市設籍六個月以上不得申購國宅。
3 甲向乙購買座落台北市敦化南路某房地，雙方都依約簽約、備證。甲自行向Ａ銀行貸款，於甲帶行員估價看屋時，卻發現該屋已被債權人假扣押查封，經向乙查詢，始瞭解乙是替胞弟當保證人向Ｂ銀行貸款，其胞弟已積欠六個月之利息未繳，Ｂ銀行轉向保證人催討，查封該屋。
4 甲乙於四月二十日就座落台北市中山北路二段某號之房地簽訂買賣契約書，乙於同時提出該屋現出租予丙，租期到七月一日期滿。甲乙間之過戶手續於五月三十一日完成交屋交尾款，於該屋現場丙亦答應於租期屆滿即搬出，甲因經商常出國，甲於六月二十日出國，八月三十一日回國，回國後欲遷入讓屋居住，結果卻發現丙仍居住未搬，甲以租約期滿請其搬遷，丙卻以民法第４５１條：「租期限屆滿後，承租人為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」為由抗辯不搬。
5 甲乙雙方就座落台北仁愛路三段某號之房地簽訂買賣契約書。雙方都依約進行備證，於備證時甲以丙為登記名義人。於完稅時甲宣稱在股市慘遭套牢付不出完稅款，並聲稱產權是登記給丙，找丙去要錢，丙則謂其不是簽約當事人亦不願付款。甲丙雙方相互推諉，乙不知找誰才適當。
6 甲向乙購買座落台北市和忠孝東路三段某號之房地，總價600萬元雙方約定簽約50萬元並約定約如甲反悔不願承買，乙可沒收全部之價金（其中20萬元支票）。於簽約後乙先將房屋交予甲裝潢，隨後甲發現該屋有嚴重漏水之現象，甲有意毀約不買並要求退回簽約款。乙所收受之支票於銀行提示竟遭退票，該戶頭已拒絕往來。乙亦想沒收甲所付之簽約款不願出售，雙方爭執已見，僵持不下。
7 乙委託出售座落台北市和平東路二段某號之房地，乙告知某仲介公司業務員丙該屋係國立大學配發之宿舍，七年前才過戶到他們名下。經紀人丙尋得買受人甲有意購買，且丙亦稱該屋屋齡只有七年，甚為喜歡於是約定簽約。於簽約時代書將謄本出示，卻發現該屋已有十二年之屋齡，甲震怒不已不願購買拂袖而去，由謄本看出建築物完成日期至今是有十二年，但原所有權人該國立大學是在七年前過戶給乙。
8 乙出售台北市天玉街某巷弄之房地及地下室車位，於簽約時乙只告知買受人甲該車位僅有使用權並無所有權，乙承諾盡力幫甲取得該車位之使用權，雙方並簽有讓渡書壹份。事後經乙和其住戶管理委員會連繫後，才得知原住戶若出售該屋其所有使用之車位必需交出由登記候補之住戶依序替補。甲因無法取得車位之使用權而拒絕給付尾款，不辦理交屋手續。
9 乙出售座落台北縣土城市連城路某號之房地與甲，雙方都依約辦理過戶。乙於出售讓屋後另向丙建設公司購買新屋，丙因工人難尋嚴重影響工程進度，以致遲延無法交屋，乙方因無法取得新屋，則影響到和甲之交屋。
10 乙委託某仲介公司銷售中和之房地，經登報促銷，業務員丙尋得甲有意購買。甲以新台幣五萬元為定金交予丙欲向乙購買該屋，但乙因房連續上揚，自覺售價偏低，有意不賣故意拖延避不見面，直至委託期限已過。甲已付定金五萬元，卻因乙違約不賣，甲主張乙應加倍返還定金。
11 甲向乙購買台北市松山區某國民住宅某號之房屋，於簽約後卻發現無法進行過戶，因此甲乙雙方同時指責業務員為促其成交隱瞞事實不告知買賣雙方。乙所購買之國民住宅因未滿兩年不得出售，乙得等一年多才能辦理過戶，甲因未滿二十五歲且未在台北市設籍六個月以上不得申購國宅。
12 甲向乙購買座落台北市敦化南路某房地，雙方都依約簽約、備證。甲自行向Ａ銀行貸款，於甲帶行員估價看屋時，卻發現該屋已被債權人假扣押查封，經向乙查詢，始瞭解乙是替胞弟當保證人向Ｂ銀行貸款，其胞弟已積欠六個月之利息未繳，Ｂ銀行轉向保證人催討，查封該屋。
13 甲乙於四月二十日就座落台北市中山北路二段某號之房地簽訂買賣契約書，乙於同時提出該屋現出租予丙，租期到七月一日期滿。甲乙間之過戶手續於五月三十一日完成交屋交尾款，於該屋現場丙亦答應於租期屆滿即搬出，甲因經商常出國，甲於六月二十日出國，八月三十一日回國，回國後欲遷入讓屋居住，結果卻發現丙仍居住未搬，甲以租約期滿請其搬遷，丙卻以民法第４５１條：「租期限屆滿後，承租人為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」為由抗辯不搬。
14 甲乙雙方就座落台北仁愛路三段某號之房地簽訂買賣契約書。雙方都依約進行備證，於備證時甲以丙為登記名義人。於完稅時甲宣稱在股市慘遭套牢付不出完稅款，並聲稱產權是登記給丙，找丙去要錢，丙則謂其不是簽約當事人亦不願付款。甲丙雙方相互推諉，乙不知找誰才適當。
15 甲向乙購買座落台北市和忠孝東路三段某號之房地，總價600萬元雙方約定簽約50萬元並約定約如甲反悔不願承買，乙可沒收全部之價金（其中20萬元支票）。於簽約後乙先將房屋交予甲裝潢，隨後甲發現該屋有嚴重漏水之現象，甲有意毀約不買並要求退回簽約款。乙所收受之支票於銀行提示竟遭退票，該戶頭已拒絕往來。乙亦想沒收甲所付之簽約款不願出售，雙方爭執已見，僵持不下。
16 乙委託出售座落台北市和平東路二段某號之房地，乙告知某仲介公司業務員丙該屋係國立大學配發之宿舍，七年前才過戶到他們名下。經紀人丙尋得買受人甲有意購買，且丙亦稱該屋屋齡只有七年，甚為喜歡於是約定簽約。於簽約時代書將謄本出示，卻發現該屋已有十二年之屋齡，甲震怒不已不願購買拂袖而去，由謄本看出建築物完成日期至今是有十二年，但原所有權人該國立大學是在七年前過戶給乙。
17 乙出售台北市天玉街某巷弄之房地及地下室車位，於簽約時乙只告知買受人甲該車位僅有使用權並無所有權，乙承諾盡力幫甲取得該車位之使用權，雙方並簽有讓渡書壹份。事後經乙和其住戶管理委員會連繫後，才得知原住戶若出售該屋其所有使用之車位必需交出由登記候補之住戶依序替補。甲因無法取得車位之使用權而拒絕給付尾款，不辦理交屋手續。
18 乙出售座落台北縣土城市連城路某號之房地與甲，雙方都依約辦理過戶。乙於出售讓屋後另向丙建設公司購買新屋，丙因工人難尋嚴重影響工程進度，以致遲延無法交屋，乙方因無法取得新屋，則影響到和甲之交屋。
19 乙委託某仲介公司銷售中和之房地，經登報促銷，業務員丙尋得甲有意購買。甲以新台幣五萬元為定金交予丙欲向乙購買該屋，但乙因房連續上揚，自覺售價偏低，有意不賣故意拖延避不見面，直至委託期限已過。甲已付定金五萬元，卻因乙違約不賣，甲主張乙應加倍返還定金。
20 甲向乙購買台北市松山區某國民住宅某號之房屋，於簽約後卻發現無法進行過戶，因此甲乙雙方同時指責業務員為促其成交隱瞞事實不告知買賣雙方。乙所購買之國民住宅因未滿兩年不得出售，乙得等一年多才能辦理過戶，甲因未滿二十五歲且未在台北市設籍六個月以上不得申購國宅。0966189846 林代書
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乙委託某仲介公司銷售中和之房地，經登報促銷，業務員丙尋得甲有意購買。甲以新台幣五萬元為定金交予丙欲向乙購買該屋，但乙因房連續上揚，自覺售價偏低，有意不賣故意拖延避不見面，直至委託期限已過。甲已付定金五萬元，卻因乙違約不賣，甲主張乙應加倍返還定金。
2 甲向乙購買台北市松山區某國民住宅某號之房屋，於簽約後卻發現無法進行過戶，因此甲乙雙方同時指責業務員為促其成交隱瞞事實不告知買賣雙方。乙所購買之國民住宅因未滿兩年不得出售，乙得等一年多才能辦理過戶，甲因未滿二十五歲且未在台北市設籍六個月以上不得申購國宅。
3 甲向乙購買座落台北市敦化南路某房地，雙方都依約簽約、備證。甲自行向Ａ銀行貸款，於甲帶行員估價看屋時，卻發現該屋已被債權人假扣押查封，經向乙查詢，始瞭解乙是替胞弟當保證人向Ｂ銀行貸款，其胞弟已積欠六個月之利息未繳，Ｂ銀行轉向保證人催討，查封該屋。
4 甲乙於四月二十日就座落台北市中山北路二段某號之房地簽訂買賣契約書，乙於同時提出該屋現出租予丙，租期到七月一日期滿。甲乙間之過戶手續於五月三十一日完成交屋交尾款，於該屋現場丙亦答應於租期屆滿即搬出，甲因經商常出國，甲於六月二十日出國，八月三十一日回國，回國後欲遷入讓屋居住，結果卻發現丙仍居住未搬，甲以租約期滿請其搬遷，丙卻以民法第４５１條：「租期限屆滿後，承租人為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」為由抗辯不搬。
5 甲乙雙方就座落台北仁愛路三段某號之房地簽訂買賣契約書。雙方都依約進行備證，於備證時甲以丙為登記名義人。於完稅時甲宣稱在股市慘遭套牢付不出完稅款，並聲稱產權是登記給丙，找丙去要錢，丙則謂其不是簽約當事人亦不願付款。甲丙雙方相互推諉，乙不知找誰才適當。
6 甲向乙購買座落台北市和忠孝東路三段某號之房地，總價600萬元雙方約定簽約50萬元並約定約如甲反悔不願承買，乙可沒收全部之價金（其中20萬元支票）。於簽約後乙先將房屋交予甲裝潢，隨後甲發現該屋有嚴重漏水之現象，甲有意毀約不買並要求退回簽約款。乙所收受之支票於銀行提示竟遭退票，該戶頭已拒絕往來。乙亦想沒收甲所付之簽約款不願出售，雙方爭執已見，僵持不下。
7 乙委託出售座落台北市和平東路二段某號之房地，乙告知某仲介公司業務員丙該屋係國立大學配發之宿舍，七年前才過戶到他們名下。經紀人丙尋得買受人甲有意購買，且丙亦稱該屋屋齡只有七年，甚為喜歡於是約定簽約。於簽約時代書將謄本出示，卻發現該屋已有十二年之屋齡，甲震怒不已不願購買拂袖而去，由謄本看出建築物完成日期至今是有十二年，但原所有權人該國立大學是在七年前過戶給乙。
8 乙出售台北市天玉街某巷弄之房地及地下室車位，於簽約時乙只告知買受人甲該車位僅有使用權並無所有權，乙承諾盡力幫甲取得該車位之使用權，雙方並簽有讓渡書壹份。事後經乙和其住戶管理委員會連繫後，才得知原住戶若出售該屋其所有使用之車位必需交出由登記候補之住戶依序替補。甲因無法取得車位之使用權而拒絕給付尾款，不辦理交屋手續。
9 乙出售座落台北縣土城市連城路某號之房地與甲，雙方都依約辦理過戶。乙於出售讓屋後另向丙建設公司購買新屋，丙因工人難尋嚴重影響工程進度，以致遲延無法交屋，乙方因無法取得新屋，則影響到和甲之交屋。
10 乙委託某仲介公司銷售中和之房地，經登報促銷，業務員丙尋得甲有意購買。甲以新台幣五萬元為定金交予丙欲向乙購買該屋，但乙因房連續上揚，自覺售價偏低，有意不賣故意拖延避不見面，直至委託期限已過。甲已付定金五萬元，卻因乙違約不賣，甲主張乙應加倍返還定金。
11 甲向乙購買台北市松山區某國民住宅某號之房屋，於簽約後卻發現無法進行過戶，因此甲乙雙方同時指責業務員為促其成交隱瞞事實不告知買賣雙方。乙所購買之國民住宅因未滿兩年不得出售，乙得等一年多才能辦理過戶，甲因未滿二十五歲且未在台北市設籍六個月以上不得申購國宅。
12 甲向乙購買座落台北市敦化南路某房地，雙方都依約簽約、備證。甲自行向Ａ銀行貸款，於甲帶行員估價看屋時，卻發現該屋已被債權人假扣押查封，經向乙查詢，始瞭解乙是替胞弟當保證人向Ｂ銀行貸款，其胞弟已積欠六個月之利息未繳，Ｂ銀行轉向保證人催討，查封該屋。
13 甲乙於四月二十日就座落台北市中山北路二段某號之房地簽訂買賣契約書，乙於同時提出該屋現出租予丙，租期到七月一日期滿。甲乙間之過戶手續於五月三十一日完成交屋交尾款，於該屋現場丙亦答應於租期屆滿即搬出，甲因經商常出國，甲於六月二十日出國，八月三十一日回國，回國後欲遷入讓屋居住，結果卻發現丙仍居住未搬，甲以租約期滿請其搬遷，丙卻以民法第４５１條：「租期限屆滿後，承租人為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」為由抗辯不搬。
14 甲乙雙方就座落台北仁愛路三段某號之房地簽訂買賣契約書。雙方都依約進行備證，於備證時甲以丙為登記名義人。於完稅時甲宣稱在股市慘遭套牢付不出完稅款，並聲稱產權是登記給丙，找丙去要錢，丙則謂其不是簽約當事人亦不願付款。甲丙雙方相互推諉，乙不知找誰才適當。
15 甲向乙購買座落台北市和忠孝東路三段某號之房地，總價600萬元雙方約定簽約50萬元並約定約如甲反悔不願承買，乙可沒收全部之價金（其中20萬元支票）。於簽約後乙先將房屋交予甲裝潢，隨後甲發現該屋有嚴重漏水之現象，甲有意毀約不買並要求退回簽約款。乙所收受之支票於銀行提示竟遭退票，該戶頭已拒絕往來。乙亦想沒收甲所付之簽約款不願出售，雙方爭執已見，僵持不下。
16 乙委託出售座落台北市和平東路二段某號之房地，乙告知某仲介公司業務員丙該屋係國立大學配發之宿舍，七年前才過戶到他們名下。經紀人丙尋得買受人甲有意購買，且丙亦稱該屋屋齡只有七年，甚為喜歡於是約定簽約。於簽約時代書將謄本出示，卻發現該屋已有十二年之屋齡，甲震怒不已不願購買拂袖而去，由謄本看出建築物完成日期至今是有十二年，但原所有權人該國立大學是在七年前過戶給乙。
17 乙出售台北市天玉街某巷弄之房地及地下室車位，於簽約時乙只告知買受人甲該車位僅有使用權並無所有權，乙承諾盡力幫甲取得該車位之使用權，雙方並簽有讓渡書壹份。事後經乙和其住戶管理委員會連繫後，才得知原住戶若出售該屋其所有使用之車位必需交出由登記候補之住戶依序替補。甲因無法取得車位之使用權而拒絕給付尾款，不辦理交屋手續。
18 乙出售座落台北縣土城市連城路某號之房地與甲，雙方都依約辦理過戶。乙於出售讓屋後另向丙建設公司購買新屋，丙因工人難尋嚴重影響工程進度，以致遲延無法交屋，乙方因無法取得新屋，則影響到和甲之交屋。
19 乙委託某仲介公司銷售中和之房地，經登報促銷，業務員丙尋得甲有意購買。甲以新台幣五萬元為定金交予丙欲向乙購買該屋，但乙因房連續上揚，自覺售價偏低，有意不賣故意拖延避不見面，直至委託期限已過。甲已付定金五萬元，卻因乙違約不賣，甲主張乙應加倍返還定金。
20 甲向乙購買台北市松山區某國民住宅某號之房屋，於簽約後卻發現無法進行過戶，因此甲乙雙方同時指責業務員為促其成交隱瞞事實不告知買賣雙方。乙所購買之國民住宅因未滿兩年不得出售，乙得等一年多才能辦理過戶，甲因未滿二十五歲且未在台北市設籍六個月以上不得申購國宅。0966189846 林代書
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公證
公證費用標準表 0966189846 林代書
單位：新台幣 90.4.23起實施 表列條文號次依據：公證法
法律行為或涉及私權事實標的金額、價額或請求公、認證事由 費用
公證 認證
作成中文公證書（109） 公證書並載明逕受強制執行（119） 作成外文、中外文對照公證書（125） 認證中文文書(120) 認證文書翻譯本、外文、中外文對照文書（125）
不能算定（112） 1,000 1,500 1,500 500 750
20 萬元以下 1,000 1,500 1,500 500 750
逾 20 萬元－50 萬元 2,000 3,000 3,000 1,000 1,500
逾 50 萬元 － 100 萬元 3,000 4,500 4,500 1,500 2,250
逾 100 萬元－200 萬元 4,000 6,000 6,000 2,000 3,000
逾 200 萬元－500 萬元 5,000 7,500 7,500 2,500 3,750
逾 500 萬元－1,000萬元 6,000 9,000 9,000 3,000 4,500
逾1,000萬元 － 2,000萬元 8,000 12,000 12,000 4,000 6,000
逾2,000萬元 － 3,000萬元 10,000 1,5000 15,000 5,000 7,500
逾3,000萬元 － 4,000萬元 12,000 18,000 18,000 6,000 9,000
逾4,000萬元 － 5,000萬元 14,000 21,000 21,000 7,000 10,500
逾5,000萬元 － 6,000萬元 15,000 22,500 22,500 7,500 11,250
逾6,000萬元 － 7,000萬元 16,000 24,000 24,000 8,000 12,000
逾7,000萬元 － 8,000萬元 17,000 25,500 25,500 8,500 12,750
逾 8,000萬元－ 9,000萬元 18,000 27,000 27,000 9,000 13,500
逾9,000 萬元－ 1億元 19,000 28,500 28,500 9,500 14,250
逾 1 億元－11,000萬元 20,000 30,000 30,000 10,000 15,000
逾11,000萬元－12,000萬元 21,000 31,500 31,000 10,500 15,750
逾12,000萬元－13,000萬元 22,000 33,000 32,000 11,000 16,500
逾13,000萬元－ 14,000萬元 23,000 34,500 33,000 11,500 17,250
逾14,000萬元－ 15,000萬元 24,000 36,000 34,000 12,000 18,000
逾15,000萬元－ 16,000萬元 25,000 37,500 35,000 12,500 18,750
逾16,000萬元－ 17,000萬元 26,000 39,000 36,000 13,000 19,500
逾17,000萬元－ 18,000萬元 27,000 40,500 37,000 13,500 20,250
逾18,000萬元－ 19,000萬元 28,000 42,000 38,000 14,000 21,000
逾19,000萬元－ 2億元以下類推 29,000 43,500 39,000 14,500 21,750
※ 費用計算：
1. 月租金 × 租期(月)＋押租金＝公證總金額
2. 上述公證總金額對照『公證書並載明逕受強制執行（119）欄』， 即可求得公證費用。
（例：公證總金額為6,500萬，公證費用即為24,000元）。
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單位：新台幣 90.4.23起實施 表列條文號次依據：公證法
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不能算定（112） 1,000 1,500 1,500 500 750
20 萬元以下 1,000 1,500 1,500 500 750
逾 20 萬元－50 萬元 2,000 3,000 3,000 1,000 1,500
逾 50 萬元 － 100 萬元 3,000 4,500 4,500 1,500 2,250
逾 100 萬元－200 萬元 4,000 6,000 6,000 2,000 3,000
逾 200 萬元－500 萬元 5,000 7,500 7,500 2,500 3,750
逾 500 萬元－1,000萬元 6,000 9,000 9,000 3,000 4,500
逾1,000萬元 － 2,000萬元 8,000 12,000 12,000 4,000 6,000
逾2,000萬元 － 3,000萬元 10,000 1,5000 15,000 5,000 7,500
逾3,000萬元 － 4,000萬元 12,000 18,000 18,000 6,000 9,000
逾4,000萬元 － 5,000萬元 14,000 21,000 21,000 7,000 10,500
逾5,000萬元 － 6,000萬元 15,000 22,500 22,500 7,500 11,250
逾6,000萬元 － 7,000萬元 16,000 24,000 24,000 8,000 12,000
逾7,000萬元 － 8,000萬元 17,000 25,500 25,500 8,500 12,750
逾 8,000萬元－ 9,000萬元 18,000 27,000 27,000 9,000 13,500
逾9,000 萬元－ 1億元 19,000 28,500 28,500 9,500 14,250
逾 1 億元－11,000萬元 20,000 30,000 30,000 10,000 15,000
逾11,000萬元－12,000萬元 21,000 31,500 31,000 10,500 15,750
逾12,000萬元－13,000萬元 22,000 33,000 32,000 11,000 16,500
逾13,000萬元－ 14,000萬元 23,000 34,500 33,000 11,500 17,250
逾14,000萬元－ 15,000萬元 24,000 36,000 34,000 12,000 18,000
逾15,000萬元－ 16,000萬元 25,000 37,500 35,000 12,500 18,750
逾16,000萬元－ 17,000萬元 26,000 39,000 36,000 13,000 19,500
逾17,000萬元－ 18,000萬元 27,000 40,500 37,000 13,500 20,250
逾18,000萬元－ 19,000萬元 28,000 42,000 38,000 14,000 21,000
逾19,000萬元－ 2億元以下類推 29,000 43,500 39,000 14,500 21,750
※ 費用計算：
1. 月租金 × 租期(月)＋押租金＝公證總金額
2. 上述公證總金額對照『公證書並載明逕受強制執行（119）欄』， 即可求得公證費用。
（例：公證總金額為6,500萬，公證費用即為24,000元）。
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2011年6月25日 星期六
Weebly——轻松创建网站
代書專業辦理
※房屋買賣過戶登記
※銀行低利貸款
※民間二胎(息低一分起)
※抵押權設定、變更、塗銷登記
※夫妻贈與、親屬間贈與登記
※遺產繼承登記
※節稅規劃
※聲請法院強制執行
收購台北縣市道路用地
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2011年6月23日 星期四
時效取得不動產權利實務
時效取得不動產權利實務 0966189846 林代書
--------------------------------------------------------------------------------
壹、地上權之意義與分析
貳、地上權之發生原因
參、地上權之權利
肆、地上權之義務
伍、土地所有權人之權利
陸、地上權消滅
柒、地上權與土地所有權之差別
捌、地上權與土地租賃權之異同
玖、地上權之存續期間
拾、地上權之分類
拾壹、設定地上權之優點及缺點
拾貳、地上權設定登記應備文件及公定契約書範例
拾參、地上權相關最高法院判例
拾肆、地上權設定相關法令解讀
拾伍、時效取得地上權
拾陸、時效取得土地權利登記調處實務
柒、時效取得司法相關判解
拾捌、時效取得相關函釋
拾玖、時效取得地上權申請登記案例實務
貳拾、時效取得地上權相關案例解析
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壹、地上權之意義與分析
貳、地上權之發生原因
參、地上權之權利
肆、地上權之義務
伍、土地所有權人之權利
陸、地上權消滅
柒、地上權與土地所有權之差別
捌、地上權與土地租賃權之異同
玖、地上權之存續期間
拾、地上權之分類
拾壹、設定地上權之優點及缺點
拾貳、地上權設定登記應備文件及公定契約書範例
拾參、地上權相關最高法院判例
拾肆、地上權設定相關法令解讀
拾伍、時效取得地上權
拾陸、時效取得土地權利登記調處實務
柒、時效取得司法相關判解
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拾玖、時效取得地上權申請登記案例實務
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2011年6月16日 星期四
買屋
投資房地產新手第一次買屋賣屋至少應注意的30點事項 0966189846 林代書
民間習慣房子買賣成交時會是由買方找代書或採用最新的雙代書方式來辦理過戶。代書簽約時會有2000元的簽約金是代書談話、潤筆費，由雙方各付1000元。雙方透過代書協助談妥所有買賣條件與細節。然後進入買賣過戶的流程所需時間約8-30天會完成所有過戶的手續，雙方只要依著代書的指示配合辦理就完成了。
但是現代人知識水準高，政府公部門辦事也越來越便民。買賣過戶有些人會想要自己賺代書費。原則上是雙方同意且可互信、不猜疑、不會玩花樣能講誠信又熟識彼此才較安全。如果您心中有感覺到不安就別勉強自己來，還是花點小錢找合法誠信可靠的專業代書來辦理以減少風險。畢竟代書費只約萬元左右，而不動產的買賣交易金額動輒上百、上千萬元，可別因小失大。保護好自己的權益與省錢熟為重呢?以下是第一次買賣房子的客戶經常會問到的事情，整理回應如下:
買賣過戶流程一般的付款會分成幾個階段呢?約是3~4個階段，有的人會先給小訂，有的人直接約代書簽約1.簽約款：簽約時付一部分價款內含訂金約10/100。2.備證款：雙方皆備齊辦理移轉登記所需文件，再交付部分價款約10/100。3.完稅款：繳清各自需負擔稅費後再付部分價款約10/100。4.交屋款：辦妥移轉登記，買方要將貸款撥給賣方即是尾款約70/100。過戶的流程所需時間約8-30天，付款的比例會因人或因條件不同而調整，貸款有不足的部分，雙方要先協議好，看是分期或一次現金補足再交屋，違約條件與罰責也要先約定。至少應注意事項共30點如下:
1. 買房子之前不要怕累要勤看房子，要決定之前可以先請專業的陽宅風水長者或具實務經驗的專門人士幫忙陽宅鑑定提供參考意見，亦要向鄰居或管理員、管區等查詢是否有發生過跳樓、自殺或其他像火災、水災、地震損害、漏水、傾斜等重大事情，及是否被列入危樓、海砂、幅射屋等問題.買對房子賺大錢，買錯房子一輩子就難再有好的投資機會了。
2. 室內的隔間大小尺寸要先有數，每個人的房間大小、通風、採光是否充足，向陽的房子對人健康較佳。
3. 多看屋多比較，有喜歡的房子就請賣方提供土地和建物所有權狀及土地建物的謄本，先看過基本資料，賣方若權狀不見了，其補發要另公告一個月的時間。
4. 買方簽約時要親眼看過當天的土地及建物謄本，賣方需提供產權資料像土地、建物權狀正本、謄本正本、地籍圖、分區使用。
5. 買方要自行確實算過土地建物面積比例持分是否相符，面積換算單位是用平方公尺乘以0.3025即是坪數。
6. 買方下訂時要先請代書再調查產權是否清楚，並確認過對方身份證件，訂金可隨意給，下訂後可再想一下確定不會後悔再約簽約。雙方對契約內容皆要詳細確認，簽約金一般大約是以成交總額的一成至二成左右或雙方另議。
7. 出價決定前也可先向銀行問預估貸款金額是多少，要考慮日後貸款本金、利息及自己的收入增減時能力可否負荷,房貸支出約佔月收入的三成至四以內再買。切勿受別人的影響而急著下訂。
8. 該不動產有無佔用到別人的道路或其他公共設施用地，更要避開基地臺、垃圾場、色情行業等等不合適住家的區域。
9. 考慮都周詳就下訂，好讓雙方都能下定決心，圓圓滿滿、開開心心完成一件好事，好的開始就是成功的一半。
10. 賣方如果非所有權人，簽定買賣契約時，應請他提示出授權書及方的印鑑證明書，雙方要互相影印身份證明文件存查。
11. 賣方用印是用印鑑章，印鑑章是指去戶政事務所申請印鑑證明的那一顆章，買方的是用便章就可以了，過戶時賣方要去戶政事務所申請印鑑證明書一份給代書做過戶用。
12. 簽約時最好有公證的第三人在場如果沒有就請代書，代書可以為日後紛爭時做個證明，也可解決雙方不熟識的信任感化解存疑，協助雙方達成共識訂出付款及其他重要的特別約定事項，較有保障且省事。
13. 買方需在代書送地政事務所過戶時開立本票一張給賣方做為尾款的擔保，並且註明：禁止背書轉讓，交由代書保管，待交付尾款給賣方後再取回作廢。
14. 一般在簽約買方就要同時申辦銀行貸款，銀行會先預估價格→徵信查詢個人信用→貸金額審核→銀行對保→辦理過戶登記可同時一併辦理抵押權設定登記，待過戶完成時即可撥款交屋。交屋前會做稅費分算及交付鑰匙、遙控器及住戶規約等。
15. 買方有要貸款的話買方要提出財力、還款計畫、收入證明像是扣繳憑單影本或存摺影本。
16. 買方要付的費用如下：契稅依房屋評定標準價格來課稅6%、印花稅依現值*0.1%、地政規費、設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%、書狀費、火險費、貸款代書代辦費、買賣件代書代辦費。
17. 簽約時各種稅費由誰負擔要事先就表明、是買清或賣清或是各付個的呢?一般買賣不動產要負擔的稅費是由賣方負擔土地增值稅地價稅、房屋稅、水電瓦斯接戶費、買方負擔契稅、印花稅、登記規費及代書費，交屋日期的最後期限一定要寫明，以免貸款被拖延。
18. 賣方是否有要享用增值稅的優惠稅率，先做試算，請至財政部稅務入口網．土地增值稅試算 ，選用一生一次或一生一屋或用一般增值稅，一般的增值稅報稅、稅單約五至七天，享用自用住宅優惠稅率約要十四至二十個工作天左右。
19. 賣方會產生的過戶費用有土地增值稅、銀行若有貸款其塗銷費或自已辦塗銷、代書簽約費1000元.及其他交屋前要結清的水費、電費管理費等。
20. 房子賣掉後，賣方戶口要遷出，在下個年度賣方的個人綜合所得稅要多申報財產交易所得或奢侈稅申報，賣屋時所有支出的費用要留下收據，可當做使用成本申報扣除。
21. 房屋與土地出售後兩年內重購或者是先購買房屋與土地，如為先買後賣案件，應於重買土地時，已持有供自用住宅使用之土地才可適用。先賣後買者於重買後申請，先買後賣者於出售後申請增值稅退稅。
22. 分算房屋稅的核課稅期間是從每年的7月1日至隔年6月30日為止，為一期，分算房屋稅，原則上是用365天計算賣方使用的天數來分算稅金比例。
23. 分算地價稅的核課稅期間是從每年1月1日至隔年12月31日為止為一期，分算是用365天計算賣方使用的天數來分算稅金比例。
24. 買方如符合自用住宅相關規定，次年申報綜合所得稅時可列舉扣除銀行貸款繳付的利息。
25. 交屋後買方戶口遷入，申請自用地價稅自用可省地價稅.，地價稅的一般稅率為10/1000，自用的稅率則為2/1000，差距約5倍。
26. 雙方互相答應過的事情像贈送家具、漏水維修費用均應詳實記載於買賣的契書內，並經雙方簽名認章確定，以免日後毫無憑據。
27. 交屋時賣方要準備最近一期的房屋稅單、地價稅單、電費、瓦斯費、管理費等與房子相關的影印收據交給買方並做分算。
28. 簽約時賣方就要將房屋的實況據實以告，不可以不說或隱瞞房子的瑕疵，否則會有民法的物之瑕疵擔保責任，如果賣方故意不告知的瑕疵，買方在五年內發現且在發現後6個月內主張賣方仍須負擔物之瑕疵擔保責任。買受人可因而解除契約或請求減少價金請求賠償。賣方故意隱匿瑕疵可能還可能會構成刑法上的詐欺罪，房子買賣要基於誠信，有任何的瑕疵一定要事先告知，瑕疵是在交屋前就已經存在的話，不論屋主是真不知道或假裝不知情，除非先於簽約前就告訴買方，否則賣方都必須負責瑕疵修繕的責任。
29. 交屋後，買方需再次詳細檢視屋狀況，若符合民法物之瑕疵擔保的相關規定可以要求賣方予以負責。
30. 不幸發生買屋糾紛時，雙方可先心平氣和的先協調看看，真的不行就只能循序處理申請調解，對於調解結果不滿意，只好再走法律訴訟，雖然人人有訴訟的權利，但訴訟費標的金額要先付，誰輸誰贏有時不會盡讓人滿意，訴訟也是不得不的最後手段了。0966189846 林代書
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民間習慣房子買賣成交時會是由買方找代書或採用最新的雙代書方式來辦理過戶。代書簽約時會有2000元的簽約金是代書談話、潤筆費，由雙方各付1000元。雙方透過代書協助談妥所有買賣條件與細節。然後進入買賣過戶的流程所需時間約8-30天會完成所有過戶的手續，雙方只要依著代書的指示配合辦理就完成了。
但是現代人知識水準高，政府公部門辦事也越來越便民。買賣過戶有些人會想要自己賺代書費。原則上是雙方同意且可互信、不猜疑、不會玩花樣能講誠信又熟識彼此才較安全。如果您心中有感覺到不安就別勉強自己來，還是花點小錢找合法誠信可靠的專業代書來辦理以減少風險。畢竟代書費只約萬元左右，而不動產的買賣交易金額動輒上百、上千萬元，可別因小失大。保護好自己的權益與省錢熟為重呢?以下是第一次買賣房子的客戶經常會問到的事情，整理回應如下:
買賣過戶流程一般的付款會分成幾個階段呢?約是3~4個階段，有的人會先給小訂，有的人直接約代書簽約1.簽約款：簽約時付一部分價款內含訂金約10/100。2.備證款：雙方皆備齊辦理移轉登記所需文件，再交付部分價款約10/100。3.完稅款：繳清各自需負擔稅費後再付部分價款約10/100。4.交屋款：辦妥移轉登記，買方要將貸款撥給賣方即是尾款約70/100。過戶的流程所需時間約8-30天，付款的比例會因人或因條件不同而調整，貸款有不足的部分，雙方要先協議好，看是分期或一次現金補足再交屋，違約條件與罰責也要先約定。至少應注意事項共30點如下:
1. 買房子之前不要怕累要勤看房子，要決定之前可以先請專業的陽宅風水長者或具實務經驗的專門人士幫忙陽宅鑑定提供參考意見，亦要向鄰居或管理員、管區等查詢是否有發生過跳樓、自殺或其他像火災、水災、地震損害、漏水、傾斜等重大事情，及是否被列入危樓、海砂、幅射屋等問題.買對房子賺大錢，買錯房子一輩子就難再有好的投資機會了。
2. 室內的隔間大小尺寸要先有數，每個人的房間大小、通風、採光是否充足，向陽的房子對人健康較佳。
3. 多看屋多比較，有喜歡的房子就請賣方提供土地和建物所有權狀及土地建物的謄本，先看過基本資料，賣方若權狀不見了，其補發要另公告一個月的時間。
4. 買方簽約時要親眼看過當天的土地及建物謄本，賣方需提供產權資料像土地、建物權狀正本、謄本正本、地籍圖、分區使用。
5. 買方要自行確實算過土地建物面積比例持分是否相符，面積換算單位是用平方公尺乘以0.3025即是坪數。
6. 買方下訂時要先請代書再調查產權是否清楚，並確認過對方身份證件，訂金可隨意給，下訂後可再想一下確定不會後悔再約簽約。雙方對契約內容皆要詳細確認，簽約金一般大約是以成交總額的一成至二成左右或雙方另議。
7. 出價決定前也可先向銀行問預估貸款金額是多少，要考慮日後貸款本金、利息及自己的收入增減時能力可否負荷,房貸支出約佔月收入的三成至四以內再買。切勿受別人的影響而急著下訂。
8. 該不動產有無佔用到別人的道路或其他公共設施用地，更要避開基地臺、垃圾場、色情行業等等不合適住家的區域。
9. 考慮都周詳就下訂，好讓雙方都能下定決心，圓圓滿滿、開開心心完成一件好事，好的開始就是成功的一半。
10. 賣方如果非所有權人，簽定買賣契約時，應請他提示出授權書及方的印鑑證明書，雙方要互相影印身份證明文件存查。
11. 賣方用印是用印鑑章，印鑑章是指去戶政事務所申請印鑑證明的那一顆章，買方的是用便章就可以了，過戶時賣方要去戶政事務所申請印鑑證明書一份給代書做過戶用。
12. 簽約時最好有公證的第三人在場如果沒有就請代書，代書可以為日後紛爭時做個證明，也可解決雙方不熟識的信任感化解存疑，協助雙方達成共識訂出付款及其他重要的特別約定事項，較有保障且省事。
13. 買方需在代書送地政事務所過戶時開立本票一張給賣方做為尾款的擔保，並且註明：禁止背書轉讓，交由代書保管，待交付尾款給賣方後再取回作廢。
14. 一般在簽約買方就要同時申辦銀行貸款，銀行會先預估價格→徵信查詢個人信用→貸金額審核→銀行對保→辦理過戶登記可同時一併辦理抵押權設定登記，待過戶完成時即可撥款交屋。交屋前會做稅費分算及交付鑰匙、遙控器及住戶規約等。
15. 買方有要貸款的話買方要提出財力、還款計畫、收入證明像是扣繳憑單影本或存摺影本。
16. 買方要付的費用如下：契稅依房屋評定標準價格來課稅6%、印花稅依現值*0.1%、地政規費、設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%、書狀費、火險費、貸款代書代辦費、買賣件代書代辦費。
17. 簽約時各種稅費由誰負擔要事先就表明、是買清或賣清或是各付個的呢?一般買賣不動產要負擔的稅費是由賣方負擔土地增值稅地價稅、房屋稅、水電瓦斯接戶費、買方負擔契稅、印花稅、登記規費及代書費，交屋日期的最後期限一定要寫明，以免貸款被拖延。
18. 賣方是否有要享用增值稅的優惠稅率，先做試算，請至財政部稅務入口網．土地增值稅試算 ，選用一生一次或一生一屋或用一般增值稅，一般的增值稅報稅、稅單約五至七天，享用自用住宅優惠稅率約要十四至二十個工作天左右。
19. 賣方會產生的過戶費用有土地增值稅、銀行若有貸款其塗銷費或自已辦塗銷、代書簽約費1000元.及其他交屋前要結清的水費、電費管理費等。
20. 房子賣掉後，賣方戶口要遷出，在下個年度賣方的個人綜合所得稅要多申報財產交易所得或奢侈稅申報，賣屋時所有支出的費用要留下收據，可當做使用成本申報扣除。
21. 房屋與土地出售後兩年內重購或者是先購買房屋與土地，如為先買後賣案件，應於重買土地時，已持有供自用住宅使用之土地才可適用。先賣後買者於重買後申請，先買後賣者於出售後申請增值稅退稅。
22. 分算房屋稅的核課稅期間是從每年的7月1日至隔年6月30日為止，為一期，分算房屋稅，原則上是用365天計算賣方使用的天數來分算稅金比例。
23. 分算地價稅的核課稅期間是從每年1月1日至隔年12月31日為止為一期，分算是用365天計算賣方使用的天數來分算稅金比例。
24. 買方如符合自用住宅相關規定，次年申報綜合所得稅時可列舉扣除銀行貸款繳付的利息。
25. 交屋後買方戶口遷入，申請自用地價稅自用可省地價稅.，地價稅的一般稅率為10/1000，自用的稅率則為2/1000，差距約5倍。
26. 雙方互相答應過的事情像贈送家具、漏水維修費用均應詳實記載於買賣的契書內，並經雙方簽名認章確定，以免日後毫無憑據。
27. 交屋時賣方要準備最近一期的房屋稅單、地價稅單、電費、瓦斯費、管理費等與房子相關的影印收據交給買方並做分算。
28. 簽約時賣方就要將房屋的實況據實以告，不可以不說或隱瞞房子的瑕疵，否則會有民法的物之瑕疵擔保責任，如果賣方故意不告知的瑕疵，買方在五年內發現且在發現後6個月內主張賣方仍須負擔物之瑕疵擔保責任。買受人可因而解除契約或請求減少價金請求賠償。賣方故意隱匿瑕疵可能還可能會構成刑法上的詐欺罪，房子買賣要基於誠信，有任何的瑕疵一定要事先告知，瑕疵是在交屋前就已經存在的話，不論屋主是真不知道或假裝不知情，除非先於簽約前就告訴買方，否則賣方都必須負責瑕疵修繕的責任。
29. 交屋後，買方需再次詳細檢視屋狀況，若符合民法物之瑕疵擔保的相關規定可以要求賣方予以負責。
30. 不幸發生買屋糾紛時，雙方可先心平氣和的先協調看看，真的不行就只能循序處理申請調解，對於調解結果不滿意，只好再走法律訴訟，雖然人人有訴訟的權利，但訴訟費標的金額要先付，誰輸誰贏有時不會盡讓人滿意，訴訟也是不得不的最後手段了。0966189846 林代書
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查封
聖豐代書成立於新北市三重市中心.對於不動產相關業務均有豐富的經驗。本公司專營新北市.台北市【.房屋.土地.一胎.二胎.三胎.借款.貸款.轉貸.增貸.代償.房屋.土地.被查 封.代清償.代撤封.拍賣中房屋代撤回.代償民間.融資.當舖高利】本公司是合法登記的代書事務所.對於不動產債權.債務關係所衍生的疑難雜症之問題.均 有一.二十年的經驗.替客戶圓滿處理的案件不勝枚舉。本公司服務範圍涵蓋台北縣新莊.板橋.土城.中和.永和.新店.三重.蘆洲.樹林.林口.泰山.五 股.淡水.汐止等。台北市大同區.中正區.中山區.大安區.信義區.文山區.萬華.公館.景美.木柵.松山.南港.東湖.內湖.大直.士林.天母.北投. 石牌等區域。我們本著專業用心的態度.珍惜您的託付。信用不良，已查封房屋，拍賣中房屋可談
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2011年6月15日 星期三
繼承
依據民法繼承篇規定，遺囑可分為公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音形式遺囑和口頭遺囑。公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理；諮詢專線 0966189846 台北林代書
訂立遺囑應當注意以下幾點：
●按照法律規定方式和要求立遺囑才合法有效
遺囑在法理上是一種要式民事法律行為，通俗地講，就是法律對遺囑的形式有具體而明確的規定，公民只有按照法律規定的方式和要求設立遺囑，遺囑才合法有效。
根據繼承法規定，遺囑可分為公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音形式遺囑和口頭遺囑。公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理；自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，註明年、月、日；代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，註明年、月、日，並由代書人、其他見證人和遺囑人簽名；以錄音形式立的遺囑，應當有兩個以上見證人在場見證；口頭遺囑是遺囑人在危急情況下的選擇，應當有兩個以上見證人在場見證，危急情況解除後，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，之前所立的口頭遺囑無效。
●遺囑人可以撤銷、變更自己所立遺囑
生活中常有遺囑人撤銷、變更自己所立遺囑的情況。對此，我國繼承法也作了明確規定：遺囑人立有數份遺囑，內容相抵觸的，以最後的遺囑為準。也就是說，遺囑人可以通過設立新的遺囑，來撤銷、變更自己原來立的遺囑。但法律同時規定，自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。這就是說，在各種遺囑形式中，公證遺囑具有最高效力。
●法律對遺產和遺囑見證人的規定
《繼承法》規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。案例一中，金老先生把自己生前已作處理的拆遷補償款當作遺產來處理，因此遺囑中這部分內容就不具有法律效力。 《繼承法》還規定，無行為能力人、限制行為能力人、繼承人、受遺贈人，以及與繼承人、受遺贈人有利害關係的人，不能作為遺囑見證人。所以，公民在訂立代書遺囑、錄音形式的遺囑和口頭遺囑時，應當注意見證人的選擇，避免因見證人不符合法定條件而導致遺囑無效。
諮詢專線 0966189846 台北林代書
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訂立遺囑應當注意以下幾點：
●按照法律規定方式和要求立遺囑才合法有效
遺囑在法理上是一種要式民事法律行為，通俗地講，就是法律對遺囑的形式有具體而明確的規定，公民只有按照法律規定的方式和要求設立遺囑，遺囑才合法有效。
根據繼承法規定，遺囑可分為公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音形式遺囑和口頭遺囑。公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理；自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，註明年、月、日；代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，註明年、月、日，並由代書人、其他見證人和遺囑人簽名；以錄音形式立的遺囑，應當有兩個以上見證人在場見證；口頭遺囑是遺囑人在危急情況下的選擇，應當有兩個以上見證人在場見證，危急情況解除後，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，之前所立的口頭遺囑無效。
●遺囑人可以撤銷、變更自己所立遺囑
生活中常有遺囑人撤銷、變更自己所立遺囑的情況。對此，我國繼承法也作了明確規定：遺囑人立有數份遺囑，內容相抵觸的，以最後的遺囑為準。也就是說，遺囑人可以通過設立新的遺囑，來撤銷、變更自己原來立的遺囑。但法律同時規定，自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。這就是說，在各種遺囑形式中，公證遺囑具有最高效力。
●法律對遺產和遺囑見證人的規定
《繼承法》規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。案例一中，金老先生把自己生前已作處理的拆遷補償款當作遺產來處理，因此遺囑中這部分內容就不具有法律效力。 《繼承法》還規定，無行為能力人、限制行為能力人、繼承人、受遺贈人，以及與繼承人、受遺贈人有利害關係的人，不能作為遺囑見證人。所以，公民在訂立代書遺囑、錄音形式的遺囑和口頭遺囑時，應當注意見證人的選擇，避免因見證人不符合法定條件而導致遺囑無效。
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2011年6月11日 星期六
代書作業流程
代書作業流程
簽約當日，申請當日最新建物、土地謄本、並核對雙方身份證明、
賣方保證產權清楚，若有抵押設定，需請銀行確定代償金額經產權確認後、
協議買賣條件及雙方權利義務，同時雙方確認屋況。
申報契稅、土地增值稅、約５至７個工作天，
待稅單核發，賣方如有欠繳房屋稅及地價稅一併繳清。
貸款銀行由買方提供或代書配合指定，銀行估價、確定貸款人資格、
工作收入證明、放款金額、利率，待銀行核定同意貸款，買方至貸款
銀行開戶對保，完成借款手續，銀行簽發貸款之設定契約文件。
由代書將過戶文件及設定文件，送至地政機關辦理移轉登記約２－３個工作天完成。
買方銀行撥款貸償賣方銀行時，直接匯入賣方指定代償銀行帳戶，
次日由代書領取清償證明送塗銷賣方抵押權即可。
交屋，稅費分算、尾款付清、雙方點交房屋。
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簽約當日，申請當日最新建物、土地謄本、並核對雙方身份證明、
賣方保證產權清楚，若有抵押設定，需請銀行確定代償金額經產權確認後、
協議買賣條件及雙方權利義務，同時雙方確認屋況。
申報契稅、土地增值稅、約５至７個工作天，
待稅單核發，賣方如有欠繳房屋稅及地價稅一併繳清。
貸款銀行由買方提供或代書配合指定，銀行估價、確定貸款人資格、
工作收入證明、放款金額、利率，待銀行核定同意貸款，買方至貸款
銀行開戶對保，完成借款手續，銀行簽發貸款之設定契約文件。
由代書將過戶文件及設定文件，送至地政機關辦理移轉登記約２－３個工作天完成。
買方銀行撥款貸償賣方銀行時，直接匯入賣方指定代償銀行帳戶，
次日由代書領取清償證明送塗銷賣方抵押權即可。
交屋，稅費分算、尾款付清、雙方點交房屋。
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2011年6月10日 星期五
地政士
由於不動產法規的複雜性及專業性，從前所謂「代書」隨著證照制度的建立乃正名為「土地登記專業代理人」，亦由於該專業代理人所執行的業務，不僅限於「土地登記」，因此政府乃有「地政士法」的制定公布。
「地政士」接受社會大眾之委託，代理有關不動產之申請登記、測量、稅務、公證、提存及撰擬契約、協議、簽證或其他與地政業務有關事項。可見「地政士」所執行之業務層面頗廣，而涉及之專業層次亦頗深，因此，擁有一本完善的工具書，成為「地政士」不可或缺的一件要事。
本書版版暢銷，讀者層涵蓋了地政、司法、財政等政府機關；民間從業人員則包括了律師、建築師、會計師及建設公司、仲介公司、鑑價公司等，尤其是過去的「代書」，更是人手一冊，故博得了「代書聖經」的雅號。
只因為本書融合作者的研究、教學及實務工作的心得，故不僅具有專業性，也具有實用性；只因為本書內容包括不動產的產權、契約、稅務、測量與登記，故不僅具有深度性，也具有廣度性。 0966189846 林代書
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「地政士」接受社會大眾之委託，代理有關不動產之申請登記、測量、稅務、公證、提存及撰擬契約、協議、簽證或其他與地政業務有關事項。可見「地政士」所執行之業務層面頗廣，而涉及之專業層次亦頗深，因此，擁有一本完善的工具書，成為「地政士」不可或缺的一件要事。
本書版版暢銷，讀者層涵蓋了地政、司法、財政等政府機關；民間從業人員則包括了律師、建築師、會計師及建設公司、仲介公司、鑑價公司等，尤其是過去的「代書」，更是人手一冊，故博得了「代書聖經」的雅號。
只因為本書融合作者的研究、教學及實務工作的心得，故不僅具有專業性，也具有實用性；只因為本書內容包括不動產的產權、契約、稅務、測量與登記，故不僅具有深度性，也具有廣度性。 0966189846 林代書
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2011年5月28日 星期六
網賺達人亞洲巡回講座系列: 祭祀公業專區
Sunday, April 10, 2011
祭祀公業專區
祭祀公業專區
重點:
1.賦予申報清理後之祭祀公業法人地位：俾使其具有當事人能力成為權利義務之主體。除可維護並延續其固有宗族傳統特性外，祭祀公業土地歸屬法人所有，派下員不再具有潛在之所有權，但仍保有財產使用監督之權，解決其與現行法律體系未盡契合之問題。
2.三年內申報：尚未申報之祭祀公業應於主管機關公告之日起三年內辦理申報。
3.派下員男女平權：祭祀公業條例施行後，祭祀公業之派下員發生繼承事實時，其繼承人以共同承擔祭祀者不分男女應列為派下員，改變男性繼承派下權之慣例，以符合憲法及民法男女繼承權平等之精神。
4.簡化放寬祭祀公業規約訂立、修正及解散等同意門檻，以利祭祀公業正常運作。
5.未申報之祭祀公業土地代為標售：未申報或申報經駁回確定之祭祀公業土地，於法定期限屆滿後，由主管機關代為標售。權利人可以於10年期限內檢 附證明文件申請發還土地價款。
6.終止祭祀公業土地公同共有之關係：公同共有土地處分困難，影響公業運作，故清理後之祭祀公業應登記為法人或派下員分別共有、個別所有。
清理方式
1.直轄市、縣（市）地政機關應於祭祀公業條例施行1年內清查祭祀公業土地造冊，送鄉（鎮、市、區）公所公告並通知尚未申報之祭祀公業，應於公告之日起3年內辦理申報。
2.祭祀公業經依申報公告程序確定其派下員並核發派下全員證明書後，經訂立（修訂）規約、選任管理人並報鄉（鎮、市、區）公所備查，應於3年內由其自主選擇下列處理方式之ㄧ，處理其土地或建物，以達土地清理及管理之目的。
（1）依祭祀公業條例規定申請登記為祭祀公業法人，所有權更名登記為祭祀公業法人所有。
（2）依民法規定成立財團法人，所有權更名登記為財團法人所有。
（3）依規約規定申辦所有權變更登記為派下員分別共有或個別所有。
祭祀公業條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業，應自祭祀公業條例施行之日起3年內依前述方式辦理。逾期未予處理者，祭祀公業土地則囑託均分登記為派下員分別共有。
3.祭祀公業土地未依祭祀公業條例規定辦理申報者，由主管機關代為標售土地或囑託登記為國有。權利人得於10年內檢附證明文件，申請發給土地價金，期滿無人主張權利，標售土地專款歸屬國庫
行動代表號：0966-6189846 林代書
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祭祀公業專區
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重點:
1.賦予申報清理後之祭祀公業法人地位：俾使其具有當事人能力成為權利義務之主體。除可維護並延續其固有宗族傳統特性外，祭祀公業土地歸屬法人所有，派下員不再具有潛在之所有權，但仍保有財產使用監督之權，解決其與現行法律體系未盡契合之問題。
2.三年內申報：尚未申報之祭祀公業應於主管機關公告之日起三年內辦理申報。
3.派下員男女平權：祭祀公業條例施行後，祭祀公業之派下員發生繼承事實時，其繼承人以共同承擔祭祀者不分男女應列為派下員，改變男性繼承派下權之慣例，以符合憲法及民法男女繼承權平等之精神。
4.簡化放寬祭祀公業規約訂立、修正及解散等同意門檻，以利祭祀公業正常運作。
5.未申報之祭祀公業土地代為標售：未申報或申報經駁回確定之祭祀公業土地，於法定期限屆滿後，由主管機關代為標售。權利人可以於10年期限內檢 附證明文件申請發還土地價款。
6.終止祭祀公業土地公同共有之關係：公同共有土地處分困難，影響公業運作，故清理後之祭祀公業應登記為法人或派下員分別共有、個別所有。
清理方式
1.直轄市、縣（市）地政機關應於祭祀公業條例施行1年內清查祭祀公業土地造冊，送鄉（鎮、市、區）公所公告並通知尚未申報之祭祀公業，應於公告之日起3年內辦理申報。
2.祭祀公業經依申報公告程序確定其派下員並核發派下全員證明書後，經訂立（修訂）規約、選任管理人並報鄉（鎮、市、區）公所備查，應於3年內由其自主選擇下列處理方式之ㄧ，處理其土地或建物，以達土地清理及管理之目的。
（1）依祭祀公業條例規定申請登記為祭祀公業法人，所有權更名登記為祭祀公業法人所有。
（2）依民法規定成立財團法人，所有權更名登記為財團法人所有。
（3）依規約規定申辦所有權變更登記為派下員分別共有或個別所有。
祭祀公業條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業，應自祭祀公業條例施行之日起3年內依前述方式辦理。逾期未予處理者，祭祀公業土地則囑託均分登記為派下員分別共有。
3.祭祀公業土地未依祭祀公業條例規定辦理申報者，由主管機關代為標售土地或囑託登記為國有。權利人得於10年內檢附證明文件，申請發給土地價金，期滿無人主張權利，標售土地專款歸屬國庫
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2011年5月27日 星期五
房屋二胎0966189846: 網路財富 - 網路賺錢 - yam天空部落
※不動產產權調查
※各式契約簽訂
※權利書狀補換發
※法院聲請強制執行業務
※本票裁定、支付命令
※聲請拍賣不動產
※房地租賃推廣
※陽台補登
道路土地 收購 台北市,新北市私有既成道路土地0966189846
房屋二胎0966189846: 網路財富 - 網路賺錢 - yam天空部落
※各式契約簽訂
※權利書狀補換發
※法院聲請強制執行業務
※本票裁定、支付命令
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※房地租賃推廣
※陽台補登
道路土地 收購 台北市,新北市私有既成道路土地0966189846
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如何辦理限定繼承
如何辦理限定繼承
一、繼承人得限定以因繼承所得的遺產，償還被繼承人。
二、辦理限定繼承期間：為限定之繼承者，應於繼承人知悉其得繼承之時起3個月
內呈報法院。
法院接獲前項呈報後，應定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院。必要時，法院得因繼承人之聲請延展之。
三、方式：（一）具狀向法院（被繼承人住所地法院）呈報，陳報書狀應記載陳報人、被繼承人名及最後住所、為限定繼承之意旨；如有其他繼承人者其姓名、性別、出生年月日、住居所。（二）開具遺產清冊（即編製財產目錄），包括積極財產、消極財產及繼承人已知之債權人、債務人。四、效果：繼承人得限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務。
繼承人有數人，其中一人主張為前項限定之繼承時，其他繼承人除有下列情
形之一者外，視為同為限定之繼承：
一、於為限定繼承前，已為概括繼承之表示。
二、已逾第一千一百五十六條所定期間。
為限定之繼承者，其對於被繼承人之權利、義務，不因繼承而消滅。
◎ 法院受理限定繼承之陳報後，會依公示催告程序公告，即命被繼承人之債權人於
一定期限內報明其債權，並請陳報人將公示催告登報。
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如何辦理限定繼承
一、繼承人得限定以因繼承所得的遺產，償還被繼承人。
二、辦理限定繼承期間：為限定之繼承者，應於繼承人知悉其得繼承之時起3個月
內呈報法院。
法院接獲前項呈報後，應定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院。必要時，法院得因繼承人之聲請延展之。
三、方式：（一）具狀向法院（被繼承人住所地法院）呈報，陳報書狀應記載陳報人、被繼承人名及最後住所、為限定繼承之意旨；如有其他繼承人者其姓名、性別、出生年月日、住居所。（二）開具遺產清冊（即編製財產目錄），包括積極財產、消極財產及繼承人已知之債權人、債務人。四、效果：繼承人得限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務。
繼承人有數人，其中一人主張為前項限定之繼承時，其他繼承人除有下列情
形之一者外，視為同為限定之繼承：
一、於為限定繼承前，已為概括繼承之表示。
二、已逾第一千一百五十六條所定期間。
為限定之繼承者，其對於被繼承人之權利、義務，不因繼承而消滅。
◎ 法院受理限定繼承之陳報後，會依公示催告程序公告，即命被繼承人之債權人於
一定期限內報明其債權，並請陳報人將公示催告登報。
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如何辦理限定繼承
2011年5月26日 星期四
不動產買賣
不動產買賣*代書作業流程* 0966189846 免費諮詢 林代書
一、產權調查
為確保交易安全，簽約前事先應由代書代為申請土地謄本、建物謄本、平面圖、地籍圖、使用分區證明，以明瞭產權狀況。
二、簽約
１．買方：身分證、印章、簽約款
２．賣方：身分證、印章、土地所有權狀、建物所有權狀
簽約時如委託人無法親自到場，則委託代理人須檢附委託書、印鑑章、印鑑證明，代理人則須檢附身分證、印章。
三、備件用印
１．買方：戶口名簿三份、印鑑章、用印款
２．賣方：戶口名簿三份、印鑑證明一份、印鑑章、最近一期地價稅單及房屋稅單
四、申報契稅、增值稅
１．申報契稅約５～７工作天
２．申報增值稅自申報日起自用稅率約１５～２０工作天，一般稅率約５～７工作天
五、領取稅單
於領取稅單時應一併查問有無欠繳稅單，如有欠稅則一併開單繳納。
六、繳稅完稅
１．買方：契稅款、完稅款
２．賣方：增值稅款
七、過戶登記
送件至領件約２～３工作天，若買方不需要貸款，待權狀核發後，即可連絡雙方交屋。
八、貸款
１．若買方需要貸款，一般於用印完成後即可進行貸款申請。
２．銀行額度核准後，即可辦理抵押權設定登記，約１～２工作天可完成。
九、交屋
１．買方：尾款、代書費及其他應付費用
．賣方：鎖匙、最近一期水、電、瓦斯、管理費等收據及其他應付費用
買方點收不動產、拿取鎖匙，賣方收取尾款，雙方同時結清各方應付之費用後即可結案。
~買賣雙方各需負擔之稅費~
一、賣方
土地增值稅
房屋稅
1.住家：房屋現值×1.2%
2.營業用途：房屋現值×3%
3.非住家非營業用途：房屋現值×2%
地價稅
1.自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%
2.私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%
3.工業用地：公告地價總額×1%
抵押權塗銷代書費
財產交易所得稅(併入綜合所得於每年申報所得稅時申報)
到期工程受益費
相關費用(交屋前水電、瓦斯、管理費、電話費等應付費用)
其他欠稅
.....................................................................
二、買方
契稅：買賣稅率為6%
過戶登記規費
過戶登記代書費
诶
未到期工程受益費
若有貸款時須另支付
設定代書費及設定規費
房屋火災費及地震險費銀行貸款查詢費或開辦費或帳務管理費
........................................................................................
不動產買賣 金額非常龐大 非日常日用品買賣 可相提並論
其牽涉環節甚為廣泛:
如 產品產權 條件 移轉 付款 交屋 稅捐 貸款成數 利率 漏水 保固 屋況點交 等等~~
[b]若有任何問題 0966189846 免費諮詢 林代書
Yahoo!奇摩
一、產權調查
為確保交易安全，簽約前事先應由代書代為申請土地謄本、建物謄本、平面圖、地籍圖、使用分區證明，以明瞭產權狀況。
二、簽約
１．買方：身分證、印章、簽約款
２．賣方：身分證、印章、土地所有權狀、建物所有權狀
簽約時如委託人無法親自到場，則委託代理人須檢附委託書、印鑑章、印鑑證明，代理人則須檢附身分證、印章。
三、備件用印
１．買方：戶口名簿三份、印鑑章、用印款
２．賣方：戶口名簿三份、印鑑證明一份、印鑑章、最近一期地價稅單及房屋稅單
四、申報契稅、增值稅
１．申報契稅約５～７工作天
２．申報增值稅自申報日起自用稅率約１５～２０工作天，一般稅率約５～７工作天
五、領取稅單
於領取稅單時應一併查問有無欠繳稅單，如有欠稅則一併開單繳納。
六、繳稅完稅
１．買方：契稅款、完稅款
２．賣方：增值稅款
七、過戶登記
送件至領件約２～３工作天，若買方不需要貸款，待權狀核發後，即可連絡雙方交屋。
八、貸款
１．若買方需要貸款，一般於用印完成後即可進行貸款申請。
２．銀行額度核准後，即可辦理抵押權設定登記，約１～２工作天可完成。
九、交屋
１．買方：尾款、代書費及其他應付費用
．賣方：鎖匙、最近一期水、電、瓦斯、管理費等收據及其他應付費用
買方點收不動產、拿取鎖匙，賣方收取尾款，雙方同時結清各方應付之費用後即可結案。
~買賣雙方各需負擔之稅費~
一、賣方
土地增值稅
房屋稅
1.住家：房屋現值×1.2%
2.營業用途：房屋現值×3%
3.非住家非營業用途：房屋現值×2%
地價稅
1.自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%
2.私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%
3.工業用地：公告地價總額×1%
抵押權塗銷代書費
財產交易所得稅(併入綜合所得於每年申報所得稅時申報)
到期工程受益費
相關費用(交屋前水電、瓦斯、管理費、電話費等應付費用)
其他欠稅
.....................................................................
二、買方
契稅：買賣稅率為6%
過戶登記規費
過戶登記代書費
诶
未到期工程受益費
若有貸款時須另支付
設定代書費及設定規費
房屋火災費及地震險費銀行貸款查詢費或開辦費或帳務管理費
........................................................................................
不動產買賣 金額非常龐大 非日常日用品買賣 可相提並論
其牽涉環節甚為廣泛:
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你還在畏懼奢侈稅而遲遲不敢自由地買賣房地產嗎?
自住房地如何才能免奢侈稅?
持有二戶上的房屋與土地兩年內出售要注意那些細節才不會事後被追繳奢侈稅?
奢侈稅除了打擊二年以內出售的房地外還有哪些陷阱存在?
為什麼有人說基本上土地都不會被課徵奢侈稅?(有時間限制喔~請盡速了解!!!)
很多雜誌教大家利用交換,假贈與真買賣與買賣後信託兩年來避稅?
你知道這三種方式都會事後被追繳奢侈稅嗎?
倒填日期避免奢侈稅?別傻了!你會想到,國稅局會沒事先防範嗎?
農地買賣真的沒有奢侈稅的限制嗎?
只買兩間房地真的就可以利用豁免條款免掉奢侈稅嗎?
你知道奢侈稅豁免條款有四大陷阱嗎?(目前所有文獻跟網路討論都沒有人提到)
奢侈稅申報要向哪個單位申報?要準備那些文件?申報價格就是實際買賣價嗎?
地主!!!你跟建商合建取得的房屋兩年內第一次出售完全不用課徵奢侈稅嗎?超級大陷阱!!!
如何買三間以上房地順利規劃免奢侈稅?
你知道房屋取得的先後順序會影響你將來是否要繳納奢侈稅嗎?
你知道你取得不動產的方式也會影響你將來出售不動產是否要繳奢侈稅嗎?
還是說你連特種貨物及勞務稅條例與特種貨物及勞務稅條例施行細則內容都還不曉得?
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你知道你取得不動產的方式也會影響你將來出售不動產是否要繳奢侈稅嗎?
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法律諮詢/法律事務所 -代書／代書事務所／地政士／地政士事務所／土地代書／林代書 -台北.基隆 奇集集生活萬用網，分類廣告免費刊登
有關不動產、過戶、登記、貸款、塗銷、保存登記、贈與、繼承、代書費用、各種疑問，歡迎您來信或來電討論。0966189846 林代書代書希望能夠提供給到這裡的每一位朋友，所需要的訊息跟資源，以協助您解決目前所遇到的問題。若您有任何寶貴的建議或指教，竭誠歡迎。
地政士事務所
「地政士」名稱由來:日據時期凡是從事房地產之登記業務者，名稱司法書士或行政書士。台灣光復後，更名為土地代書人，一般俗稱「土地代書」或簡稱「代書」。民國六十四年，改為土地登記專業代理人。民國九十年，依照地政士法，正名為地政士。「地政士」就是俗稱的土地代書或是代書，經由國家舉辦的土地代書考試及格，取得地政士開業執照，並且加入當地縣市地政士公會，才是「合法代書」。林代書 0966189846法律諮詢/法律事務所 -代書／代書事務所／地政士／地政士事務所／土地代書／林代書 -台北.基隆 奇集集生活萬用網，分類廣告免費刊登
地政士事務所
「地政士」名稱由來:日據時期凡是從事房地產之登記業務者，名稱司法書士或行政書士。台灣光復後，更名為土地代書人，一般俗稱「土地代書」或簡稱「代書」。民國六十四年，改為土地登記專業代理人。民國九十年，依照地政士法，正名為地政士。「地政士」就是俗稱的土地代書或是代書，經由國家舉辦的土地代書考試及格，取得地政士開業執照，並且加入當地縣市地政士公會，才是「合法代書」。林代書 0966189846法律諮詢/法律事務所 -代書／代書事務所／地政士／地政士事務所／土地代書／林代書 -台北.基隆 奇集集生活萬用網，分類廣告免費刊登
348 則未讀訊息 - 林 代書 (linlihaa) 在噗浪
寺廟或宗教團體土地之清理
申請須知
一、
依據：
（一）地籍清理條例。
（二）地籍清理條例施行細則。
二、
申報土地類型及申請文件：
（一）
原以寺廟或宗教團體名義登記，於中華民國34年10月24日前改以他人名義登記之土地者
（地籍清理條例第34條）
1.寺廟登記或法人登記之證明文件。
2.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
3.日據時期之土地登記簿謄本、土地臺帳、登記濟證、其他足資證明為寺廟或宗教團體名
義取得或出資購買之證明文件，或由寺廟或宗教團體立具該土地為其所有之切結書。
4.土地自始為該寺廟或宗教團體管理、使用或收益之文件。
5.土地登記名義人或繼承人之同意書及印鑑證明書；其為法人或非法人團體者，並應附目
的事業主管機關備查之文件。
6.土地清冊。
7.最近三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。
8.土地登記名義人已死亡者，應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承系統表、全
體繼承人戶籍謄本、過半數繼承人及其應繼分合計過半數之同意書與印鑑證明書。
9.前項規定之繼承系統表，應依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損
害者，申請人願負法律責任，並簽名。
（二）
以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地，現為依法登記之募建寺廟或宗教
性質之法人使用，且能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體
者：（地籍清理條例第35條）
1.寺廟登記或法人登記之證明文件。
2.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
3.土地現為該寺廟或宗教性質之法人使用之文件。
4.寺廟登記經過及沿革資料。
5.土地清冊。
6.最近三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。
7.以神衹名義登記者，並應檢附該神衹自始為寺廟所奉祀神祇之證明文件。
（三）
以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地，現為依法登記之募建寺廟或宗教
性質之法人使用，未能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體
者：（地籍清理條例第37條）
1.申請讓售之土地為依法登記之募建寺廟或宗教性質之法人使用之文件。
2.寺廟登記或法人登記之證明文件。
3.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。0966189846 林代書
申請須知
一、
依據：
（一）地籍清理條例。
（二）地籍清理條例施行細則。
二、
申報土地類型及申請文件：
（一）
原以寺廟或宗教團體名義登記，於中華民國34年10月24日前改以他人名義登記之土地者
（地籍清理條例第34條）
1.寺廟登記或法人登記之證明文件。
2.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
3.日據時期之土地登記簿謄本、土地臺帳、登記濟證、其他足資證明為寺廟或宗教團體名
義取得或出資購買之證明文件，或由寺廟或宗教團體立具該土地為其所有之切結書。
4.土地自始為該寺廟或宗教團體管理、使用或收益之文件。
5.土地登記名義人或繼承人之同意書及印鑑證明書；其為法人或非法人團體者，並應附目
的事業主管機關備查之文件。
6.土地清冊。
7.最近三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。
8.土地登記名義人已死亡者，應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承系統表、全
體繼承人戶籍謄本、過半數繼承人及其應繼分合計過半數之同意書與印鑑證明書。
9.前項規定之繼承系統表，應依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損
害者，申請人願負法律責任，並簽名。
（二）
以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地，現為依法登記之募建寺廟或宗教
性質之法人使用，且能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體
者：（地籍清理條例第35條）
1.寺廟登記或法人登記之證明文件。
2.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
3.土地現為該寺廟或宗教性質之法人使用之文件。
4.寺廟登記經過及沿革資料。
5.土地清冊。
6.最近三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。
7.以神衹名義登記者，並應檢附該神衹自始為寺廟所奉祀神祇之證明文件。
（三）
以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地，現為依法登記之募建寺廟或宗教
性質之法人使用，未能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體
者：（地籍清理條例第37條）
1.申請讓售之土地為依法登記之募建寺廟或宗教性質之法人使用之文件。
2.寺廟登記或法人登記之證明文件。
3.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。0966189846 林代書
辦理寺廟登記應附表件 - 專題文章 - 新聞訊息 - 桃園縣雲端公益寺廟資訊網
辦理寺廟登記應附表件
一、目的
寺廟完成登記，始取得權利義務主體資格，依據寺廟登記證表，得將動產、不動產登記為寺廟所有。主管機關參據登記表登載內容，輔導寺廟運作。
二、相關法令及規定
(1)監督寺廟條例。
(2)內政部85年10月30日台內民字第8507021號函。
(3)內政部94年2月3日台內民字第094008261號令。
三、辦理寺廟登記應備表件:
(1)登記申請書1份。(下載WORD檔) (PDF檔)
(2)寺廟負責人身分證明文件1份(國民身分證正背面影本或戶籍謄本)。
(3)寺廟登記表一式6份。(下載WORD檔) (PDF檔)
(4)房屋使用執照影本乙份(用途別應為寺廟使用)。
(5)建築物登記謄本、土地登記謄本各2份。
(6)戶政事務所核發之門牌證明書1份。
(7)寺廟沿革之書面資料。
(8)寺廟建築物外觀須具有所屬宗教特色。
(9)加入所屬教會發給之團體會員證書影本1份(未參加教會組織者免附)。
(10)土地及建物所有權人捐贈同意書及印鑑證明各1份,私建寺廟免附。
(11)動產證明文件。
(12)寺廟人口住眾登記表。(下載WORD檔) (PDF檔)
(13)寺廟全貌4×6照片兩張。
(14)其他。
0966189846 林代書
一、目的
寺廟完成登記，始取得權利義務主體資格，依據寺廟登記證表，得將動產、不動產登記為寺廟所有。主管機關參據登記表登載內容，輔導寺廟運作。
二、相關法令及規定
(1)監督寺廟條例。
(2)內政部85年10月30日台內民字第8507021號函。
(3)內政部94年2月3日台內民字第094008261號令。
三、辦理寺廟登記應備表件:
(1)登記申請書1份。(下載WORD檔) (PDF檔)
(2)寺廟負責人身分證明文件1份(國民身分證正背面影本或戶籍謄本)。
(3)寺廟登記表一式6份。(下載WORD檔) (PDF檔)
(4)房屋使用執照影本乙份(用途別應為寺廟使用)。
(5)建築物登記謄本、土地登記謄本各2份。
(6)戶政事務所核發之門牌證明書1份。
(7)寺廟沿革之書面資料。
(8)寺廟建築物外觀須具有所屬宗教特色。
(9)加入所屬教會發給之團體會員證書影本1份(未參加教會組織者免附)。
(10)土地及建物所有權人捐贈同意書及印鑑證明各1份,私建寺廟免附。
(11)動產證明文件。
(12)寺廟人口住眾登記表。(下載WORD檔) (PDF檔)
(13)寺廟全貌4×6照片兩張。
(14)其他。
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2011年5月25日 星期三
信託小百科-信託小百科
什麼是信託
所謂「信託」，依信託法第一條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。也可以說，信託是一種多元化財產管理制度，是由財產所有人將財產移轉或設定給管理人，使管理人為一定人之利益或目的，管理或處分財產，同時達到財產保護、資產增值或節稅等功能。以下就信託的幾個要件來說明：
一、信託財產的移轉或為其他處分：成立信託的第一要素，乃是委託人要將財產權移轉或為其他處分給受託人。信託的標的或客體，即所謂「財產權」，必須是可依金錢計算價值的權利，舉凡民法所規定的各種物權、債權，像現金、股票、不動產等，以及專利權、著作權或其他無體財產權，乃至於礦業權、漁業權等，都是財產權，均可作為信託的標的物；所謂「移轉」，係指發生財產權的直接變動而言，例如將不動產信託移轉登記給受託人；所謂「為其他處分」，是指在財產權上設定用益物權或擔保物權而言，例如將其不動產設定地上權、抵押權等予受託人。
二、信託財產的管理或處分：信託的第二要素，乃是受託人依信託本旨管理或處分信託財產。信託的目的除為使受益人享受信託利益外，更重要的是在於貫徹委託人對信託財產管理、處分的意志，例如委託人將其電腦設備信託予受託人，約定管理方法僅能出租而不得出售，若受託人將之讓售予第三人，便是違反信託本旨，依信託法第十八條規定，受益人得撤銷受託人的處分。
信託關係人
一、委託人：係指提供財產設立信託者。
二、受託人：乃委託人設立信託的相對人，而自委託人處接受信託財產的移轉或其他處分，在法律上成為該財產的名義所有人，並負擔依信託目的為管理或處分信託財產的義務。
三、受益人：係指委託人欲使其享有信託利益者或其權利的繼受人而言。換言之，係指依信託本旨就信託財產及其管理、處分利益的全部或一部，享有受益權者或其繼承人而言。↑
成立信託的好處
一、信託財產具有獨立性與安全性：信託資產受到「信託法」的保護，不受委託人、受託人及受益人之債權人強制執行或抵銷不屬於該信託財產之債務，因此可以讓委託人的財富不因特殊狀況而受到影響。
二、財產公平分配：委託人可以透過信託契約，決定所有受益人利益分配的比例，並在受託人的嚴格執行下，以避免因部份家庭成員複雓而產生財產分配的問題。
三、享有合法節稅：傳統的贈與方式，每人每年只有一百萬元的免稅贈與額度，超出的部份就必須繳納贈與稅；但是透過信託，利用遺贈稅法上對於部分信託利益之權利的贈與，以折現方式計算的原理，可以達到將贈與總額降低，讓財產移轉的稅負減到最少的效果。
四、保有財產掌控權：財產交付信託後，委託人仍保有信託財產運用得決定權，亦得隨時終止信託契約，取回信託財產，避免將財產贈與子女後，子女揮霍無度之困擾。
五、照顧遺族：信託的規劃，可將委託人的財產依照委託人的遺志，使受託人依約管理並分配給委託人的家人與後代子孫。
六、信託設計具彈性，銀行提供專業管理：擁有百年歷史的彰化銀行，加上專業的信託團隊，提供您一對一的尊榮客製化服務，除了有多樣化的國內外基金投資服務，更能為您量身訂作包括：有價證券信託、保險金信託、不動產信託、安養撫育信託等個人信託業務，滿足您各階段的財富管理需求，更豐富您的幸福人生。
如有任何問題，請洽0966189846林代書
所謂「信託」，依信託法第一條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。也可以說，信託是一種多元化財產管理制度，是由財產所有人將財產移轉或設定給管理人，使管理人為一定人之利益或目的，管理或處分財產，同時達到財產保護、資產增值或節稅等功能。以下就信託的幾個要件來說明：
一、信託財產的移轉或為其他處分：成立信託的第一要素，乃是委託人要將財產權移轉或為其他處分給受託人。信託的標的或客體，即所謂「財產權」，必須是可依金錢計算價值的權利，舉凡民法所規定的各種物權、債權，像現金、股票、不動產等，以及專利權、著作權或其他無體財產權，乃至於礦業權、漁業權等，都是財產權，均可作為信託的標的物；所謂「移轉」，係指發生財產權的直接變動而言，例如將不動產信託移轉登記給受託人；所謂「為其他處分」，是指在財產權上設定用益物權或擔保物權而言，例如將其不動產設定地上權、抵押權等予受託人。
二、信託財產的管理或處分：信託的第二要素，乃是受託人依信託本旨管理或處分信託財產。信託的目的除為使受益人享受信託利益外，更重要的是在於貫徹委託人對信託財產管理、處分的意志，例如委託人將其電腦設備信託予受託人，約定管理方法僅能出租而不得出售，若受託人將之讓售予第三人，便是違反信託本旨，依信託法第十八條規定，受益人得撤銷受託人的處分。
信託關係人
一、委託人：係指提供財產設立信託者。
二、受託人：乃委託人設立信託的相對人，而自委託人處接受信託財產的移轉或其他處分，在法律上成為該財產的名義所有人，並負擔依信託目的為管理或處分信託財產的義務。
三、受益人：係指委託人欲使其享有信託利益者或其權利的繼受人而言。換言之，係指依信託本旨就信託財產及其管理、處分利益的全部或一部，享有受益權者或其繼承人而言。↑
成立信託的好處
一、信託財產具有獨立性與安全性：信託資產受到「信託法」的保護，不受委託人、受託人及受益人之債權人強制執行或抵銷不屬於該信託財產之債務，因此可以讓委託人的財富不因特殊狀況而受到影響。
二、財產公平分配：委託人可以透過信託契約，決定所有受益人利益分配的比例，並在受託人的嚴格執行下，以避免因部份家庭成員複雓而產生財產分配的問題。
三、享有合法節稅：傳統的贈與方式，每人每年只有一百萬元的免稅贈與額度，超出的部份就必須繳納贈與稅；但是透過信託，利用遺贈稅法上對於部分信託利益之權利的贈與，以折現方式計算的原理，可以達到將贈與總額降低，讓財產移轉的稅負減到最少的效果。
四、保有財產掌控權：財產交付信託後，委託人仍保有信託財產運用得決定權，亦得隨時終止信託契約，取回信託財產，避免將財產贈與子女後，子女揮霍無度之困擾。
五、照顧遺族：信託的規劃，可將委託人的財產依照委託人的遺志，使受託人依約管理並分配給委託人的家人與後代子孫。
六、信託設計具彈性，銀行提供專業管理：擁有百年歷史的彰化銀行，加上專業的信託團隊，提供您一對一的尊榮客製化服務，除了有多樣化的國內外基金投資服務，更能為您量身訂作包括：有價證券信託、保險金信託、不動產信託、安養撫育信託等個人信託業務，滿足您各階段的財富管理需求，更豐富您的幸福人生。
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2011年5月24日 星期二
繼承登記房地產
申請繼承登記，應提出下列文件：
（一）登記申請書。
（二）所有權狀或他項權利證明書。
（三）被繼承人死亡時之戶籍謄本。
（四）繼承人現在之戶籍謄本。
（五）繼承系統表。
（六）遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件。
（七）繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。
（八）其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。
因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七款之文件。
房地產社團的塗鴉牆-MyGo買購房地產網絡
（一）登記申請書。
（二）所有權狀或他項權利證明書。
（三）被繼承人死亡時之戶籍謄本。
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（五）繼承系統表。
（六）遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件。
（七）繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。
（八）其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。
因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七款之文件。
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YAO-CHING 平面作品【高價收購道路用地 / 意洽：0930-158-110 鄭先生】 - 王耀慶投資筆記( 地產、金融、收藏 ) - Yahoo!奇摩部落格
道路用地究竟有何用途?
１．在等政府徵收嗎？
公共設施保留地價值日益滑落，既成道路不徵收已成既定事實，政府財政赤字，高達八兆元徵收預算遙不可期，財團收購捐地抵稅也已禁止( 台北市抵稅最多也只能16%，不如賣掉 ) 。
２．道路用地可當祖產留給子孫嗎？
可以，可以代代相傳，但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管，絕非所願吧！
３．道路用地可抵所得稅、遺贈稅嗎？
可以，但綜所稅最多只能折抵道路用地公告現值15%，而遺產稅現在只徵收10%用道路用地折抵更不划算。
４．道路用地在門前，賣掉怕被圍堵嗎？
既成道路雖私有尚未補償，但地主無權圍地私用，只能痴心等候補償，已賣掉之道路用地多是捐地給政府換取容積獎勵，所以更無私用圍堵情事。
５．道路用地需全部所有權人蓋章同意買賣嗎？
不需要，只要部分持有人就可做部分轉讓。
６．道路用地賣掉需繳增值稅嗎？
公共設施保留地在買賣移轉過程沒有任何稅務問題。
７．賣道路用地是丟臉的事嗎？又有什麼好處？
可利用的地賣掉或許真是丟臉有愧，但是既成道路毫無價值可言，不會增值也無法利用更無法衍生租金收入，甚至隨時可能修法導致日益貶值，不如趁部份區域有容積移轉獎勵尚有建商希望收購時轉出換取現金。
意洽：0966189846 林代書
１．在等政府徵收嗎？
公共設施保留地價值日益滑落，既成道路不徵收已成既定事實，政府財政赤字，高達八兆元徵收預算遙不可期，財團收購捐地抵稅也已禁止( 台北市抵稅最多也只能16%，不如賣掉 ) 。
２．道路用地可當祖產留給子孫嗎？
可以，可以代代相傳，但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管，絕非所願吧！
３．道路用地可抵所得稅、遺贈稅嗎？
可以，但綜所稅最多只能折抵道路用地公告現值15%，而遺產稅現在只徵收10%用道路用地折抵更不划算。
４．道路用地在門前，賣掉怕被圍堵嗎？
既成道路雖私有尚未補償，但地主無權圍地私用，只能痴心等候補償，已賣掉之道路用地多是捐地給政府換取容積獎勵，所以更無私用圍堵情事。
５．道路用地需全部所有權人蓋章同意買賣嗎？
不需要，只要部分持有人就可做部分轉讓。
６．道路用地賣掉需繳增值稅嗎？
公共設施保留地在買賣移轉過程沒有任何稅務問題。
７．賣道路用地是丟臉的事嗎？又有什麼好處？
可利用的地賣掉或許真是丟臉有愧，但是既成道路毫無價值可言，不會增值也無法利用更無法衍生租金收入，甚至隨時可能修法導致日益貶值，不如趁部份區域有容積移轉獎勵尚有建商希望收購時轉出換取現金。
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茗暘地政士事務所: 茗暘代書事務所
收購台北縣市道路用地
專業團隊經營買賣台北縣市：
容積移轉/綠地/農地/建地/道路用地......
聯絡請洽 0966189846〈 林代書〉
收購台北市縣道路用地
（遺贈稅調降至10%，道路用地用途降低）（政府徵收時間遙遙無期）（閒置道路用地不如換取現金）
（担心土地傳到下一代時，持分更少，無法有效利用）
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2011年5月23日 星期一
這輩子都不可能買到貴的房子::Maiio米窩轉寄分享(www.maiio.net)::
95%的民眾買房子的模式
是以仲介開價做為出價的標準
透過仲介議價成交，在交由代書協助向銀行辦理貸款，並且做設定跟過戶
這是沿用很久的模式，但它並不是對的方法
因為這樣的做法會產生幾種缺點：
1.在不知物件的底價前，貿然與仲介議價，容易買到貴的物件
2.由代書向銀行貸款，容易發生專業不足，導致額度不夠，利率太高的情形
以往在成交之後，如果代書問的額度不夠，買主只好自認倒楣，自己再去多籌一點自備款
但如果發生利率太高的話，幾年下來那都是一筆很大的損失
這一年下來，有將近七百多位的學員
第一堂課我都會告訴他們，上完了第一堂課，至少這一輩子，你都不可能買到貴的房子
因為實踐家與夢想家的投資哲學
是以銀行估價作為出價的標準
取得物件資料之後，我們會先請三家銀行估價，在以銀行估出來的價格，與仲介做議價的動作，因為你事先知道行情，所以你就不可能買到超出行情的房子
以一個上班族來說
隨便投資一個物件的損失，都會讓你做五年白工，不得不小心 0966189846林代書
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2011年5月22日 星期日
199 則未讀訊息 - 林 代書 (linlihaa) 在噗浪
土地買賣-高價收購~農林旱地、道路用地、畸零地，現金購買-高價收購
~農林旱地、道路用地、畸零地，現金購買不限持分，大小均可
歡迎同業仲介請洽：林先生0966189846
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2011年5月20日 星期五
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出售台南縣新化鎮山上鄉大新段乙建
1筆土地 總價518萬
面積236坪 歡迎洽詢 0966189846
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2011年5月15日 星期日
美華裔女律師命案 12年後偵破-Yahoo!奇摩新聞
強制執行相關作業流程 0966189846 林代書
執行程序：
債權人申請執行（提出於執行法院） 法院收狀（執行處之收文處收狀） 民事執行處分案（分股別約三日）（具狀聲請除去租賃權、地上權） 執行處法官排定查封日期 函知地政機關為查封登記並通知其他債權人及定鑑價機關
就鑑價報告結果，法院發函債權、債務人及相關人訊價（限期陳述意見） 法院核定底價公告及登報一定期拍賣（公告日距拍賣日期不得少於十四日） 第一次拍賣（流標，原則減價-20%） 第二次拍賣（流標-20%） 第三次拍賣（流標） 公告三個月，以前次底價，登記應買 第四次拍賣（特別程序減價拍賣） 拍定（通知優先承買權人） 拍定人或優先承買人，繳清尾款及價金（七日內） 核發權利移轉證明書（10天-14天）（取得不動產產權）及函知地政機關塗銷查封登記 制作分配表 分配 發款（6-9個月）
點交：
產權登記（申報契稅、完稅、地政機關辦理所有權移轉登記、宣示登記） 聲請點交 法院命債務人或現住人15日自動搬遷 債權人查報未搬，聲請第二次點交 法院定期履勘當場協調搬遷日期 逾期未搬，再申請第三次點交 法院定期強制執行 強制執行（通知管區、鎖匠） 點交完成（如有破壞、毀損查封現狀，另以刑事告訴方法處理）
（違反查封效力或毀壞建築物）
不點交：
取得權利移轉證書 訴請民事法院遷讓房屋，併請求損害金 無法和解則取得執行名義、假執行或終局執行
訴請刑事偵查：使公務員登載不實 和解筆錄（搬遷完畢始給付費用）
（須閱覽全部執行卷宗含送達證書）
聲請法院強制執行
法拍流程圖
調查程序 扣押程序 換價程序 分配程序
一、調查程序：
權利外觀調查原則
二、扣押程序
1.無財產：核發債權憑證 6.查封
2.房屋現況調查 ○1動產：標封、烙印、火漆印
3.增建物測量與查封登記 ○2不動產：揭示、封閉、追繳契據、查封登記
○1獨立物：從物、非從物 ○3其他權利：發扣押命令
○2附屬物 7.不查封
4.停止 禁止重複查封：併案執行或調卷拍賣
當然：無需擔保金 禁止無益之查封
裁定：提出擔保金 禁止查封之物
合意：執行之延緩 8.執行救濟
5.鑑價、訊價、通知抵押權人 ○1聲明異議
○2訴訟：a.債務人
b.第三人
三、換價程序
1.有無實益?特別變賣? 3.一拍→二拍→三拍→特別變賣→四拍→債權憑證
2.除去租賃權、使用借貸權等 4.拍定：拍賣終結→優先承買權
或
承受：參與分配基準時
四、分配程序
1.分配表 2.點交程序：○1發自動履行命令
次序：○1土地增值稅 ○2履勘現場
○2執行費 ○3強制遷讓
○3抵押債權 3.執行程序終結：發款
○4其他優先權
○5普通債權
救濟：聲明異議
異議之訴
0966189846 林代書
A.強制執行之主導權與現場查封之重要性。
1.強制執行之主導權在法律上之利害關係及好處。
（兼論有無「假的強制執行」）
2.強制執行的主導權與點交、不點交的關連性。
3.投標人對於「強制執行之主導權」的應有判斷力。
4.現場查封之事前準備工作。
5.現場查封之時機。
6.查封筆錄上應如何主張，以利造成點交。
（1）點交與不點交的狀況分析。
（2）如何瞭解查封筆錄記載。
7.增建、違建之確認及其占有情形之調查。
8.違建之所有權人如何判斷?夾層屋?建造中建物?合建?未辦保存建物?
9.公共設施之占有使用情形。（屋頂平台、法定空地、法定停車位）
B.拍賣公告之陷阱
1.拍賣標的物之標示：
（1）不動產之全部產權→專有部份＋共用部份
（2）不動產之部份產權→分別共有＋公同共有
（3）地上物之有無?
（4）增建之有無?
（5）違建之有無?
（6）其他：
2.拍賣公告內容之重點：
（1）只拍賣土地時：持分？
（2）只拍賣建物時：確認有無占有本權？
（3）拍賣土地＋建物時：
3.拍賣公告內之關鍵：點交與否＋占有＋停車位?＋未辦保存登記增建物、地下室點交？
4.如何辦理參與分配聲明異議。（分配表異議之訴）
5.參與分配等繕狀實務。
C.如何判斷可投標之不點交案件與排除占有
1.法院拍賣公告註明「不點交」是否合法之判斷。
2.法院拍賣公告註明「不點交」，但仍可創造大利潤之拍賣案之判斷。
3.法院拍賣公告註明「點交」，但卻遭到第三人占有，應如何排除其占有。
4.法院拍賣公告註明「不點交」，應如何排除拍賣公告上所記載之占有人之占有。排除租賃權的訴訟與實務。
5.法院拍賣公告註明「不點交」，但遭到拍賣公告上未記載之第三人占有時，應如何排除其占有。
買賣不破租賃原則
壹、法律依據
民法第四二五條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法第四二五條之一：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第四二六條之一：租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。
民法第八六六條：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定
（新修正） 地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。
貳、相關判決
裁判字號：45年台上字第590號
裁判意旨：承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。
裁判字號：51年台上字第2858號
裁判要旨：依司法院院字第1909號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合。
裁判字號：65年台上字第156號
裁判要旨：民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。
裁判字號：59年台上字第2490號
裁判要旨：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。
裁判字號：60年台上字第4615號
裁判要旨：抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。
裁判字號：94年台上字第551號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。
裁判字號：93年台上字第2554號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。而民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」，是土地所有人於抵押權設定後，在土地上設定地上權或其他使用收益之權利予第三人，供其營造建築物，於抵押權有影響者，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，以保護其利益，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院即須除去該項權利而為拍賣。且依強制執行法第九十九條第二項規定，並應於拍定後解除被除去權利之第三人之占有而點交於拍定人或承受人。似此情形，自無類推適用民法第四百二十五條之一規定認該第三人或其繼受人與土地受讓人間有租賃關係存在之餘地。原審持相反之見解，自有未合。
裁判字號：93年台上字第1328號
裁判要旨：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。
裁判字號：91年台上字第1831號
裁判要旨：承租人向土地所有人租地建屋，定有租賃期限，嗣復設定地上權登記，不過加強租賃關係而已，兩者自可並存。土地所有人於地上權消滅後，訴請承租人返還土地時，承租人仍可本於原有租賃契約主張權利，自有民法第四百五十一條之適用。倘承租人於租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而土地所有人不即表示反對之意思，即應視為以不定期限繼續租約。
裁判字號：91年台上字第1064號
裁判要旨：（一）出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。
（二）平均地權條例第六十三條及其施行細則第八十九條、第九十條規定，並非耕地三七五減租條例之特別規定，不因有該規定而排除後者之適用，是耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約。
參、其他
優先承買權
壹、法律依據
一、土地法第三四條之一：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一（債權效力） 價格共同或單獨優先承購。
二、土地法第一○四條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同
（物權效力） 樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
三、民法第四二六條之二：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租
（物權效力） 人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
貳、實務見解：
裁判字號：85年台上字第2118號
裁判要旨：土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力。且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。
裁判字號：86年台上字第1251號
裁判要旨：按土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，本院六十五年台上字第五三○號著有判例，依同一立法本旨，基地地上權人如於基地上根本未為房屋之建築者，似亦應同有該判例之適用。
裁判字號：91年台上字第2154號
裁判要旨：按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。
裁判字號：77年台上字第1243號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。
裁判字號：69年台上字第2391號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項規定，係指房屋及基地之出賣而言，系爭土地既非建築基地，自無該條適用之餘地，況查房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。
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執行程序：
債權人申請執行（提出於執行法院） 法院收狀（執行處之收文處收狀） 民事執行處分案（分股別約三日）（具狀聲請除去租賃權、地上權） 執行處法官排定查封日期 函知地政機關為查封登記並通知其他債權人及定鑑價機關
就鑑價報告結果，法院發函債權、債務人及相關人訊價（限期陳述意見） 法院核定底價公告及登報一定期拍賣（公告日距拍賣日期不得少於十四日） 第一次拍賣（流標，原則減價-20%） 第二次拍賣（流標-20%） 第三次拍賣（流標） 公告三個月，以前次底價，登記應買 第四次拍賣（特別程序減價拍賣） 拍定（通知優先承買權人） 拍定人或優先承買人，繳清尾款及價金（七日內） 核發權利移轉證明書（10天-14天）（取得不動產產權）及函知地政機關塗銷查封登記 制作分配表 分配 發款（6-9個月）
點交：
產權登記（申報契稅、完稅、地政機關辦理所有權移轉登記、宣示登記） 聲請點交 法院命債務人或現住人15日自動搬遷 債權人查報未搬，聲請第二次點交 法院定期履勘當場協調搬遷日期 逾期未搬，再申請第三次點交 法院定期強制執行 強制執行（通知管區、鎖匠） 點交完成（如有破壞、毀損查封現狀，另以刑事告訴方法處理）
（違反查封效力或毀壞建築物）
不點交：
取得權利移轉證書 訴請民事法院遷讓房屋，併請求損害金 無法和解則取得執行名義、假執行或終局執行
訴請刑事偵查：使公務員登載不實 和解筆錄（搬遷完畢始給付費用）
（須閱覽全部執行卷宗含送達證書）
聲請法院強制執行
法拍流程圖
調查程序 扣押程序 換價程序 分配程序
一、調查程序：
權利外觀調查原則
二、扣押程序
1.無財產：核發債權憑證 6.查封
2.房屋現況調查 ○1動產：標封、烙印、火漆印
3.增建物測量與查封登記 ○2不動產：揭示、封閉、追繳契據、查封登記
○1獨立物：從物、非從物 ○3其他權利：發扣押命令
○2附屬物 7.不查封
4.停止 禁止重複查封：併案執行或調卷拍賣
當然：無需擔保金 禁止無益之查封
裁定：提出擔保金 禁止查封之物
合意：執行之延緩 8.執行救濟
5.鑑價、訊價、通知抵押權人 ○1聲明異議
○2訴訟：a.債務人
b.第三人
三、換價程序
1.有無實益?特別變賣? 3.一拍→二拍→三拍→特別變賣→四拍→債權憑證
2.除去租賃權、使用借貸權等 4.拍定：拍賣終結→優先承買權
或
承受：參與分配基準時
四、分配程序
1.分配表 2.點交程序：○1發自動履行命令
次序：○1土地增值稅 ○2履勘現場
○2執行費 ○3強制遷讓
○3抵押債權 3.執行程序終結：發款
○4其他優先權
○5普通債權
救濟：聲明異議
異議之訴
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A.強制執行之主導權與現場查封之重要性。
1.強制執行之主導權在法律上之利害關係及好處。
（兼論有無「假的強制執行」）
2.強制執行的主導權與點交、不點交的關連性。
3.投標人對於「強制執行之主導權」的應有判斷力。
4.現場查封之事前準備工作。
5.現場查封之時機。
6.查封筆錄上應如何主張，以利造成點交。
（1）點交與不點交的狀況分析。
（2）如何瞭解查封筆錄記載。
7.增建、違建之確認及其占有情形之調查。
8.違建之所有權人如何判斷?夾層屋?建造中建物?合建?未辦保存建物?
9.公共設施之占有使用情形。（屋頂平台、法定空地、法定停車位）
B.拍賣公告之陷阱
1.拍賣標的物之標示：
（1）不動產之全部產權→專有部份＋共用部份
（2）不動產之部份產權→分別共有＋公同共有
（3）地上物之有無?
（4）增建之有無?
（5）違建之有無?
（6）其他：
2.拍賣公告內容之重點：
（1）只拍賣土地時：持分？
（2）只拍賣建物時：確認有無占有本權？
（3）拍賣土地＋建物時：
3.拍賣公告內之關鍵：點交與否＋占有＋停車位?＋未辦保存登記增建物、地下室點交？
4.如何辦理參與分配聲明異議。（分配表異議之訴）
5.參與分配等繕狀實務。
C.如何判斷可投標之不點交案件與排除占有
1.法院拍賣公告註明「不點交」是否合法之判斷。
2.法院拍賣公告註明「不點交」，但仍可創造大利潤之拍賣案之判斷。
3.法院拍賣公告註明「點交」，但卻遭到第三人占有，應如何排除其占有。
4.法院拍賣公告註明「不點交」，應如何排除拍賣公告上所記載之占有人之占有。排除租賃權的訴訟與實務。
5.法院拍賣公告註明「不點交」，但遭到拍賣公告上未記載之第三人占有時，應如何排除其占有。
買賣不破租賃原則
壹、法律依據
民法第四二五條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法第四二五條之一：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第四二六條之一：租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。
民法第八六六條：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定
（新修正） 地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。
貳、相關判決
裁判字號：45年台上字第590號
裁判意旨：承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。
裁判字號：51年台上字第2858號
裁判要旨：依司法院院字第1909號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合。
裁判字號：65年台上字第156號
裁判要旨：民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。
裁判字號：59年台上字第2490號
裁判要旨：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。
裁判字號：60年台上字第4615號
裁判要旨：抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。
裁判字號：94年台上字第551號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。
裁判字號：93年台上字第2554號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。而民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」，是土地所有人於抵押權設定後，在土地上設定地上權或其他使用收益之權利予第三人，供其營造建築物，於抵押權有影響者，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，以保護其利益，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院即須除去該項權利而為拍賣。且依強制執行法第九十九條第二項規定，並應於拍定後解除被除去權利之第三人之占有而點交於拍定人或承受人。似此情形，自無類推適用民法第四百二十五條之一規定認該第三人或其繼受人與土地受讓人間有租賃關係存在之餘地。原審持相反之見解，自有未合。
裁判字號：93年台上字第1328號
裁判要旨：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。
裁判字號：91年台上字第1831號
裁判要旨：承租人向土地所有人租地建屋，定有租賃期限，嗣復設定地上權登記，不過加強租賃關係而已，兩者自可並存。土地所有人於地上權消滅後，訴請承租人返還土地時，承租人仍可本於原有租賃契約主張權利，自有民法第四百五十一條之適用。倘承租人於租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而土地所有人不即表示反對之意思，即應視為以不定期限繼續租約。
裁判字號：91年台上字第1064號
裁判要旨：（一）出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。
（二）平均地權條例第六十三條及其施行細則第八十九條、第九十條規定，並非耕地三七五減租條例之特別規定，不因有該規定而排除後者之適用，是耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約。
參、其他
優先承買權
壹、法律依據
一、土地法第三四條之一：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一（債權效力） 價格共同或單獨優先承購。
二、土地法第一○四條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同
（物權效力） 樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
三、民法第四二六條之二：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租
（物權效力） 人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
貳、實務見解：
裁判字號：85年台上字第2118號
裁判要旨：土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力。且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。
裁判字號：86年台上字第1251號
裁判要旨：按土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，本院六十五年台上字第五三○號著有判例，依同一立法本旨，基地地上權人如於基地上根本未為房屋之建築者，似亦應同有該判例之適用。
裁判字號：91年台上字第2154號
裁判要旨：按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。
裁判字號：77年台上字第1243號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。
裁判字號：69年台上字第2391號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項規定，係指房屋及基地之出賣而言，系爭土地既非建築基地，自無該條適用之餘地，況查房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。
0966189846 林代書
美華裔女律師命案 12年後偵破-Yahoo!奇摩新聞
CityNet_城市租屋族
簽約的八大陷阱 0966189846 林代書
只要注意以下八點，簽約絕對不吃虧
1、押金：押金一般來講是兩個月租金，除非是店面或辦公室才有三個月甚或半年的押金，依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金，如房東要求過高的押金，房客可據理力爭
2、違約金：房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金，若房東要求押金全扣，房客請務必在簽約時據理力爭，違約金部分法律並無規定，所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金，將來即以此合約為準
3、稅賦：地價稅及房屋稅皆由房東負責，營業用租賃稅必須講清楚由誰付，政府是直接向承租的營業單位扣稅，若沒講清楚，租賃稅就是由房客付
4、租期：租期最少是一年，雅房也有半年一簽的，超過一年以上租約，房客最好註明承租超過一年不扣違約金，另外租屋族如果為了避免房東一年後漲價或不續約，可要求簽兩年或三年的租約，只要註明承租超過一年即不扣違約金即可
5、房東提前解約：房東若在租期中要收回房子，除非房客同意，不然不管房東要賠多少都是不行的，不過慣例上，通常房客會接受一個月租金的違約金，另找房子。
6、房子損壞：房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕，房東所附的設備比如流理台、抽油煙機、瓦斯爐、熱水器也是房東應負責修繕或換新(除非簽約時已經註明該設備非房東所提供任由房客處置)，如果房東不處理，租屋族得請廠商家修繕，款項由租金扣除，消耗性物品的損壞由租屋族負責如燈管、燈泡、橡膠墊片等，房東所附設備如因租屋族的不正常使用而損壞則由租屋族負責
7、證件：租屋族提供給房東的身分證影本，請在正反兩面註明"僅供租屋使用不做其他用途"，並請房東提供房屋稅單或房屋權狀影本
8、所得稅扣抵：租屋族每年有12萬元的額度可以扣抵所得稅，要不要報稅是租屋族的權利不需房東同意，但是如果簽約時已經跟房東約好不報稅並取得房東的租金補貼，最好還是按照約定走以免有糾紛。
0966189846 林代書
CityNet_城市租屋族
只要注意以下八點，簽約絕對不吃虧
1、押金：押金一般來講是兩個月租金，除非是店面或辦公室才有三個月甚或半年的押金，依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金，如房東要求過高的押金，房客可據理力爭
2、違約金：房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金，若房東要求押金全扣，房客請務必在簽約時據理力爭，違約金部分法律並無規定，所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金，將來即以此合約為準
3、稅賦：地價稅及房屋稅皆由房東負責，營業用租賃稅必須講清楚由誰付，政府是直接向承租的營業單位扣稅，若沒講清楚，租賃稅就是由房客付
4、租期：租期最少是一年，雅房也有半年一簽的，超過一年以上租約，房客最好註明承租超過一年不扣違約金，另外租屋族如果為了避免房東一年後漲價或不續約，可要求簽兩年或三年的租約，只要註明承租超過一年即不扣違約金即可
5、房東提前解約：房東若在租期中要收回房子，除非房客同意，不然不管房東要賠多少都是不行的，不過慣例上，通常房客會接受一個月租金的違約金，另找房子。
6、房子損壞：房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕，房東所附的設備比如流理台、抽油煙機、瓦斯爐、熱水器也是房東應負責修繕或換新(除非簽約時已經註明該設備非房東所提供任由房客處置)，如果房東不處理，租屋族得請廠商家修繕，款項由租金扣除，消耗性物品的損壞由租屋族負責如燈管、燈泡、橡膠墊片等，房東所附設備如因租屋族的不正常使用而損壞則由租屋族負責
7、證件：租屋族提供給房東的身分證影本，請在正反兩面註明"僅供租屋使用不做其他用途"，並請房東提供房屋稅單或房屋權狀影本
8、所得稅扣抵：租屋族每年有12萬元的額度可以扣抵所得稅，要不要報稅是租屋族的權利不需房東同意，但是如果簽約時已經跟房東約好不報稅並取得房東的租金補貼，最好還是按照約定走以免有糾紛。
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2011年5月7日 星期六
代書服務項目 林代書0966189846 - Yahoo!奇摩部落格
1.依祭祀公業管理條列草案之定義 洽詢專線：0966189846
第 三 條 本條例用詞定義如下：
一、祭祀公業：由特定人捐助財產，以祭祀祖先或其他享祀人為目的之團體。
二、設立人：捐助財產設立祭祀公業之人。
三、享祀人：受祭祀公業所奉祀之人。
四、派下員：祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人。
五、派下權：祭祀公業所屬派下員之權利。
六、派下員大會：由祭祀公業派下員組成，以議決規約、業務計畫、預算、決算、財產處分、設定負擔及選任管理人、監察人。
七、規約：有關祭祀公業組織及事務運作之規範。
2.如何處分土地
依祭祀公業土地清理要點 第19點規定
祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。
詳請自參考該要點如下:
◆ 第1點
為清理祭祀公業土地，加強其管理與使用，特訂定本要點。
◆ 第2點
祭祀公業土地之申報，由管理人檢具左列文件，向該土地所在地之直轄市或縣（市）政府民政機關（單位）為之。其土地分屬不同民政機關（單位）管轄者，民政機關（單位）受理時應相互會知。
（一）申請書。
（二）沿革。
（三）派下全員系統表及現員名冊。
（四）土地清冊。
（五）派下全員戶籍謄本。
（六）土地所有權狀影印本或土地登記簿影印本。
（七）原始規約，但無原始規約者，免附。
祭祀公業如無管理人或管理人死亡、行方不明或拒不提出申報者，得由派下員過半數推舉派下員一人，加附推舉書為之。
◆ 第3點
申報時應檢具之派下全員戶籍謄本，係指自戶籍登記開始實施後至申報時全體派下員之戶籍謄本。
◆ 第4點
民政機關（單位）於受理申報後，應於當地市、鄉、鎮、區公所及祭祀公業土地、祠堂、辦公處或祖墓所在地之村里辦公處公告及陳列派下全員名冊、系統表、土地清冊三十日，並將公告文副本交由申報人於公告之日起連續刊登於當地通行報紙三日。
◆ 第5點
祭祀公業派下員或利害關係人對公告事項有異議者，應於公告之日起二個月內以書面向受理申報之民政機關（單位）提出。民政機關（單位）應於異議期限屆滿後將異議書轉知申報人於二個月內申復，並將申報人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議，應於接到通知之翌日起二個月內向法院提起民事確認派下權之訴，並將訴狀副本連同起訴證明送民政機關（單位）備查。
◆ 第6點
異議期限屆滿後，無人異議，或異議人於接到申復意見之翌日起二個月內，逾期未向民政機關（單位）提出法院受理訴訟之證明者，民政機關（單位）應核發祭祀公業派下全員證明書。其經向法院起訴者，依確定判決辦理之。
◆ 第7點
民政機關（單位）受理祭祀公業申報後，應就其所附文件予以審查。其有不符者，應通知申報人於三十日內補正，逾期不補正者，駁回其申報。
民政機關（單位）將異議人之異議書繕本轉知申報人後，申報人未於二個月內提出申復書者，應駁回其申報。
◆ 第8點
民政機關（單位）核發之派下全員證明書內應載明：「祭祀公業○○○派下員計有○○○等○○人，經公告期滿，無人提出異議，特此證明。又本證明係應當事人之申請而發給，無確定私權之效力。」
◆ 第9點
祭祀公業派下全員證明書核發後，管理人、派下員或利害關係人發現有漏列派下員者，得檢具派下員全體過半數之同意書，敘明理由，申請民政機關（單位）公告後更正派下全員證明書。如對該更正有異議者，應向法院提起確認派下權之訴，俟判決確定後，再依確定判決更正派下全員證明書。
◆ 第10點
祭祀公業派下全員證明書核發後，管理人、派下員或利害關係人發現土地清冊內有漏列或誤列土地者，得檢具土地登記簿謄本向民政機關（單位）申請更正土地清冊。利害關係人如對該更正有異議，應向法院提起確認不動產所有權之訴，俟判決確定，再依確定判決辦理。
◆ 第11點
祭祀公業派下全員證明書核發後，如派下員有變動者，管理人、派下員或利害關係人應檢具（一）派下全員證明書，（二）變動部分之戶籍謄本，（三）系統表，（四）拋棄書（無者免），（五）派下員變動名冊，（六）規約（無者免）等文件，向民政機關（單位）申請公告三十日，無人異議後准予備查，如有異議，應比照第五點、第六點規定程序辦理
◆ 第12點
祭祀公業派下權之繼承或喪失，依規約定之，無規約或規約未規定者，依民事習慣定之。
◆ 第13點
祭祀公業應設置管理人，管理公業財產及召集派下員大會。
管理人死亡或因故不召開派下員大會時，經派下全體十分之一以上連署，並報經民政機關（單位）之許可，得召開派下員大會。
◆ 第14點
祭祀公業土地申報時無原始規約，而於派下全員證明書核發後始訂立規約者，應經全體派下員之同意。
規約應載明左列事項，並向民政機關（單位）申請備查。
（一）祭祀公業名稱、目的及住址。
（二）派下員資格。
（三）管理人人數、權限、任期、選任及解任方式。
（四）規約變動之方法。
（五）處分（包括設定負擔）財產之方法。
（六）祭祀公業解散後財產分配方法。
管理人為訂立規約召開派下員大會時，應報請民政機關（單位）派員列席，並將會議紀錄送民政機關（單位）備查。
◆ 第15點
祭祀公業規約之變動，依規約之規定，規約未規定者，應經派下員全體之同意。祭祀公業派下員如有變動者，應先依第十一點規定辦理，再檢具（一）派下全員證明書，（二）變動前後之規約，（三）派下同意規約變動之證明等文件，向民政機關（單位）申請備查。
◆ 第16點
祭祀公業管理人之變動，應由新管理人檢具（一）派下全員證明書，（二）規約（無者免），（三）選任之證明文件，向民政機關（單位）申請備查，無須公告，如對該管理人之變動有異議者，應逕向法院提起民事確認之訴。
◆ 第17點
新管理人選定後，應檢具其經民政機關（單位）備查之文件，向土地所在地之地政事務所申請管理人登記或變更登記。
◆ 第18點
管理人依前點規定辦理管理人登記或變更登記時，如利害關係人提出異議，地政機關應將異議書繕本轉知管理人於二個月內申復。並將管理人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議，應於接到通知之翌日起二個月內訴請法院裁判，並將訴狀繕本送地政機關，俟判決確定，再依確定判決辦理。管理人未依前項規定提出申復書者，地政機關應駁回其登記之申請。異議人未依前項規定提出起訴證明者，地政機關應依申請人所提備查文件辦理登記。
◆ 第19點
祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。
◆ 第20點
管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業向民政機關（單位）申報或備查之文件，得申請抄錄或閱覽。
◆ 第21點
管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業申報或備查事項、或土地登記事項有異議者，除依本要點規定之程序辦理外，得逕向法院起訴。
◆ 第22點
祭祀公業之解散，應經派下員全體之同意，並報請民政機關（單位）備查。
◆ 第23點
新設立之祭祀公業，應以財團法人為之。祭祀公業新取得不動產所有權或他項權利時，除已成立財團法人者外，應登記為派下員全體公同共有。
◆ 第24點
民政機關（單位）對於申報清理及備查之祭祀公業，應備專冊建檔管理永久保存。地政機關對於祭祀公業土地應造冊管理。
◆ 第25點
祭祀公業已依法登記為財團法人者，不適用本要點之規定。
◆ 第26點
本要點修正前曾經民政機關（單位）受理之未結案件，得依本要點規定辦理。
參考資料
祭祀公業土地清理要點 相關詞：
祭祀公業土地,祭祀公業條例,祭祀公業法人,祭祀公業管理人所有權,祭祀公業最新管理條例,祭祀公業公告,祭祀公業問題,何謂祭祀公業,祭祀公業是什麼,祭祀公業派下員>代書服務項目 林代書0966189846
第 三 條 本條例用詞定義如下：
一、祭祀公業：由特定人捐助財產，以祭祀祖先或其他享祀人為目的之團體。
二、設立人：捐助財產設立祭祀公業之人。
三、享祀人：受祭祀公業所奉祀之人。
四、派下員：祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人。
五、派下權：祭祀公業所屬派下員之權利。
六、派下員大會：由祭祀公業派下員組成，以議決規約、業務計畫、預算、決算、財產處分、設定負擔及選任管理人、監察人。
七、規約：有關祭祀公業組織及事務運作之規範。
2.如何處分土地
依祭祀公業土地清理要點 第19點規定
祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。
詳請自參考該要點如下:
◆ 第1點
為清理祭祀公業土地，加強其管理與使用，特訂定本要點。
◆ 第2點
祭祀公業土地之申報，由管理人檢具左列文件，向該土地所在地之直轄市或縣（市）政府民政機關（單位）為之。其土地分屬不同民政機關（單位）管轄者，民政機關（單位）受理時應相互會知。
（一）申請書。
（二）沿革。
（三）派下全員系統表及現員名冊。
（四）土地清冊。
（五）派下全員戶籍謄本。
（六）土地所有權狀影印本或土地登記簿影印本。
（七）原始規約，但無原始規約者，免附。
祭祀公業如無管理人或管理人死亡、行方不明或拒不提出申報者，得由派下員過半數推舉派下員一人，加附推舉書為之。
◆ 第3點
申報時應檢具之派下全員戶籍謄本，係指自戶籍登記開始實施後至申報時全體派下員之戶籍謄本。
◆ 第4點
民政機關（單位）於受理申報後，應於當地市、鄉、鎮、區公所及祭祀公業土地、祠堂、辦公處或祖墓所在地之村里辦公處公告及陳列派下全員名冊、系統表、土地清冊三十日，並將公告文副本交由申報人於公告之日起連續刊登於當地通行報紙三日。
◆ 第5點
祭祀公業派下員或利害關係人對公告事項有異議者，應於公告之日起二個月內以書面向受理申報之民政機關（單位）提出。民政機關（單位）應於異議期限屆滿後將異議書轉知申報人於二個月內申復，並將申報人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議，應於接到通知之翌日起二個月內向法院提起民事確認派下權之訴，並將訴狀副本連同起訴證明送民政機關（單位）備查。
◆ 第6點
異議期限屆滿後，無人異議，或異議人於接到申復意見之翌日起二個月內，逾期未向民政機關（單位）提出法院受理訴訟之證明者，民政機關（單位）應核發祭祀公業派下全員證明書。其經向法院起訴者，依確定判決辦理之。
◆ 第7點
民政機關（單位）受理祭祀公業申報後，應就其所附文件予以審查。其有不符者，應通知申報人於三十日內補正，逾期不補正者，駁回其申報。
民政機關（單位）將異議人之異議書繕本轉知申報人後，申報人未於二個月內提出申復書者，應駁回其申報。
◆ 第8點
民政機關（單位）核發之派下全員證明書內應載明：「祭祀公業○○○派下員計有○○○等○○人，經公告期滿，無人提出異議，特此證明。又本證明係應當事人之申請而發給，無確定私權之效力。」
◆ 第9點
祭祀公業派下全員證明書核發後，管理人、派下員或利害關係人發現有漏列派下員者，得檢具派下員全體過半數之同意書，敘明理由，申請民政機關（單位）公告後更正派下全員證明書。如對該更正有異議者，應向法院提起確認派下權之訴，俟判決確定後，再依確定判決更正派下全員證明書。
◆ 第10點
祭祀公業派下全員證明書核發後，管理人、派下員或利害關係人發現土地清冊內有漏列或誤列土地者，得檢具土地登記簿謄本向民政機關（單位）申請更正土地清冊。利害關係人如對該更正有異議，應向法院提起確認不動產所有權之訴，俟判決確定，再依確定判決辦理。
◆ 第11點
祭祀公業派下全員證明書核發後，如派下員有變動者，管理人、派下員或利害關係人應檢具（一）派下全員證明書，（二）變動部分之戶籍謄本，（三）系統表，（四）拋棄書（無者免），（五）派下員變動名冊，（六）規約（無者免）等文件，向民政機關（單位）申請公告三十日，無人異議後准予備查，如有異議，應比照第五點、第六點規定程序辦理
◆ 第12點
祭祀公業派下權之繼承或喪失，依規約定之，無規約或規約未規定者，依民事習慣定之。
◆ 第13點
祭祀公業應設置管理人，管理公業財產及召集派下員大會。
管理人死亡或因故不召開派下員大會時，經派下全體十分之一以上連署，並報經民政機關（單位）之許可，得召開派下員大會。
◆ 第14點
祭祀公業土地申報時無原始規約，而於派下全員證明書核發後始訂立規約者，應經全體派下員之同意。
規約應載明左列事項，並向民政機關（單位）申請備查。
（一）祭祀公業名稱、目的及住址。
（二）派下員資格。
（三）管理人人數、權限、任期、選任及解任方式。
（四）規約變動之方法。
（五）處分（包括設定負擔）財產之方法。
（六）祭祀公業解散後財產分配方法。
管理人為訂立規約召開派下員大會時，應報請民政機關（單位）派員列席，並將會議紀錄送民政機關（單位）備查。
◆ 第15點
祭祀公業規約之變動，依規約之規定，規約未規定者，應經派下員全體之同意。祭祀公業派下員如有變動者，應先依第十一點規定辦理，再檢具（一）派下全員證明書，（二）變動前後之規約，（三）派下同意規約變動之證明等文件，向民政機關（單位）申請備查。
◆ 第16點
祭祀公業管理人之變動，應由新管理人檢具（一）派下全員證明書，（二）規約（無者免），（三）選任之證明文件，向民政機關（單位）申請備查，無須公告，如對該管理人之變動有異議者，應逕向法院提起民事確認之訴。
◆ 第17點
新管理人選定後，應檢具其經民政機關（單位）備查之文件，向土地所在地之地政事務所申請管理人登記或變更登記。
◆ 第18點
管理人依前點規定辦理管理人登記或變更登記時，如利害關係人提出異議，地政機關應將異議書繕本轉知管理人於二個月內申復。並將管理人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議，應於接到通知之翌日起二個月內訴請法院裁判，並將訴狀繕本送地政機關，俟判決確定，再依確定判決辦理。管理人未依前項規定提出申復書者，地政機關應駁回其登記之申請。異議人未依前項規定提出起訴證明者，地政機關應依申請人所提備查文件辦理登記。
◆ 第19點
祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。
◆ 第20點
管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業向民政機關（單位）申報或備查之文件，得申請抄錄或閱覽。
◆ 第21點
管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業申報或備查事項、或土地登記事項有異議者，除依本要點規定之程序辦理外，得逕向法院起訴。
◆ 第22點
祭祀公業之解散，應經派下員全體之同意，並報請民政機關（單位）備查。
◆ 第23點
新設立之祭祀公業，應以財團法人為之。祭祀公業新取得不動產所有權或他項權利時，除已成立財團法人者外，應登記為派下員全體公同共有。
◆ 第24點
民政機關（單位）對於申報清理及備查之祭祀公業，應備專冊建檔管理永久保存。地政機關對於祭祀公業土地應造冊管理。
◆ 第25點
祭祀公業已依法登記為財團法人者，不適用本要點之規定。
◆ 第26點
本要點修正前曾經民政機關（單位）受理之未結案件，得依本要點規定辦理。
參考資料
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2011年5月6日 星期五
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勿再讓五歲的孩子繼承700萬債務！必看關於拋棄繼承的10個規定
據報載，屏東縣有一名5歲男童，小小年紀就要揹負外曾祖父留下來的百萬債務，本來他可以避免的，卻因為辦理拋棄繼承時，漏掉了他，當家屬知悉失誤，向法院緊急辦理拋棄繼承，但超過法定期限遭法院駁回，現在他必須獨自承擔七百多萬元的債務。 洽詢專線：0966189846 林代書
據報載，屏東縣有一名5歲男童，小小年紀就要揹負外曾祖父留下來的百萬債務，本來他可以避免的，卻因為辦理拋棄繼承時，漏掉了他，當家屬知悉失誤，向法院緊急辦理拋棄繼承，但超過法定期限遭法院駁回，現在他必須獨自承擔七百多萬元的債務。
看到這樣的新聞真是讓人遺憾，許多不懂法律的人因此而吃大虧，事實上，辦理拋棄繼承是可以自己辦理，程序上也不會繁瑣，每個人應該了解以下拋棄繼承的10個規定，DIY不求人：
Q1.什麼叫做「拋棄繼承」？
A.在法律上講的「拋棄繼承」，是指繼承開始後，依法有繼承權之人依法定方式所為否認繼承效力之意思表示；也就是說應該繼承的人，具狀向法院表示不要繼承被繼承人遺留財產上之一切權利及義務（包含：全部財產、債權及債務）。
Q2.拋棄繼承要向那個單位辦理？
A.拋棄繼承應該向繼承開始時，被繼承人（指往生者）住所地之法院管轄。
Q3.繼承人應該在什麼時候辦理拋棄繼承呢？
A.拋棄繼承有時間限制，繼承人在知道得以繼承之時起三個月內（97年1月2日民法修訂）以書面方式向法院為之，超過時間沒有辦理，就必須承擔繼承人的債務。
Q4.哪些人要辦理拋棄繼承？
A.當然是指繼承人，依民法第1138八條規定，遺產繼承人，除配偶外，下列順序而定之：
1.直系血親卑親屬（子女、孫（外孫）子女、曾孫（外曾孫）子女）。
2.父母（不含繼父母）。
3.兄弟姊妹（１含同父異母、同母異父兄弟姊妹，２其子女無繼承權）。
4.祖父母（含外祖父母）。
Q5.請問，要怎樣辦理拋棄繼承呢？
A.辦理拋棄繼承，須以書面向法院為之，並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者，不在此限，在書面上可向法院載明「被繼承人雖有其他應為繼承之人，但因不知其住所而不能通知」。
Q6.辦理拋棄繼承需要什麼文件呢？
A.依據台北地方法院訴訟須知，辦理拋棄繼承需要以下文件：
1. 拋棄繼承聲請書：請載明聲請人聯絡電話。
2. 被繼承人除戶戶籍謄本（如戶籍尚無死亡記載，應同時提出死亡證明書）。
3. 拋棄人戶籍謄本、印鑑證明、印鑑章。
4. 繼承系統表。
5. 拋棄通知書收據（已通知因其拋棄應為繼承之人之證明）。
Q7.辦理拋棄繼承會很難嗎？
A.辦理拋棄繼承並不會很難，以上提到諸如：拋棄繼承權聲請狀、繼承系統表、繼承權拋棄通知書、繼承權拋棄通知書收據等文件，各法院服務中心備有例稿，民眾可以加以參考撰寫，若有不明瞭之處可以請教法院服務中心人員。
Q8.向法院寫狀子辦理拋棄繼承以後，需要開庭嗎？
A.拋棄繼承性質上為非訟事件，由法院依職權調查事實及必要之證據，以明管轄權之有無、拋棄人有無繼承權、是否為拋棄人之真意等，並將調查結果函知拋棄人，不另製作裁定，如果有需要會請繼承人來了解情況。
Q9.辦理拋棄繼承有什麼效力呢？
A.拋棄繼承經法院函准備查者，溯及於繼承開始時發生效力。亦即被繼承人死亡時，拋棄人就不需要繼承被繼承人之權利義務。
Q10.辦理拋棄繼承需要規費嗎？
A.是的，聲請拋棄繼承應依非訟事件法之規定繳納非訟費用新台幣 1,000 元。洽詢專線：0966189846 林代書
據報載，屏東縣有一名5歲男童，小小年紀就要揹負外曾祖父留下來的百萬債務，本來他可以避免的，卻因為辦理拋棄繼承時，漏掉了他，當家屬知悉失誤，向法院緊急辦理拋棄繼承，但超過法定期限遭法院駁回，現在他必須獨自承擔七百多萬元的債務。 洽詢專線：0966189846 林代書
據報載，屏東縣有一名5歲男童，小小年紀就要揹負外曾祖父留下來的百萬債務，本來他可以避免的，卻因為辦理拋棄繼承時，漏掉了他，當家屬知悉失誤，向法院緊急辦理拋棄繼承，但超過法定期限遭法院駁回，現在他必須獨自承擔七百多萬元的債務。
看到這樣的新聞真是讓人遺憾，許多不懂法律的人因此而吃大虧，事實上，辦理拋棄繼承是可以自己辦理，程序上也不會繁瑣，每個人應該了解以下拋棄繼承的10個規定，DIY不求人：
Q1.什麼叫做「拋棄繼承」？
A.在法律上講的「拋棄繼承」，是指繼承開始後，依法有繼承權之人依法定方式所為否認繼承效力之意思表示；也就是說應該繼承的人，具狀向法院表示不要繼承被繼承人遺留財產上之一切權利及義務（包含：全部財產、債權及債務）。
Q2.拋棄繼承要向那個單位辦理？
A.拋棄繼承應該向繼承開始時，被繼承人（指往生者）住所地之法院管轄。
Q3.繼承人應該在什麼時候辦理拋棄繼承呢？
A.拋棄繼承有時間限制，繼承人在知道得以繼承之時起三個月內（97年1月2日民法修訂）以書面方式向法院為之，超過時間沒有辦理，就必須承擔繼承人的債務。
Q4.哪些人要辦理拋棄繼承？
A.當然是指繼承人，依民法第1138八條規定，遺產繼承人，除配偶外，下列順序而定之：
1.直系血親卑親屬（子女、孫（外孫）子女、曾孫（外曾孫）子女）。
2.父母（不含繼父母）。
3.兄弟姊妹（１含同父異母、同母異父兄弟姊妹，２其子女無繼承權）。
4.祖父母（含外祖父母）。
Q5.請問，要怎樣辦理拋棄繼承呢？
A.辦理拋棄繼承，須以書面向法院為之，並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者，不在此限，在書面上可向法院載明「被繼承人雖有其他應為繼承之人，但因不知其住所而不能通知」。
Q6.辦理拋棄繼承需要什麼文件呢？
A.依據台北地方法院訴訟須知，辦理拋棄繼承需要以下文件：
1. 拋棄繼承聲請書：請載明聲請人聯絡電話。
2. 被繼承人除戶戶籍謄本（如戶籍尚無死亡記載，應同時提出死亡證明書）。
3. 拋棄人戶籍謄本、印鑑證明、印鑑章。
4. 繼承系統表。
5. 拋棄通知書收據（已通知因其拋棄應為繼承之人之證明）。
Q7.辦理拋棄繼承會很難嗎？
A.辦理拋棄繼承並不會很難，以上提到諸如：拋棄繼承權聲請狀、繼承系統表、繼承權拋棄通知書、繼承權拋棄通知書收據等文件，各法院服務中心備有例稿，民眾可以加以參考撰寫，若有不明瞭之處可以請教法院服務中心人員。
Q8.向法院寫狀子辦理拋棄繼承以後，需要開庭嗎？
A.拋棄繼承性質上為非訟事件，由法院依職權調查事實及必要之證據，以明管轄權之有無、拋棄人有無繼承權、是否為拋棄人之真意等，並將調查結果函知拋棄人，不另製作裁定，如果有需要會請繼承人來了解情況。
Q9.辦理拋棄繼承有什麼效力呢？
A.拋棄繼承經法院函准備查者，溯及於繼承開始時發生效力。亦即被繼承人死亡時，拋棄人就不需要繼承被繼承人之權利義務。
Q10.辦理拋棄繼承需要規費嗎？
A.是的，聲請拋棄繼承應依非訟事件法之規定繳納非訟費用新台幣 1,000 元。洽詢專線：0966189846 林代書
2011年4月2日 星期六
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祭祀公業-訂定及變更章程召開派下員大會事項
祭祀公業-訂定及變更章程召開派下員大會事項
訂定及變更章程召開派下員大會時，應報主管機關派員列席：〈祭祀公業條例第34條〉。
祭祀公業法人為訂定及變更章程召開派下員大會時，應報請直轄市、縣（市）主管機關派員列席。
法人管理人、監察人產生方式：〈祭祀公業條例第35條〉。
祭祀公業法人管理人、監察人之選任及解任，除章程另有規定或經派下員大會議決通過者外，應經派下現員過半數之同意。
法人管理人職權之限制：〈祭祀公業條例第36條〉。管理人就祭祀公業法人財產之管理，除章程另有規定外，僅得為保全及以利用或改良為目的之行為。 第三十七條
法人派下現員變更登記，應檢具之文件及公告異議程序：〈祭祀公業條例第37條〉。
祭祀公業法人之派下現員變動者，應檢具下列文件，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關辦理派下員變更登記：一、派下全員證明書。二、派下員變動部分之系統表。三、變動部分派下員之戶籍謄本。四、派下員變動前名冊及變動後現員名冊。五、派下權拋棄書；無拋棄派下權者，免附。六、章程。
前項祭祀公業法人之派下現員之變動，經直轄市、縣（市）主管機關公告三十日，無人異議者，予以備查；有異議者，依第十二條、第十三條規定之程序辦理。
管理人、監察人變更登記，應檢附文件及有異議處理方式：〈祭祀公業條例第38條〉。
祭祀公業法人管理人或監察人變動者，應檢具選任管理人或監察人證明文件，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關辦理管理人或監察人變更登記。
祭祀公業法人之管理人、監察人之選任及變更登記，有異議者，應逕向法院提起民事確認之訴。
不動產變更登記，應檢附文件：〈祭祀公業條例第39條〉。
祭祀公業法人之不動產變動者，應檢具土地、建物變動證明文件及變動後不動產清冊，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關辦理變更登記。
法人圖記或管理人印鑑變更登記，應檢附文件：〈祭祀公業條例第40條〉。
祭祀公業法人圖記或管理人印鑑變動者，應檢具新圖記、印鑑及有關資料，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關辦理變更登記。
法人應訂定預決算及業務執行書函公所轉報主管機關備查：〈祭祀公業條例第41條〉
祭祀公業法人應設置帳簿，詳細記錄有關會計事項，按期編造收支報告。
祭祀公業法人應自取得法人登記證書之日起三個月內及每年度開始前三個月，檢具年度預算書及業務計畫書，年度終了後三個月內，檢具年度決算及業務執行書，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關備查。
監察人職責：〈祭祀公業條例第42條〉
祭祀公業法人設有監察人者，監察人得隨時查核業務執行情形及財務簿冊文件，並對管理人提出之各種表冊、計畫，向派下員大會報告監察意見。
法人違法或不當運作時主管機關處理方式：〈祭祀公業條例第43條〉
祭祀公業法人有下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關應予糾正，並通知限期改善：一、違反法令或章程規定。二、管理運作與設立目的不符。三、財務收支未取具合法憑證或未有完備之會計紀錄。四、財產總額已無法達成設立目的。
祭祀公業法人未於前項期限內改善者，直轄市、縣（市）主管機關得解除其管理人之職務，令其重新選任管理人或廢止其登記。
法人有違反善良風俗，法院得因主管機關、檢察官或利害關係人請求宣告解散：〈祭祀公業條例第44條〉
祭祀公業法人之目的或其行為，有違反法律、公共秩序或善良風俗者，法院得因主管機關、檢察官或利害關係人之請求，宣告解散。
法人解散之程序：〈祭祀公業條例第45條〉
祭祀公業法人發生章程所定解散之事由或經直轄市、縣（市）主管機關廢止其登記時，解散之。
祭祀公業法人解散時，應由清算人檢具證明文件及財產清算計畫書，報請直轄市、縣（市）主管機關備查。
法人解散後財產清算人：〈祭祀公業條例第46條〉
祭祀公業法人解散後，其財產之清算由管理人為之。但章程有特別規定或派下員大會另有決議者，不在此限。
法人不能依規定其清算人時，得依聲請或職權選任：〈祭祀公業條例第47條〉
不能依前條規定定其清算人時，法院得因直轄市、縣（市）主管機關、檢察官或利害關係人之聲請，或依職權選任清算人。
清算人之職務及清算終結前仍視為存續：〈祭祀公業條例第48條〉
清算人之職務如下：一、了結現務。二、收取債權、清償債務。三、移交分配賸餘財產。
祭祀公業法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續。祭祀公業法人派下員大會，由代表法人之管理人召集，並應有派下現員過半數之出席；派下現員有變動時，應於召開前辦理派下員變更登記。 管理人認為必要或經派下現員五分之一以上書面請求，得召集臨時派下員大會。 依前二項召集之派下員大會，由代表法人之管理人擔任主席。管理人未依章程或第一項及第三項規定召集會議，得由第二項請求之派下現員推舉代表召集之，並互推一人擔任主席。
祭祀公業申請核發祭祀公業派下全員證明書須知及應備表件：( 業務服務單位：各鄉鎮市公所 )
一、申請核發祭祀公業派下全員證明書須知：(一)意義：祭祀公業係以祭祀祖先為目的，而由子孫集資設立之獨立財產。大多數為土地與房屋，每年以其收益作為祭祀經費。(二)申請對象：祭祀公業條例施行前已存在，而未依祭祀公業土地清理要點或臺灣省祭祀公業土地清理辦法之規定申報並核發派下全員證書之祭祀公業〈祭祀公業條例第6條第1項前段〉；祭祀公業條例施行前以祭祀公業以外名義登記之不動產，具有祭祀公業之性質及事實，經申請人出具已知過半數派下員願意以祭祀公業案件辦理之同意書或其他證明文件〈祖先牌位、祭祀祖先相關活動之相片及書面文件〉足以認定者，準用本祭祀公業條例申報及登記之規定〈以公告徵求異議方式〉。財團法人祭祀公業亦同〈祭祀公業條例第56條〉。(三)受理機關：申報並核發祭祀公業派下全員證明，應檢具有關文件向該祭祀公業不動產所在地之鄉〈鎮、市〉公所民政單位辦理申報〈祭祀公業條例第6條第1項後段〉。祭祀公業土地分屬不同縣〈市〉、鄉〈鎮、市〉者，應向面積最大土地所在之公所申報；受理申報之公所應通知祭祀公業其他土地之公所會同審查〈祭祀公業條例第9條〉。(四)申請人：應由祭祀公業管理人申請。無管理人或管理人死亡、行方不明或管理人拒不申報者，得由派下現員過半數推舉派下現員一人辦理申報〈祭祀公業條例第6條第2項〉。同一祭祀公業有2人以上申報者，公所應通知當事人3個月內協調1人申報；屆期協調不成者，由公所通知當事人於1個月內向法院提起確認之訴並陳報公所，公所應依法院確定判決辦理，屆期未起訴者，均予駁回〈祭祀公業條例第10條第2項〉。
二、應檢附文件：〈祭祀公業條例第8條〉(一)申請書。(二)推舉書。〈但管理人申報者免附〉。(三)沿革。(四)不動產清冊及其證明文件。(五)派下全員系統表。(六)派下全員戶籍謄本。(七)派下現員名冊。(八)原始規約。〈但無原始規約者免附〉
申請發給祭祀公業法人登記須知及應備表件：
一、申請核發祭祀公業法人登記須知：(一)意義：基於維護並延續其固有宗族傳統特性。有別於財團法人及社團法人。有享受權利及負擔義務之能力〈祭祀公業條例第21條第2項〉。(二)申請對象：祭祀公業條例〈以下簡稱本條例〉施行前已存在之祭祀公業，其依本條例申報，並向主管機關登記後，為祭祀公業法人。〈祭祀公業條例第21條第1項前段〉。祭祀公業條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業，視為已依本條例申報之祭祀公業，得逕依第25條第1項規定申請登記為祭祀公業法人〈祭祀公業條例第21條第1項後段〉。(三)受理機關：新竹縣政府〈以下簡稱本府〉〈宗教禮俗科〉〈祭祀公業條例第2條〉。(四)申請人：應由祭祀公業管理人申請。祭祀公業派下全員証明書核發，經選任管理人並報公所備查後，應於3年內依本條例第50條規定方式之一，經派下現員過半數書面同意登記為祭祀公業法人，處理其土地或建物。〈祭祀公業條例第50條第1項第1點〉。(五)登記程序：祭祀公業申請人填具申請書並檢附下列文件，報請公所轉報本府申請登記為祭祀公業法人〈祭祀公業條例第25條第1項〉。經審查符合本條例規定者，發給祭祀公業法人登記證書〈祭祀公業條例第26條第1項〉。
二、應檢附文件：〈祭祀公業條例第25條〉(一)申請書。(二)同意書。〈派下現員過半數同意書〉。(三)沿革。(四)章程。(五)載明主事務所所在地之文件〈如建築使用執照、建物謄本、房屋稅單、門牌証明，如在都市計畫應申請使用分區〉；設有分事務所者，亦同。(六)管理人備查公文影本；申報前已有管理人者，並附管理人名冊。。(七)監察人備查公文影本；申報前已有監察人者，並附監察人名冊；無監察人者，免附。(八)派下全員証明書。〈內含派下現員名冊、派下全員系統表、不動產清冊。〉(九)祭祀公業法人圖記及管理人印鑑。
祭祀公業法人之監督：
派下員大會召開次數及權限：〈祭祀公業條例第30條〉。
祭祀公業法人派下員大會每年至少定期召開一次，議決下列事項：一、章程之訂定及變更。二、選任管理人、監察人。三、管理人、監察人之工作報告。四、管理人所擬訂之年度預算書、決算書、業務計畫書及業務執行書。五、財產處分及設定負擔。六、其他與派下員權利義務有關之事項。
祭祀公業法人應將派下員大會會議紀錄於會議後三十日內，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關備查。
派下員大會召集之時機及條件：〈祭祀公業條例第31條〉。
為執行祭祀公業事務，依章程或本條例規定應由派下員大會議決事項時，祭祀公業法人派下員大會出席人數因故未達定額者，得由代表法人之管理人取得第三十三條所定比例派下現員簽章之同意書為之。
派下員大會一般決議與特別決議通過之決數：〈祭祀公業條例第33條〉。
祭祀公業法人派下員大會之決議，應有派下現員過半數之出席，出席人數過半數之同意行之；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員二分之一以上書面之同意。但下列事項之決議，應有派下現員三分之二以上之出席，出席人數超過四分之三之同意；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員三分之二以上書面之同意：
一、章程之訂定及變更。 二、財產之處分及設定負擔。三、解散。
祭祀公業法人之章程定有高於前項規定之決數者，從其章程之規定。
刊報紙公告籌備會公告 祭祀公業公告 基金會公告 公聽會公告。報紙廣告以太平洋日報分類廣告、都會時報分類廣告為主，免費排版 免費打稿。無論您在北區、中區、南區或澎湖、金門、馬祖等離島地區全國各縣市皆可服務。只要您將資料傳真至本公司，隔日即可見報。
如有相關問題請電洽0966189846 林代書
訂定及變更章程召開派下員大會時，應報主管機關派員列席：〈祭祀公業條例第34條〉。
祭祀公業法人為訂定及變更章程召開派下員大會時，應報請直轄市、縣（市）主管機關派員列席。
法人管理人、監察人產生方式：〈祭祀公業條例第35條〉。
祭祀公業法人管理人、監察人之選任及解任，除章程另有規定或經派下員大會議決通過者外，應經派下現員過半數之同意。
法人管理人職權之限制：〈祭祀公業條例第36條〉。管理人就祭祀公業法人財產之管理，除章程另有規定外，僅得為保全及以利用或改良為目的之行為。 第三十七條
法人派下現員變更登記，應檢具之文件及公告異議程序：〈祭祀公業條例第37條〉。
祭祀公業法人之派下現員變動者，應檢具下列文件，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關辦理派下員變更登記：一、派下全員證明書。二、派下員變動部分之系統表。三、變動部分派下員之戶籍謄本。四、派下員變動前名冊及變動後現員名冊。五、派下權拋棄書；無拋棄派下權者，免附。六、章程。
前項祭祀公業法人之派下現員之變動，經直轄市、縣（市）主管機關公告三十日，無人異議者，予以備查；有異議者，依第十二條、第十三條規定之程序辦理。
管理人、監察人變更登記，應檢附文件及有異議處理方式：〈祭祀公業條例第38條〉。
祭祀公業法人管理人或監察人變動者，應檢具選任管理人或監察人證明文件，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關辦理管理人或監察人變更登記。
祭祀公業法人之管理人、監察人之選任及變更登記，有異議者，應逕向法院提起民事確認之訴。
不動產變更登記，應檢附文件：〈祭祀公業條例第39條〉。
祭祀公業法人之不動產變動者，應檢具土地、建物變動證明文件及變動後不動產清冊，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關辦理變更登記。
法人圖記或管理人印鑑變更登記，應檢附文件：〈祭祀公業條例第40條〉。
祭祀公業法人圖記或管理人印鑑變動者，應檢具新圖記、印鑑及有關資料，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關辦理變更登記。
法人應訂定預決算及業務執行書函公所轉報主管機關備查：〈祭祀公業條例第41條〉
祭祀公業法人應設置帳簿，詳細記錄有關會計事項，按期編造收支報告。
祭祀公業法人應自取得法人登記證書之日起三個月內及每年度開始前三個月，檢具年度預算書及業務計畫書，年度終了後三個月內，檢具年度決算及業務執行書，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關備查。
監察人職責：〈祭祀公業條例第42條〉
祭祀公業法人設有監察人者，監察人得隨時查核業務執行情形及財務簿冊文件，並對管理人提出之各種表冊、計畫，向派下員大會報告監察意見。
法人違法或不當運作時主管機關處理方式：〈祭祀公業條例第43條〉
祭祀公業法人有下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關應予糾正，並通知限期改善：一、違反法令或章程規定。二、管理運作與設立目的不符。三、財務收支未取具合法憑證或未有完備之會計紀錄。四、財產總額已無法達成設立目的。
祭祀公業法人未於前項期限內改善者，直轄市、縣（市）主管機關得解除其管理人之職務，令其重新選任管理人或廢止其登記。
法人有違反善良風俗，法院得因主管機關、檢察官或利害關係人請求宣告解散：〈祭祀公業條例第44條〉
祭祀公業法人之目的或其行為，有違反法律、公共秩序或善良風俗者，法院得因主管機關、檢察官或利害關係人之請求，宣告解散。
法人解散之程序：〈祭祀公業條例第45條〉
祭祀公業法人發生章程所定解散之事由或經直轄市、縣（市）主管機關廢止其登記時，解散之。
祭祀公業法人解散時，應由清算人檢具證明文件及財產清算計畫書，報請直轄市、縣（市）主管機關備查。
法人解散後財產清算人：〈祭祀公業條例第46條〉
祭祀公業法人解散後，其財產之清算由管理人為之。但章程有特別規定或派下員大會另有決議者，不在此限。
法人不能依規定其清算人時，得依聲請或職權選任：〈祭祀公業條例第47條〉
不能依前條規定定其清算人時，法院得因直轄市、縣（市）主管機關、檢察官或利害關係人之聲請，或依職權選任清算人。
清算人之職務及清算終結前仍視為存續：〈祭祀公業條例第48條〉
清算人之職務如下：一、了結現務。二、收取債權、清償債務。三、移交分配賸餘財產。
祭祀公業法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續。祭祀公業法人派下員大會，由代表法人之管理人召集，並應有派下現員過半數之出席；派下現員有變動時，應於召開前辦理派下員變更登記。 管理人認為必要或經派下現員五分之一以上書面請求，得召集臨時派下員大會。 依前二項召集之派下員大會，由代表法人之管理人擔任主席。管理人未依章程或第一項及第三項規定召集會議，得由第二項請求之派下現員推舉代表召集之，並互推一人擔任主席。
祭祀公業申請核發祭祀公業派下全員證明書須知及應備表件：( 業務服務單位：各鄉鎮市公所 )
一、申請核發祭祀公業派下全員證明書須知：(一)意義：祭祀公業係以祭祀祖先為目的，而由子孫集資設立之獨立財產。大多數為土地與房屋，每年以其收益作為祭祀經費。(二)申請對象：祭祀公業條例施行前已存在，而未依祭祀公業土地清理要點或臺灣省祭祀公業土地清理辦法之規定申報並核發派下全員證書之祭祀公業〈祭祀公業條例第6條第1項前段〉；祭祀公業條例施行前以祭祀公業以外名義登記之不動產，具有祭祀公業之性質及事實，經申請人出具已知過半數派下員願意以祭祀公業案件辦理之同意書或其他證明文件〈祖先牌位、祭祀祖先相關活動之相片及書面文件〉足以認定者，準用本祭祀公業條例申報及登記之規定〈以公告徵求異議方式〉。財團法人祭祀公業亦同〈祭祀公業條例第56條〉。(三)受理機關：申報並核發祭祀公業派下全員證明，應檢具有關文件向該祭祀公業不動產所在地之鄉〈鎮、市〉公所民政單位辦理申報〈祭祀公業條例第6條第1項後段〉。祭祀公業土地分屬不同縣〈市〉、鄉〈鎮、市〉者，應向面積最大土地所在之公所申報；受理申報之公所應通知祭祀公業其他土地之公所會同審查〈祭祀公業條例第9條〉。(四)申請人：應由祭祀公業管理人申請。無管理人或管理人死亡、行方不明或管理人拒不申報者，得由派下現員過半數推舉派下現員一人辦理申報〈祭祀公業條例第6條第2項〉。同一祭祀公業有2人以上申報者，公所應通知當事人3個月內協調1人申報；屆期協調不成者，由公所通知當事人於1個月內向法院提起確認之訴並陳報公所，公所應依法院確定判決辦理，屆期未起訴者，均予駁回〈祭祀公業條例第10條第2項〉。
二、應檢附文件：〈祭祀公業條例第8條〉(一)申請書。(二)推舉書。〈但管理人申報者免附〉。(三)沿革。(四)不動產清冊及其證明文件。(五)派下全員系統表。(六)派下全員戶籍謄本。(七)派下現員名冊。(八)原始規約。〈但無原始規約者免附〉
申請發給祭祀公業法人登記須知及應備表件：
一、申請核發祭祀公業法人登記須知：(一)意義：基於維護並延續其固有宗族傳統特性。有別於財團法人及社團法人。有享受權利及負擔義務之能力〈祭祀公業條例第21條第2項〉。(二)申請對象：祭祀公業條例〈以下簡稱本條例〉施行前已存在之祭祀公業，其依本條例申報，並向主管機關登記後，為祭祀公業法人。〈祭祀公業條例第21條第1項前段〉。祭祀公業條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業，視為已依本條例申報之祭祀公業，得逕依第25條第1項規定申請登記為祭祀公業法人〈祭祀公業條例第21條第1項後段〉。(三)受理機關：新竹縣政府〈以下簡稱本府〉〈宗教禮俗科〉〈祭祀公業條例第2條〉。(四)申請人：應由祭祀公業管理人申請。祭祀公業派下全員証明書核發，經選任管理人並報公所備查後，應於3年內依本條例第50條規定方式之一，經派下現員過半數書面同意登記為祭祀公業法人，處理其土地或建物。〈祭祀公業條例第50條第1項第1點〉。(五)登記程序：祭祀公業申請人填具申請書並檢附下列文件，報請公所轉報本府申請登記為祭祀公業法人〈祭祀公業條例第25條第1項〉。經審查符合本條例規定者，發給祭祀公業法人登記證書〈祭祀公業條例第26條第1項〉。
二、應檢附文件：〈祭祀公業條例第25條〉(一)申請書。(二)同意書。〈派下現員過半數同意書〉。(三)沿革。(四)章程。(五)載明主事務所所在地之文件〈如建築使用執照、建物謄本、房屋稅單、門牌証明，如在都市計畫應申請使用分區〉；設有分事務所者，亦同。(六)管理人備查公文影本；申報前已有管理人者，並附管理人名冊。。(七)監察人備查公文影本；申報前已有監察人者，並附監察人名冊；無監察人者，免附。(八)派下全員証明書。〈內含派下現員名冊、派下全員系統表、不動產清冊。〉(九)祭祀公業法人圖記及管理人印鑑。
祭祀公業法人之監督：
派下員大會召開次數及權限：〈祭祀公業條例第30條〉。
祭祀公業法人派下員大會每年至少定期召開一次，議決下列事項：一、章程之訂定及變更。二、選任管理人、監察人。三、管理人、監察人之工作報告。四、管理人所擬訂之年度預算書、決算書、業務計畫書及業務執行書。五、財產處分及設定負擔。六、其他與派下員權利義務有關之事項。
祭祀公業法人應將派下員大會會議紀錄於會議後三十日內，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關備查。
派下員大會召集之時機及條件：〈祭祀公業條例第31條〉。
為執行祭祀公業事務，依章程或本條例規定應由派下員大會議決事項時，祭祀公業法人派下員大會出席人數因故未達定額者，得由代表法人之管理人取得第三十三條所定比例派下現員簽章之同意書為之。
派下員大會一般決議與特別決議通過之決數：〈祭祀公業條例第33條〉。
祭祀公業法人派下員大會之決議，應有派下現員過半數之出席，出席人數過半數之同意行之；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員二分之一以上書面之同意。但下列事項之決議，應有派下現員三分之二以上之出席，出席人數超過四分之三之同意；依前條規定取得同意書者，應取得派下現員三分之二以上書面之同意：
一、章程之訂定及變更。 二、財產之處分及設定負擔。三、解散。
祭祀公業法人之章程定有高於前項規定之決數者，從其章程之規定。
刊報紙公告籌備會公告 祭祀公業公告 基金會公告 公聽會公告。報紙廣告以太平洋日報分類廣告、都會時報分類廣告為主，免費排版 免費打稿。無論您在北區、中區、南區或澎湖、金門、馬祖等離島地區全國各縣市皆可服務。只要您將資料傳真至本公司，隔日即可見報。
如有相關問題請電洽0966189846 林代書
2011年4月1日 星期五
2011年3月31日 星期四
二胎房貸政策沒有變化
二胎房貸政策沒有變化
來源：代書二胎【黃頁聯盟】
近日有媒體報導滬上銀行暗中放鬆二胎房貸，記者昨天採訪時發現，包括工行、建行、招行等京城銀行均表示二胎房貸政策沒有發生變化，二胎房貸首付和利率並未暗中放鬆。另外，北京地區自4月以來也從未完全停止第三套二胎房貸，所以“第三套二胎房貸重啓”的消息更無從談起。
對於銀行二胎房貸政策悄然放鬆的說法，招行一家支行二胎房貸人士告訴記者，目前對於二胎房貸的政策並沒有發生變化，依然還是從嚴要求。二套房首付比例達到50%，利率上浮10%。“盡管說按照認房認貸的最緊標準執行,有一套就是一套,有兩套就是兩套,但實際上審核起來,其實很多操作有盲點,很難做到‘認房’。”他表示,在審批時依然以央行徵信記錄爲準。不過需要申請者寫一份承諾書。
建行朝陽一家網點工作人員也表示，二胎房貸方面沒有發生變化，無論是二胎房貸的認定方面，還是首付要求和利率方面，都在繼續按照此前三部委的要求操作。0966189846 林代書
※房屋買賣過戶登記
※銀行低利貸款
※民間二胎(息低一分起)
來源：代書二胎【黃頁聯盟】
近日有媒體報導滬上銀行暗中放鬆二胎房貸，記者昨天採訪時發現，包括工行、建行、招行等京城銀行均表示二胎房貸政策沒有發生變化，二胎房貸首付和利率並未暗中放鬆。另外，北京地區自4月以來也從未完全停止第三套二胎房貸，所以“第三套二胎房貸重啓”的消息更無從談起。
對於銀行二胎房貸政策悄然放鬆的說法，招行一家支行二胎房貸人士告訴記者，目前對於二胎房貸的政策並沒有發生變化，依然還是從嚴要求。二套房首付比例達到50%，利率上浮10%。“盡管說按照認房認貸的最緊標準執行,有一套就是一套,有兩套就是兩套,但實際上審核起來,其實很多操作有盲點,很難做到‘認房’。”他表示,在審批時依然以央行徵信記錄爲準。不過需要申請者寫一份承諾書。
建行朝陽一家網點工作人員也表示，二胎房貸方面沒有發生變化，無論是二胎房貸的認定方面，還是首付要求和利率方面，都在繼續按照此前三部委的要求操作。0966189846 林代書
※房屋買賣過戶登記
※銀行低利貸款
※民間二胎(息低一分起)
2011年3月29日 星期二
2011年3月26日 星期六
購屋簽約經驗注意事項
洽詢專線：0966189846 林代書
1.請建商出示目前土地建物謄本，了解設定狀況
2.請建商出示使用執照、土地分區使用證明
3.請建商出示輻射、海砂檢測證明(海砂屋檢測氯離子含量應低於0.3)
4.請公司出面簽約代表出示公司授權書
5.請交付保固證書(有時在交屋十一併交付)
6.確認停車位位置，並於圖面請建商用印證明(避免買到多劃卻非合法的位置)
7.屋況細項即所附各種設施細項(需有用公司大印並附進契約書)
8.面積找補(登記與實際購買坪數之差額，會有一定的找補方法，這是在預售屋才會出現的狀況)
9.買方僅需用普通章簽約
10.如有附加附件黏貼應用雙方騎縫章
11.完稅後過戶前(有的會開與尾款金額相同之商業本票—應註明用途並於付清尾款時，一併取回)
12.注意貸款後，還清後以「清償證明」塗銷抵押權設定，須注意多久內不能塗銷
13.代書費行情(一萬：1建物+1土地權狀，貸款：四千 車位：二千 )不超出16000
14.交屋交付尾款前要請建商給看最新產權資料(注意建商貸款是否已經塗銷)
15.簽約前應有一定期間的契約審閱期
以上，是我自己問了一些朋友的到的心得，不知板上是否還有其他先進有其他的補充或是更正，希望大家多多把問題提出，避免大家的辛苦血汗錢被騙
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洽詢專線：0966189846 林代書
預售屋買賣定型化契約應記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載事項 洽詢專線：0966189846 林代書
一、契約審閱期
本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）
買方簽章：
賣方簽章：
二、賣方對廣告之義務
賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。
三、房地標示及停車位規格
（一）土地坐落：
＿縣（市）＿鄉（鎮、市、區）＿段＿小段＿地號等＿筆土地，面積共計＿平方公尺（＿坪），使用分區為都市計畫內＿區（或非都市土地使用編定為＿區＿用地）。
（二）房屋坐落：
同前述基地內「＿」編號第＿棟第＿樓第＿戶（共計＿戶），為主管建築機關核准＿年＿月＿日第＿號建造執照（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）。
（三）停車位性質、位置、型式、編號、規格：
１、買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第＿層□平面式□機械式□其他＿，依建造執照圖說編號第＿號之停車空間計＿位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第＿號車位＿個，其車位規格為長＿公尺，寬＿公尺，高＿公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計＿平方公尺（＿坪）（建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件）。
２、買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。
四、房地出售面積及認定標準
（一）土地面積：
買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以主建物面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。
（二）房屋面積：
本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：
１、主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
２、附屬建物面積，即陽臺__平方公尺(__坪) 、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。
３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。
４、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。
（三）前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六點規定互為找補。
五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
（一）共有部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目（＿）。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）。
（二）前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算（註：或以其他明確之計算方式列明）。本「＿」主建物總面積計＿平方公尺（＿坪）。
六、房地面積誤差及其價款找補
（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。
（二）依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。
（三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。
七、契約總價
本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（一）土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（二）房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
１、主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
２、附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整（除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格）。
３、共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（三）車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
七之一 履約保證機制
本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理：
□內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
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一、契約審閱期
本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）
買方簽章：
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二、賣方對廣告之義務
賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。
三、房地標示及停車位規格
（一）土地坐落：
＿縣（市）＿鄉（鎮、市、區）＿段＿小段＿地號等＿筆土地，面積共計＿平方公尺（＿坪），使用分區為都市計畫內＿區（或非都市土地使用編定為＿區＿用地）。
（二）房屋坐落：
同前述基地內「＿」編號第＿棟第＿樓第＿戶（共計＿戶），為主管建築機關核准＿年＿月＿日第＿號建造執照（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）。
（三）停車位性質、位置、型式、編號、規格：
１、買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間為□地上□地面□地下第＿層□平面式□機械式□其他＿，依建造執照圖說編號第＿號之停車空間計＿位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第＿號車位＿個，其車位規格為長＿公尺，寬＿公尺，高＿公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計＿平方公尺（＿坪）（建造執照核准之該層停車空間平面圖影本如附件）。
２、買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如有另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。
四、房地出售面積及認定標準
（一）土地面積：
買方購買「＿」＿戶，其土地持分面積＿平方公尺（＿坪），應有權利範圍為＿，計算方式係以主建物面積＿平方公尺（＿坪）占區分所有全部主建物總面積＿平方公尺（＿坪）比例計算（註：如有停車位應敘明車位權利範圍或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理所有權登記。
（二）房屋面積：
本房屋面積共計＿平方公尺（＿坪），包含：
１、主建物面積計＿平方公尺（＿坪）。
２、附屬建物面積，即陽臺__平方公尺(__坪) 、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。
３、共有部分面積計＿平方公尺(＿坪)。
４、主建物面積占本房屋得登記總面積之比例＿％。
（三）前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第六點規定互為找補。
五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
（一）共有部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼室□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目（＿）。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）。
（二）前款共有部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算（註：或以其他明確之計算方式列明）。本「＿」主建物總面積計＿平方公尺（＿坪）。
六、房地面積誤差及其價款找補
（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。
（二）依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。
（三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。
七、契約總價
本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（一）土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（二）房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
１、主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
２、附屬建物陽臺部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整（除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格）。
３、共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
（三）車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。
七之一 履約保證機制
本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理：
□內政部同意之履約保證方式：不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
洽詢專線：0966189846 林代書
繼承登記注意事項
注意事項 洽詢專線：0966189846 林代書
•繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。
•繼承人拋棄其繼承權應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院為之
•胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登記。
•土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未申請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於申請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。（土地法第七十三條之一）
•繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。
•政府因實施土地重劃、區段征收及依其他法律規定公告禁止所有權移轉之土地，於禁止期間仍得為繼承登記之申請。
•繼承人申請繼承登記時，應依照被繼承人與繼承人之戶籍謄本，製作繼承系統表。繼承系統表應表明繼承人與被繼承人間身分關係。並由申請人註明﹁如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任﹂並簽名或蓋章。洽詢專線：0966189846 林代書
•繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之。
•繼承人拋棄其繼承權應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院為之
•胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登記。
•土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未申請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於申請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。（土地法第七十三條之一）
•繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。
•政府因實施土地重劃、區段征收及依其他法律規定公告禁止所有權移轉之土地，於禁止期間仍得為繼承登記之申請。
•繼承人申請繼承登記時，應依照被繼承人與繼承人之戶籍謄本，製作繼承系統表。繼承系統表應表明繼承人與被繼承人間身分關係。並由申請人註明﹁如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任﹂並簽名或蓋章。洽詢專線：0966189846 林代書
2011年3月25日 星期五
繼承登記的意義
繼承登記的意義 聯絡請洽 0966189846 林代書
凡以登記之土地、建物權利， 因權利人死亡， 而由其合法繼承人繼承其權利後, 向土地所在地登記機關申辦權利移轉登記者。
編輯聲請期限
繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。
編輯未辦繼承登記土地
依土地法第73條之1規定：
1.查明並限期登記：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記。
2.列冊管理：逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。 3.公開標售：前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。其標售規定如下：
a.標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
b.標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。
c.標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。
4.登記為國有：經五次標售而未標出者，登記為國有。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。
聯絡請洽 0966189846 林代書
凡以登記之土地、建物權利， 因權利人死亡， 而由其合法繼承人繼承其權利後, 向土地所在地登記機關申辦權利移轉登記者。
編輯聲請期限
繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。
編輯未辦繼承登記土地
依土地法第73條之1規定：
1.查明並限期登記：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記。
2.列冊管理：逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。 3.公開標售：前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。其標售規定如下：
a.標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
b.標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。
c.標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。
4.登記為國有：經五次標售而未標出者，登記為國有。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國有財產局申請就專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。
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辦繼承登記～確保自身權益
辦繼承登記～確保自身權益 洽詢專線：0966189846 林代書
一、繼承不動產權利如不辦理登記對權益有何影響？
〈一〉自繼承開始之日起，超過六個月未辦理繼承登記，將被處以罰鍰；土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設計、增減或消滅時，應為變更登記。繼承登記自繼承開始之日起，六個內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。〈土第法第七十二條及第七十三條規定參照〉
〈二〉不能處分所繼承之不動產權利：因繼承，於登記前已取得不動產權者，非經登記，不得處分其物權〈民法第七百五十九條參照〉。故繼承人如不辦理登記，即不能出售所繼承隻不動產或向銀行抵押貸款，將影響自身財產權益。
〈三〉將被地政機關列冊管理，管理十五年期滿仍未辦繼承登記者，移請國有財產局標售：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，由地政機關予以列冊管哩，但有不可歸責逾聲請人之事由，其期間應予扣除。列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記，由地政機關將該土地或建築改良物移請國有財產局公開標售（土地法第七十三條之一規定參照）。
二、地政機關對未辦繼承登記土地及建築改良物之處理方式為何？
為執行土地法第七十三條之一有關列冊管理之規定，內政部於八十九年七月二十五日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」作為地政機關執行之依據。依該要點第七點規定，地政機關列冊管理之土地或建物，其登記簿所有權部其他登記事項欄應註明列冊管理機關、日期及文號。故民眾可於土地或建物登記簿謄本中查知所繼承之不動產是否經地政機關列冊管理。
三、土地法第七十三條之一立法意旨
繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍，躺時間拖延過久 ，個人的權利範圍未能確定，容易造成使用上及權利上之糾紛，再加上繼承人如分散各地或又再次發生繼承情形，勢必造成繼承人的增加，使不動產的權屬關係更加複雜，使用或處分上更容易產生糾紛，如年代久遠，後代子孫甚至不知有未辦繼承的不動產而遭受損失。此種情形不但造成繼承人間的糾紛，影響土地利用，同時對國家、社會整體土地的利用與管理有不利影響。故為解決久未辦理繼承登記的困擾，土地法第七十三條之一規定土地或建築改良物自繼承開始之日起，如逾期未辦登記，經地政機關列冊管理滿十五年，仍未辦理登記者，即移請國有財產局公開標售，繼承人得按法定應繼分就標售金額向國有財產局申請提領價金，逾十年未提領者，即歸屬國庫。如經標售五次仍未標出者，即登記為國有，自登記完畢之日起十年內，原繼承人得檢附證明文件就其法定應繼分按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。其立法意旨在於督促繼承人儘速申報未辦繼承登記的不動產，並促進土地之有效利用。
四、申辦繼承登記，應檢附哪些文件？
申請繼承登記，應提出下列文件：
（一〉登記申請書。
〈二〉所有權狀或他項權利證明書。
〈三〉被繼承人死亡時之戶籍謄本。
〈四〉繼承人現在之戶籍謄本。
〈五〉繼承系統表。
〈六〉遺產稅繳〈免〉納證明說或其他有關證明文件。
〈七〉繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。
〈八〉其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有 遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。
因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七 款之文件。
五、繼承人未能全體會同申請繼承登記時該怎麼辦？
〈一〉如部份繼承人因行蹤不明、感情不睦、意見不一致... 等原因，致無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記，可由繼承人中之一或數人依遺產及贈與稅法第四十一條之一、相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息等有關費用後，依土地登記規則第三十二條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為公同共有。
〈二〉如繼承人彼此間之應繼分有爭執，亦得訴請法院判決分割繼承，並依法院之判決繳納有關稅費後辦理分割繼承登記。
六、未能於規定期間內申辦繼承登記時繼承人要如何保障自己權益？
繼承人如有下列事由未能於繼承開始之日起一年辦理繼承登記者，應於該管直轄市或縣市地政機關公告繼承人逾三個月內聲請登記之期間內，檢附證明文件向土地所在地政事務所提出，經審查符合者，暫不於實施列冊管理：
〈一〉已申報相關賦稅而稅捐機關尚未完成核稅或已核定而稅額因行政救濟尚未確定、或經稅捐機關同意其分期繳納而尚未完稅者。
〈二〉部分繼承人為大陸地區人士，依台灣地區與大陸低區人民關係條例第六十六條規定，於大陸地區繼承人未表示繼承之期間。
〈三〉已向地政機關申辦繼承登記，因所提戶籍資料與登記不記載不符，須向戶政機關查明更正者。
〈四〉因繼承而涉訟者。
〈五〉其他不可抗力事故，經該管地政機關認定者。
七、未辦理繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產局標售後，繼承人之權益將有何影響？
〈一〉未辦繼承登記之土地或建物移請國有財產局標售後，繼承人即喪失佔有該土地或建物之權利。
〈二〉繼承人對標售之土地或建物就其使用範圍有優先購買權，但如其未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
〈三〉對於已標售之土地或建物，繼承人得按其法定應繼分向國有財產局申請提領標售價金。但於十年無繼承人申請提領該價款者，即歸屬國庫。
〈四〉經五次標售而未標出之土地或建物，即登記為國有。自登記完畢之日起十年內，繼承人得檢附證明文件按該土地或建物第五次標售底價及其法定應繼分向國有財產局申請提領價金。
八、對繼承登記手續或標售作業相關規定還有疑問時，該怎麼辦？
〈一〉按土地登記依法係由土地所在管轄之地政事務所辦理，故繼承人如對申辦繼承登記手續仍有疑問時，得檢附具體案情及敘明土地坐落，境向土地所在管轄之地政事務所洽詢。
〈二〉有關標售作業係由國有財產局辦理，故如對標售作業有疑問，得向土地所在地國有財產局之辦事處洽詢。
洽詢專線：0966189846 林代書
一、繼承不動產權利如不辦理登記對權益有何影響？
〈一〉自繼承開始之日起，超過六個月未辦理繼承登記，將被處以罰鍰；土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設計、增減或消滅時，應為變更登記。繼承登記自繼承開始之日起，六個內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。〈土第法第七十二條及第七十三條規定參照〉
〈二〉不能處分所繼承之不動產權利：因繼承，於登記前已取得不動產權者，非經登記，不得處分其物權〈民法第七百五十九條參照〉。故繼承人如不辦理登記，即不能出售所繼承隻不動產或向銀行抵押貸款，將影響自身財產權益。
〈三〉將被地政機關列冊管理，管理十五年期滿仍未辦繼承登記者，移請國有財產局標售：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，由地政機關予以列冊管哩，但有不可歸責逾聲請人之事由，其期間應予扣除。列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記，由地政機關將該土地或建築改良物移請國有財產局公開標售（土地法第七十三條之一規定參照）。
二、地政機關對未辦繼承登記土地及建築改良物之處理方式為何？
為執行土地法第七十三條之一有關列冊管理之規定，內政部於八十九年七月二十五日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」作為地政機關執行之依據。依該要點第七點規定，地政機關列冊管理之土地或建物，其登記簿所有權部其他登記事項欄應註明列冊管理機關、日期及文號。故民眾可於土地或建物登記簿謄本中查知所繼承之不動產是否經地政機關列冊管理。
三、土地法第七十三條之一立法意旨
繼承登記的目的在儘速確定每個繼承人的權利範圍，躺時間拖延過久 ，個人的權利範圍未能確定，容易造成使用上及權利上之糾紛，再加上繼承人如分散各地或又再次發生繼承情形，勢必造成繼承人的增加，使不動產的權屬關係更加複雜，使用或處分上更容易產生糾紛，如年代久遠，後代子孫甚至不知有未辦繼承的不動產而遭受損失。此種情形不但造成繼承人間的糾紛，影響土地利用，同時對國家、社會整體土地的利用與管理有不利影響。故為解決久未辦理繼承登記的困擾，土地法第七十三條之一規定土地或建築改良物自繼承開始之日起，如逾期未辦登記，經地政機關列冊管理滿十五年，仍未辦理登記者，即移請國有財產局公開標售，繼承人得按法定應繼分就標售金額向國有財產局申請提領價金，逾十年未提領者，即歸屬國庫。如經標售五次仍未標出者，即登記為國有，自登記完畢之日起十年內，原繼承人得檢附證明文件就其法定應繼分按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給之。其立法意旨在於督促繼承人儘速申報未辦繼承登記的不動產，並促進土地之有效利用。
四、申辦繼承登記，應檢附哪些文件？
申請繼承登記，應提出下列文件：
（一〉登記申請書。
〈二〉所有權狀或他項權利證明書。
〈三〉被繼承人死亡時之戶籍謄本。
〈四〉繼承人現在之戶籍謄本。
〈五〉繼承系統表。
〈六〉遺產稅繳〈免〉納證明說或其他有關證明文件。
〈七〉繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。
〈八〉其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有 遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。
因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七 款之文件。
五、繼承人未能全體會同申請繼承登記時該怎麼辦？
〈一〉如部份繼承人因行蹤不明、感情不睦、意見不一致... 等原因，致無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記，可由繼承人中之一或數人依遺產及贈與稅法第四十一條之一、相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息等有關費用後，依土地登記規則第三十二條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為公同共有。
〈二〉如繼承人彼此間之應繼分有爭執，亦得訴請法院判決分割繼承，並依法院之判決繳納有關稅費後辦理分割繼承登記。
六、未能於規定期間內申辦繼承登記時繼承人要如何保障自己權益？
繼承人如有下列事由未能於繼承開始之日起一年辦理繼承登記者，應於該管直轄市或縣市地政機關公告繼承人逾三個月內聲請登記之期間內，檢附證明文件向土地所在地政事務所提出，經審查符合者，暫不於實施列冊管理：
〈一〉已申報相關賦稅而稅捐機關尚未完成核稅或已核定而稅額因行政救濟尚未確定、或經稅捐機關同意其分期繳納而尚未完稅者。
〈二〉部分繼承人為大陸地區人士，依台灣地區與大陸低區人民關係條例第六十六條規定，於大陸地區繼承人未表示繼承之期間。
〈三〉已向地政機關申辦繼承登記，因所提戶籍資料與登記不記載不符，須向戶政機關查明更正者。
〈四〉因繼承而涉訟者。
〈五〉其他不可抗力事故，經該管地政機關認定者。
七、未辦理繼承登記之土地或建築改良物移請國有財產局標售後，繼承人之權益將有何影響？
〈一〉未辦繼承登記之土地或建物移請國有財產局標售後，繼承人即喪失佔有該土地或建物之權利。
〈二〉繼承人對標售之土地或建物就其使用範圍有優先購買權，但如其未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
〈三〉對於已標售之土地或建物，繼承人得按其法定應繼分向國有財產局申請提領標售價金。但於十年無繼承人申請提領該價款者，即歸屬國庫。
〈四〉經五次標售而未標出之土地或建物，即登記為國有。自登記完畢之日起十年內，繼承人得檢附證明文件按該土地或建物第五次標售底價及其法定應繼分向國有財產局申請提領價金。
八、對繼承登記手續或標售作業相關規定還有疑問時，該怎麼辦？
〈一〉按土地登記依法係由土地所在管轄之地政事務所辦理，故繼承人如對申辦繼承登記手續仍有疑問時，得檢附具體案情及敘明土地坐落，境向土地所在管轄之地政事務所洽詢。
〈二〉有關標售作業係由國有財產局辦理，故如對標售作業有疑問，得向土地所在地國有財產局之辦事處洽詢。
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2011年3月24日 星期四
履約保證
履約保證 0966189846林代書
履約保證，英文「Escrow」指一種代管契約，由買賣雙方的第三方保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。日本亦有「首付金制度」。
以履約保證銀行做為履行契約的保障第三方，買方陸續付出的買屋價金，都會先保留在第三方「履約專戶」中(通常是銀行履約保證專戶)。等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，買賣雙方簽立結案單，價金才會提出撥到賣方指定帳戶。如此，可防止遭受詐騙，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人(銀行履約保證)的帳戶，不至被賣方取走，而衍生後續處理的麻煩。0966189846 林代書
履約保證，英文「Escrow」指一種代管契約，由買賣雙方的第三方保管某特定文件、契約、金錢、證券或其他財產，當特定條件成就或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定之人。日本亦有「首付金制度」。
以履約保證銀行做為履行契約的保障第三方，買方陸續付出的買屋價金，都會先保留在第三方「履約專戶」中(通常是銀行履約保證專戶)。等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，買賣雙方簽立結案單，價金才會提出撥到賣方指定帳戶。如此，可防止遭受詐騙，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人(銀行履約保證)的帳戶，不至被賣方取走，而衍生後續處理的麻煩。0966189846 林代書
民法繼承編採取概括繼承原則
我國民法繼承編採取概括繼承原則，原則上由繼承人當然且包括的承受被繼承人財產上之一切權利義務，但另設有限定繼承及拋棄繼承制度，使繼承人有選擇的權利。但社會上仍有許多人因為不知道或不了解民法繼承編之規定，而未能及時依法主張權益，以致承受繼承債務。 0966189846 林代書
法務部有鑑於此，在96年底與立法院合力推動完成修法工作，增訂三大保護措施（如附圖），包括(一)保護對象為無行為能力及限制行為能力之繼承人對於繼承債務採取限定責任；(二)限縮繼承人對於被繼承人保證債務之責任；(三)延長繼承人主張限定和拋棄繼承之期間。而上開規定已於今(97)年1月2日公布、同年1月4日施行。
另外，法務部為使民眾能清楚的了解民法繼承編之規定，故編印本問答資料，透過簡單的說明，讓讀者了解遭遇繼承事件時應注意之規定，確實保障自身的權益。
最後，提醒您，您可以拒絕天上掉下來的繼承債務，但請您務必在法律規定時間內向法院聲請辦理拋棄或限定繼承。0966189846 林代書
法務部有鑑於此，在96年底與立法院合力推動完成修法工作，增訂三大保護措施（如附圖），包括(一)保護對象為無行為能力及限制行為能力之繼承人對於繼承債務採取限定責任；(二)限縮繼承人對於被繼承人保證債務之責任；(三)延長繼承人主張限定和拋棄繼承之期間。而上開規定已於今(97)年1月2日公布、同年1月4日施行。
另外，法務部為使民眾能清楚的了解民法繼承編之規定，故編印本問答資料，透過簡單的說明，讓讀者了解遭遇繼承事件時應注意之規定，確實保障自身的權益。
最後，提醒您，您可以拒絕天上掉下來的繼承債務，但請您務必在法律規定時間內向法院聲請辦理拋棄或限定繼承。0966189846 林代書
2011年3月23日 星期三
我的哥哥對父親非常不孝順，我的父親想把我們唯一的一棟房屋贈與給我。我知道有分割贈與的方法,我的疑問是：如果在我父親生前分割贈與給我後(我的哥哥並不知情)，有一天我父親往生後，我的哥哥能否來向我要求這一棟房屋的所有權？
我的哥哥對父親非常不孝順，我的父親想把我們唯一的一棟房屋贈與給我。我知道有分割贈與的方法,我的疑問是：如果在我父親生前分割贈與給我後(我的哥哥並不知情)，有一天我父親往生後，我的哥哥能否來向我要求這一棟房屋的所有權？
聯絡請洽 0966189846〈 林代書〉
1. 依照我國民法繼承篇的規定，對於財產（或遺產）的處分權限制，可分為生前財產處分限制（民法第一千一百七十三條規定生前贈與之歸扣）及繼承開始後（死亡），遺產處分限制（民法第一千一百八十七條規定遺產之處分及一千二百二十五條規定特留分之扣減）。
2. 依照民法第一千一百七十三條規定，繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居、或營業等事由，從被繼承人（你父親）受有財產上之贈與時，應將該財產的價額（贈與當時的價值）加入遺產中為應繼分之計算。但如該財產超過受贈人（你）的應繼分時，該繼承人（你）並不需將該超過的部份交給其他繼承人（你哥哥或你母親）。
3. 所以，你父親現在將該房屋贈與給你，無論以任何名義，在將來你父親過世後，為遺產分割時，其他繼承人不得要求你將該房屋交出，作為遺產共同繼承。僅在以結婚、分居、或營業等法定事由為贈與時，其他繼承人可以將房屋之價值（贈與時）加入遺產應繼分之計算。如果你的遺產應繼分（在被繼承人未以遺囑分配時，就遺產總額依照民法第一千一百四十一、一千一百四十四條規定計算）多於該財產價額時，僅能請求應繼分減掉該財產（房屋）價額後剩餘的部份；應繼分少於該財產價額時，不受遺產分割之影響，不必返還差額部份。
4. 如果是以遺囑的方式指定該房屋由你繼承時，依民法第一千一百八十七條規定，遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得自由處分遺產。全部遺產總額扣除該房屋的價額後，應高於全部繼承人的特留分總額。如少於時，應由特定遺產繼承人（你）補償差額。
聯絡請洽 0966189846〈 林代書〉
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1. 依照我國民法繼承篇的規定，對於財產（或遺產）的處分權限制，可分為生前財產處分限制（民法第一千一百七十三條規定生前贈與之歸扣）及繼承開始後（死亡），遺產處分限制（民法第一千一百八十七條規定遺產之處分及一千二百二十五條規定特留分之扣減）。
2. 依照民法第一千一百七十三條規定，繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居、或營業等事由，從被繼承人（你父親）受有財產上之贈與時，應將該財產的價額（贈與當時的價值）加入遺產中為應繼分之計算。但如該財產超過受贈人（你）的應繼分時，該繼承人（你）並不需將該超過的部份交給其他繼承人（你哥哥或你母親）。
3. 所以，你父親現在將該房屋贈與給你，無論以任何名義，在將來你父親過世後，為遺產分割時，其他繼承人不得要求你將該房屋交出，作為遺產共同繼承。僅在以結婚、分居、或營業等法定事由為贈與時，其他繼承人可以將房屋之價值（贈與時）加入遺產應繼分之計算。如果你的遺產應繼分（在被繼承人未以遺囑分配時，就遺產總額依照民法第一千一百四十一、一千一百四十四條規定計算）多於該財產價額時，僅能請求應繼分減掉該財產（房屋）價額後剩餘的部份；應繼分少於該財產價額時，不受遺產分割之影響，不必返還差額部份。
4. 如果是以遺囑的方式指定該房屋由你繼承時，依民法第一千一百八十七條規定，遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得自由處分遺產。全部遺產總額扣除該房屋的價額後，應高於全部繼承人的特留分總額。如少於時，應由特定遺產繼承人（你）補償差額。
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遺產總額如何計算？
遺產總額如何計算？ 0966189846 林代書
按民法第一千一百四十八條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」
故繼承人自繼承開始起，除專屬於被繼承人之權利義務（身分上權利義務如親權、財產上權利義務如委任、僱傭、侵害名譽之非財產上損害賠償權）外，被繼承人所有之權利如動產（汽車、珠寶、股票）、不動產（土地、房屋）、無體財產權（商標、專利、著作權）等均為繼承對象，相對而言，被繼承人生前所負擔之義務如負債、作為或不作為義務，亦當然由繼承人繼承。
而繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，依民法第一千一百七十三條規定，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額，依贈與時之價值計算。然應注意的是，此等應繼遺產之規定，與遺產與贈與稅法所定應課徵遺產稅之財產，並不一定相同。
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按民法第一千一百四十八條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」
故繼承人自繼承開始起，除專屬於被繼承人之權利義務（身分上權利義務如親權、財產上權利義務如委任、僱傭、侵害名譽之非財產上損害賠償權）外，被繼承人所有之權利如動產（汽車、珠寶、股票）、不動產（土地、房屋）、無體財產權（商標、專利、著作權）等均為繼承對象，相對而言，被繼承人生前所負擔之義務如負債、作為或不作為義務，亦當然由繼承人繼承。
而繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，依民法第一千一百七十三條規定，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額，依贈與時之價值計算。然應注意的是，此等應繼遺產之規定，與遺產與贈與稅法所定應課徵遺產稅之財產，並不一定相同。
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2011年3月21日 星期一
1. 在授予承辦書方面，有遺囑的遺產與沒有遺囑的遺產有何分別?
1. 在授予承辦書方面，有遺囑的遺產與沒有遺囑的遺產有何分別?
「授予承辦書」是一個關於遺產承辦的集合詞語，可指為「授予遺囑認證書」或「授予遺產管理書」。洽詢專線：0966189846 林代書
授予遺囑認證書是發給在死者最後一份遺囑中訂明的遺囑執行人。而授予遺產管理書，則是在沒有遺囑或遺囑內沒有訂明遺囑執行人的情況下，發給遺產管理人，而該遺產管理人通常是死者的近親（如配偶、孩子或父母）。
「遺產代理人」泛指遺囑執行人或遺產管理人。這名代理人有權處理死者的遺產，包括管理或分發相關資產予受益人。
有遺囑
如果死者在去世前立下遺囑並委任了遺囑執行人，該執行人便是唯一有資格申請遺囑認證書的人。如該執行人不想履行任務，或沒有在生之執行人，那麼在遺囑中獲得剩餘遺產遺贈的人，便可獲優先權去申請遺產管理書（附有遺囑）。有資格獲得剩餘遺產遺贈的人，可在其他列明在遺囑的條件達到後而取得剩餘之數（即扣除所有受益人獲分的遺產、死者的所有債項及遺產承辦的相關費用後，其剩餘之數）。
無遺囑
如果死者未立遺囑便去世（即找不到任何遺囑，或遺囑已被撤銷），便須依照無遺囑繼承法律去申請遺產管理書。根據《無爭議遺囑認證規則》（香港法例第 10A 章）第 21 條，有權申請遺產管理書的人士之優先次序如下：
i.尚存的配偶，或於1971年10月7日前締結的夫妾關係中尚存的一名或多於一名的伴侶；
ii.死者的子女，包括於1971年10月7日前締結的夫妾關係中所生的任何子女，或於死者在生時已去世的任何該等子女的後裔；
iii.死者的父親或母親；
iv.死者的兄弟姊妹，或於死者在生時已去世的任何死者的已故兄弟姊妹的後裔。
遺產管理人最多可有四個。如有多人具備同等資格可申請遺產管理書，而他們就申請問題存在爭拗，他們可向高等法院提出申請，讓法庭決定誰可被委任為遺產管理人。
高等法院亦有權委任不在上述級別內的人士去管理遺產。如死者的某位近親獲委任為遺產管理人，但該人未滿 21歲，或在精神或身體上沒有能力去管理遺產，法庭便可能會行使這個權力。
遺囑執行人與遺產管理人的主要分別
雖然遺囑執行人和遺產管理人的權力大致相同，但兩者之間有一個重大分別。遺囑執行人的權力源自有關遺囑，因此他 / 她的權力和責任，在立遺囑人去世那一刻便開始。
另一方面，遺產管理人則從遺產管理書獲得權力。所以，他 / 她開始行使權力的時間是在遺產管理書上的日期，而並非在死者去世當日開始。 洽詢專線：0966189846 林代書
「授予承辦書」是一個關於遺產承辦的集合詞語，可指為「授予遺囑認證書」或「授予遺產管理書」。洽詢專線：0966189846 林代書
授予遺囑認證書是發給在死者最後一份遺囑中訂明的遺囑執行人。而授予遺產管理書，則是在沒有遺囑或遺囑內沒有訂明遺囑執行人的情況下，發給遺產管理人，而該遺產管理人通常是死者的近親（如配偶、孩子或父母）。
「遺產代理人」泛指遺囑執行人或遺產管理人。這名代理人有權處理死者的遺產，包括管理或分發相關資產予受益人。
有遺囑
如果死者在去世前立下遺囑並委任了遺囑執行人，該執行人便是唯一有資格申請遺囑認證書的人。如該執行人不想履行任務，或沒有在生之執行人，那麼在遺囑中獲得剩餘遺產遺贈的人，便可獲優先權去申請遺產管理書（附有遺囑）。有資格獲得剩餘遺產遺贈的人，可在其他列明在遺囑的條件達到後而取得剩餘之數（即扣除所有受益人獲分的遺產、死者的所有債項及遺產承辦的相關費用後，其剩餘之數）。
無遺囑
如果死者未立遺囑便去世（即找不到任何遺囑，或遺囑已被撤銷），便須依照無遺囑繼承法律去申請遺產管理書。根據《無爭議遺囑認證規則》（香港法例第 10A 章）第 21 條，有權申請遺產管理書的人士之優先次序如下：
i.尚存的配偶，或於1971年10月7日前締結的夫妾關係中尚存的一名或多於一名的伴侶；
ii.死者的子女，包括於1971年10月7日前締結的夫妾關係中所生的任何子女，或於死者在生時已去世的任何該等子女的後裔；
iii.死者的父親或母親；
iv.死者的兄弟姊妹，或於死者在生時已去世的任何死者的已故兄弟姊妹的後裔。
遺產管理人最多可有四個。如有多人具備同等資格可申請遺產管理書，而他們就申請問題存在爭拗，他們可向高等法院提出申請，讓法庭決定誰可被委任為遺產管理人。
高等法院亦有權委任不在上述級別內的人士去管理遺產。如死者的某位近親獲委任為遺產管理人，但該人未滿 21歲，或在精神或身體上沒有能力去管理遺產，法庭便可能會行使這個權力。
遺囑執行人與遺產管理人的主要分別
雖然遺囑執行人和遺產管理人的權力大致相同，但兩者之間有一個重大分別。遺囑執行人的權力源自有關遺囑，因此他 / 她的權力和責任，在立遺囑人去世那一刻便開始。
另一方面，遺產管理人則從遺產管理書獲得權力。所以，他 / 她開始行使權力的時間是在遺產管理書上的日期，而並非在死者去世當日開始。 洽詢專線：0966189846 林代書
如何選任遺產管理人
如何選任遺產管理人 洽詢專線：0966189846 林代書
無人承認之繼承：
民法第1177條
繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於1個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明。
民法第1178條
親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定6個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。
無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人，並由法院依前項規定為公示催告。
聲請選任遺產管理人之程序：
管轄法院：繼承開始時被繼承人住所地之法院管轄。
聲請人：利害關係人或檢察官。
聲請狀應表明原因、事實及證據。
聲請書應記載下列事項：
聲請人。
被繼承人之姓名、最後住所、死亡之年月日時及地點。
聲請人為利害關係人時，其法律上利害關係之事由。
檢附文件：被繼承人除戶之戶籍謄本、繼承人有無不明或繼承系統表、繼承人均拋棄繼承之證明。
聲請人為利害關係人時，其利害關係之證明文件。
無親屬會議或親屬會議不能召開或召開有困難，或親屬會議經召開而不為或為能決議，或親屬會議未於繼承開始時1個月內選定遺產管理人之證明文件。
等候法院開庭通知或待法院裁定。
待收到法院之公示催告裁定後，應詳細核對（如有錯誤應聲請更正），並於法院指定日期或期間將裁定內容全部（不能刪減）刊登公報、新聞紙（報紙不得剪裁）或其他相類之傳播工具。並將登載之報紙等檢送1份至法院。
聲請人未依指定日期或期間登載公報、新聞紙或其他相類之傳播工具者，視為撤回公示催告之聲請。
聲請費用新台幣1000元。洽詢專線：0966189846 林代書
無人承認之繼承：
民法第1177條
繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於1個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明。
民法第1178條
親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定6個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。
無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人，並由法院依前項規定為公示催告。
聲請選任遺產管理人之程序：
管轄法院：繼承開始時被繼承人住所地之法院管轄。
聲請人：利害關係人或檢察官。
聲請狀應表明原因、事實及證據。
聲請書應記載下列事項：
聲請人。
被繼承人之姓名、最後住所、死亡之年月日時及地點。
聲請人為利害關係人時，其法律上利害關係之事由。
檢附文件：被繼承人除戶之戶籍謄本、繼承人有無不明或繼承系統表、繼承人均拋棄繼承之證明。
聲請人為利害關係人時，其利害關係之證明文件。
無親屬會議或親屬會議不能召開或召開有困難，或親屬會議經召開而不為或為能決議，或親屬會議未於繼承開始時1個月內選定遺產管理人之證明文件。
等候法院開庭通知或待法院裁定。
待收到法院之公示催告裁定後，應詳細核對（如有錯誤應聲請更正），並於法院指定日期或期間將裁定內容全部（不能刪減）刊登公報、新聞紙（報紙不得剪裁）或其他相類之傳播工具。並將登載之報紙等檢送1份至法院。
聲請人未依指定日期或期間登載公報、新聞紙或其他相類之傳播工具者，視為撤回公示催告之聲請。
聲請費用新台幣1000元。洽詢專線：0966189846 林代書
2011年3月18日 星期五
賣屋要訣
賣屋要訣 洽詢專線：0966189846 林代書
.如何預防不動產盜賣事件之發生 :
不動產與一般商品不同，其價值高，因此常成為歹徒覬覦之目標，國內以往發生過多起土地詐騙案，詐騙集團盜賣土地的事件，以下幾點藉此提醒民眾提高警覺、加強防範，保障自身財產安全：
一、詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地：
二、詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。
三、詐騙集團將鎖定的標的物上網標售，讓不知情的仲介業介紹客戶購買。
四、詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
2.如何提高警覺避免房子被盜 :
一、戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
二、經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
三、權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該儘速向地政事務所申請補發權狀。
四、要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。
五、想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。
.如何預防不動產盜賣事件之發生 :
不動產與一般商品不同，其價值高，因此常成為歹徒覬覦之目標，國內以往發生過多起土地詐騙案，詐騙集團盜賣土地的事件，以下幾點藉此提醒民眾提高警覺、加強防範，保障自身財產安全：
一、詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地：
二、詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。
三、詐騙集團將鎖定的標的物上網標售，讓不知情的仲介業介紹客戶購買。
四、詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
2.如何提高警覺避免房子被盜 :
一、戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
二、經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
三、權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該儘速向地政事務所申請補發權狀。
四、要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。
五、想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人，一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查，而且加入公會的業者，才有保障。
房屋買賣過戶登記
0966189846 林代書
※房屋買賣過戶登記
※銀行低利貸款
※民間二胎(息低一分起)
在買賣房屋時被騙而損失大筆金錢的例子履見不鮮．在房價居高不下的今日，大多數的 民眾將畢生的積蓄都投注在購屋上，然而您想知道詐騙集團如何憑籍高人一等的手法，將買 賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有嗎？在購屋或賣屋的過程中，應注意那些事項才能避免受騙 呢？
【如何選擇好的代書】
依民法第七百五十八條的規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失、變更、非經登 記不生效力。由此可知，台灣的不動產是以登記為取得所有權的生效要件，一般民眾因不瞭 解不動產稅務及登記等相關法令的規定，所以，在買賣房屋時都會委託土地登記專業代理人 （俗稱代書）來代為辦理產權登記手續．在辦理的過程中，雙方當事人須檢附身份證影本及 所有權狀正本等證件，並在相關書類上蓋妥印章後，交由代書申報稅捐，經買賣雙方完納契 稅及土地增值稅後，始得向地政事務所辦理產權移轉登記。因此，代書在買賣過程中所扮演 的角色非常的重要。然而，詐騙集團即看準了一般社會大眾對於登記流程的不瞭解，假冒代 書之名而行詐騙之實，以致於民眾受騙的案例層出不窮，到底買賣雙方要如何選擇一個好的 代書，才不致成為詐騙集團宰割的對象，以下乃幾點建議： （一）選擇擁有土地登記專業代理人執照的代書：在以往社會大眾普遍認為代書只不過幫民 眾書寫文書及代辦各類手續罷了，因此政府並未對於從事代書業者設有限制，亦即任何人都 可以作代書。但隨著時代的進步及各項不動產相關法令的複雜化，再加上不動產金額龐大動 輒上百萬、上千萬，非專業人士實不能為民眾解決問題，政府為了對代書業者能有效的監督 進而減少房地產的糾紛，於民國七十八年通過土地法第三十七條之一，明定須經土地登記專 業代理人考試或檢覈及格，或持有登記卡之人始可執行代書業務，非登記代理人擅自以代理 申請土地登記為業者，其代理申請之土地登記案件，登記機關不予受理。目前巳於民國八 十五年開始全面實施證照制度，因此如欲委託代書辦理產權登記手續，應選擇有執照的代書 ，除了素質較整齊外也可有為區別的標準。 （二）經由親朋好友的介紹：畢究每個人買賣房屋的機會並不多，如自己沒有認識的代書， 不妨向親友打聽曾經委任過的代書，如此可得知該位代書的專業素養及辦案能力的好壞與否 ，起碼親友委任過的代書可信度也較高些。 （三）委託辦理時，當事人一定要親自前往事務所：代書雖屬服務業，但因其處理事務的 重要性，於辦理相關手續時當事人應不要怕麻煩親自到事務所，如此可以經由事務所的陳設 得知是否為〔空殼〕事務所，一些必須由當事人到場的就必須親自到場，如：用印交付證件 ，繳交或收取價金等，以減少讓詐騙集團有可乘之機。
【房地買賣所有權移轉登記的流程】
一般情形而言，買賣雙方於談妥總價及相關細節後，即會簽訂買賣契約以為雙方的權利義 務關係作一明確的規範，並備齊過戶文件及於相關書類蓋妥印鑑後，交由承辦代書辦理。現 行土地稅法第二十八條及第五十一條的規定，巳規定地價的土地，於土地所有權移轉時，應 按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。有欠繳土地稅如：地價稅，土地增值稅的土地，是 不可以辦理移轉登記或設定典權的。至於在建物的部份，依契稅條例的規定，建物因買賣、 承典、交換等原因而取得權利時，應經完納契稅後始得申辦建物所有權移轉登記。因此，申 報契稅及土地增值稅係在辦理產權移轉登記中首要進行的工作，待稅額經稅捐機關核定發單 後，由承辦代書通知買賣雙方完納各自應繳的稅捐後再行辦理登記。在付款方面如買方須向 銀行貸款以支付尾款時，為了不影響交屋的時間，通常在簽訂買賣契約後即可向貸款銀行提 出申請。貸款銀行於收到借款人的申請資料後，會先就借款人進行徵信調查，並對抵押標的 物作估價的工作以評估最高可承借金額的多寡，貸款所須的時間及條件會隨著各銀行及是否 申請優惠利率貸款而有所不同，承買人應事先向貸款銀行洽詢。
【辦理房屋買賣過戶要準備那些文件】
現行我國民法規定對不動產物權的得喪變更係採登記生效主義，也就是因為登記對於社會大 眾權益的影響甚大，因此地政機關對於民眾申請的登記案，須依照相關的法令作實質上的審 查，如有瑕疵或欠缺應備的文件，應即駁回所申請的登記案或通知補正。以房地買賣過戶為 例，應備齊下列文件：（１）土地建物所有權狀正本。（２）出賣人的印鑑證明壹份。（３） 標的物的房屋稅及地價稅稅單，為交屋時分算買賣雙方各自應分擔稅捐的依據。（４）身份 證明文件，如身份證、戶口名簿影本，戶籍謄本等，供地政機關作為審查買賣雙方身份的依 據。（５）買賣雙方的印章。辦理申報稅捐及登記的相關書類中，須加蓋出賣人的印鑑章， 承買人亦需加蓋一般印章。
【空窗期有風險】
目前實務上買賣房屋的付款方式大致上可分為四次，第一次為買賣雙方簽訂買賣契約時。 第二次為買賣雙方於各相關的書類上蓋妥印鑑並繳附產權移轉的文件後支付。第三次為契稅 及土地增值稅經稅捐機關核定後，由買賣雙方各自完納應負擔的稅捐，買方同時再行支付本 次價款．第四次為產權移轉登記予買方後，支付尾款並同時點交房屋予買方。至於每次支付 價款的多寡原則上係由買賣雙方當事人自行協議，但會隨著買方貸款與否及賣方原來是否有 貸款未清償而有所不同。如前所述，由於現行土地稅法及契稅條例規定，土地及建物須經完 納土地增值稅及契稅後，始能辦理所有權移轉登記。而以目前稅捐機關核定土地增值稅及契 稅的作業時間通常約為一個星期，如為辦理土地增值稅自用住宅優惠稅率則須二十個工作 天，但買主往往在此時巳支付了一筆款項予屋主。所以對於買主而言，須負擔從支付第一次 價款到辦竣所有權移轉登記此段期間的風險，即所謂的〔空窗期〕。對於賣方而言，在辦竣 產權登記後因所有權巳經移轉予買方，如何確保尚未收取的尾款則是重要的課題。
【現場看屋的重要性】
案例一：李姓商人透過仲介公司以總價新台幣捌佰餘萬向陳姓屋主購買位於台北市南區的 房屋，由於李姓商人的經濟狀況不錯並不須向銀行貸款，在付了肆佰萬元後，按慣例陳姓屋 主也交付了所有權狀，身份證影本及印鑑證明予仲介公司辦理。但在辦理產權登記時，經地 政事務所通知所檢附權狀係偽造，至此李姓商人及仲介公司始知不妙，而該名自稱陳姓屋主 者也早巳不知去向。經調查結果發現所交付的權狀，印鑑證明及身份證全是偽造的，且屋主 是另有其人，只是將房子出租予他人使用而巳。 防範方式：在簽定買賣契約前，有些例行工作是必要且不可或缺的，當事人須先至地政事務 所申請土地建物登記簿謄本，才可得知買賣標的物的面積，登記所有權人及有無他項權利設 定的情形。在簽約支付價金時，並應核對賣方身份證及所交付的所有權狀記載是否與登記簿 相符。但以本案而言，幕後應有偽造證件集團支持，才能偽造出連仲介公司人員都無查出真 偽的權狀及身份證．所以事前到現場看屋就顯得非常重要，除了看標的物的屋況及格局外， 應適度的詢問鄰居或管理員，或許可事先查知是否為假房東售屋。
【委託好的代書代辦手續】
案例二：王小明夫婦欲出售位於安和路市價約新台幣壹仟萬元的房屋，並在某大報刊登售屋 廣告。某日，一位自稱為某公司董事長的戴姓男子來看屋，對於王小明的房子非常滿意，經 過熱烈的討論後當場以壹仟壹佰萬元成交，但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手 續。王小明心想：自己沒有認識的代書，一般的習慣是由買方找代書亦屬正常，且買方看起 來文質彬彬，衣著光鮮多金的樣子，於是不疑有他。隔天，戴董帶著宋姓代書與王小明簽訂 買賣契約，並當場支付新台幣參佰萬，王小明亦交付欋狀等相關證件並於過戶書類上蓋妥印 鑑交由宋代書辦理手續。王小明在交付證件後一直未見下文，且覺得過戶的時間拖得太久， 經向地政事務所調閱登記簿謄本赫然發現產權巳登記為戴董所有，並巳設定抵押向某銀行及 地下錢莊貸款共計壹仟萬元，而戴董及宋姓代書也早巳逃逸無跡。 防範方式：此種手法為詐騙集團假冒買方及代書經常使用的方法之一，案例中的戴董真的很 懂，先給付一筆價款後取得賣方的信任，待交付證件後與勾結的宋姓代書搶辦過戶及貸款， 取得不法利益後逃逸．由於辦理登記時的證件完全是真實的，所以地政機關也核淮登記無誤， 且代書本身也是涉案人，因此被害人事後很難防範。唯一預防的方式只能從事先委託好的代 書著手，或由買賣雙方各自委託一位代書來共同辦理手續，籍由代書間相互合作及監督以避 免詐騙情事發生。
【與貸款銀行保持連繫】
案例三：陳大華因打算移民國外，將其名下所有的別墅出售予自稱王先生的男子，王先生 因只有總價三成的自備款，雙方在買賣契約中言明尾款係由王先生向銀行貸款後支付，並委 託李代書代辦過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利，而王先生 也如期向銀行申請房貸並經核淮對保，待辦理產權移轉及銀行貸款抵押設定登記後，代書通 知雙方會同至銀行取款，但約定的時間巳過王先生卻遲遲沒有現身，經向銀行放款人員查詢 得知，王先生早在陳大華到達前巳將貸款領出，而陳大華自然再也找不到該位王先生，而被 騙了買賣總價七成的屋款。 防範方式：本案例與案例二有些相似，詐騙集團亦可假冒買主與代書來詐財，在買賣過程中 完全不動聲色按照一般程序進行，使得屋主放鬆戒心而在最後一道手續中利用時間差領取銀 行貸款而得逞。有經驗的代書在買方以銀行貸款作為尾款的支付時，應和銀行放款人員保持 連繫，須待買賣雙方到場後始能撥付款項，或於申請貸款時請買方出具授權書，授權貸款銀 行於撥款時，直接將款項撥付至賣方所指定的帳戶以為防範。
【自行申請登記簿謄本】
案例四：阿偉係乙銀行的放款人員，當天早上阿偉上班後不久有位馬太太向他詢問貸款事宜。 依該位馬太太的陳述，她原來向甲銀行貸款五百萬元，因利率的緣故想申請轉貸。阿偉經向 地政事務所申請登記簿謄本一切如馬太太所陳述。實務上貸款銀行所設定的抵押權必須為第 一順位始得撥款，馬太太也承諾先向朋友周轉五百萬以清償塗銷甲銀行的抵押貸款，但為了 節省代書費，馬太太表示抵押權設定及塗銷手續由她本人自己去辦理。過了幾天手續辦妥後， 馬太太亦將他項權利證明書及登記簿謄本送交給阿偉，審查無誤後乙銀行即撥付款項。熟料， 到了繳息日該位馬太太非但沒有依約繳息且人巳不知去向，經再向地政事務所申調謄本後始 知被騙，原來甲銀行的抵押權並未塗銷，當初馬太太所送交的登記簿謄本係偽造的。 防範方式：最好要求由銀行自己的代書來辦理，或在撥款前再親自至地政事務所申請謄本。
【結論】
房屋買賣的流程較為繁雜且一般社會大眾皆不熟悉。買賣雙方在正式簽約之前，最好先請 教專業代書並做好產權調查程序，才能安全的完成交易。 --全文完--
本文作者為安和代書事務所 王彥琳代書
※房屋買賣過戶登記
※銀行低利貸款
※民間二胎(息低一分起)
在買賣房屋時被騙而損失大筆金錢的例子履見不鮮．在房價居高不下的今日，大多數的 民眾將畢生的積蓄都投注在購屋上，然而您想知道詐騙集團如何憑籍高人一等的手法，將買 賣雙方辛苦賺來的金錢據為己有嗎？在購屋或賣屋的過程中，應注意那些事項才能避免受騙 呢？
【如何選擇好的代書】
依民法第七百五十八條的規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失、變更、非經登 記不生效力。由此可知，台灣的不動產是以登記為取得所有權的生效要件，一般民眾因不瞭 解不動產稅務及登記等相關法令的規定，所以，在買賣房屋時都會委託土地登記專業代理人 （俗稱代書）來代為辦理產權登記手續．在辦理的過程中，雙方當事人須檢附身份證影本及 所有權狀正本等證件，並在相關書類上蓋妥印章後，交由代書申報稅捐，經買賣雙方完納契 稅及土地增值稅後，始得向地政事務所辦理產權移轉登記。因此，代書在買賣過程中所扮演 的角色非常的重要。然而，詐騙集團即看準了一般社會大眾對於登記流程的不瞭解，假冒代 書之名而行詐騙之實，以致於民眾受騙的案例層出不窮，到底買賣雙方要如何選擇一個好的 代書，才不致成為詐騙集團宰割的對象，以下乃幾點建議： （一）選擇擁有土地登記專業代理人執照的代書：在以往社會大眾普遍認為代書只不過幫民 眾書寫文書及代辦各類手續罷了，因此政府並未對於從事代書業者設有限制，亦即任何人都 可以作代書。但隨著時代的進步及各項不動產相關法令的複雜化，再加上不動產金額龐大動 輒上百萬、上千萬，非專業人士實不能為民眾解決問題，政府為了對代書業者能有效的監督 進而減少房地產的糾紛，於民國七十八年通過土地法第三十七條之一，明定須經土地登記專 業代理人考試或檢覈及格，或持有登記卡之人始可執行代書業務，非登記代理人擅自以代理 申請土地登記為業者，其代理申請之土地登記案件，登記機關不予受理。目前巳於民國八 十五年開始全面實施證照制度，因此如欲委託代書辦理產權登記手續，應選擇有執照的代書 ，除了素質較整齊外也可有為區別的標準。 （二）經由親朋好友的介紹：畢究每個人買賣房屋的機會並不多，如自己沒有認識的代書， 不妨向親友打聽曾經委任過的代書，如此可得知該位代書的專業素養及辦案能力的好壞與否 ，起碼親友委任過的代書可信度也較高些。 （三）委託辦理時，當事人一定要親自前往事務所：代書雖屬服務業，但因其處理事務的 重要性，於辦理相關手續時當事人應不要怕麻煩親自到事務所，如此可以經由事務所的陳設 得知是否為〔空殼〕事務所，一些必須由當事人到場的就必須親自到場，如：用印交付證件 ，繳交或收取價金等，以減少讓詐騙集團有可乘之機。
【房地買賣所有權移轉登記的流程】
一般情形而言，買賣雙方於談妥總價及相關細節後，即會簽訂買賣契約以為雙方的權利義 務關係作一明確的規範，並備齊過戶文件及於相關書類蓋妥印鑑後，交由承辦代書辦理。現 行土地稅法第二十八條及第五十一條的規定，巳規定地價的土地，於土地所有權移轉時，應 按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。有欠繳土地稅如：地價稅，土地增值稅的土地，是 不可以辦理移轉登記或設定典權的。至於在建物的部份，依契稅條例的規定，建物因買賣、 承典、交換等原因而取得權利時，應經完納契稅後始得申辦建物所有權移轉登記。因此，申 報契稅及土地增值稅係在辦理產權移轉登記中首要進行的工作，待稅額經稅捐機關核定發單 後，由承辦代書通知買賣雙方完納各自應繳的稅捐後再行辦理登記。在付款方面如買方須向 銀行貸款以支付尾款時，為了不影響交屋的時間，通常在簽訂買賣契約後即可向貸款銀行提 出申請。貸款銀行於收到借款人的申請資料後，會先就借款人進行徵信調查，並對抵押標的 物作估價的工作以評估最高可承借金額的多寡，貸款所須的時間及條件會隨著各銀行及是否 申請優惠利率貸款而有所不同，承買人應事先向貸款銀行洽詢。
【辦理房屋買賣過戶要準備那些文件】
現行我國民法規定對不動產物權的得喪變更係採登記生效主義，也就是因為登記對於社會大 眾權益的影響甚大，因此地政機關對於民眾申請的登記案，須依照相關的法令作實質上的審 查，如有瑕疵或欠缺應備的文件，應即駁回所申請的登記案或通知補正。以房地買賣過戶為 例，應備齊下列文件：（１）土地建物所有權狀正本。（２）出賣人的印鑑證明壹份。（３） 標的物的房屋稅及地價稅稅單，為交屋時分算買賣雙方各自應分擔稅捐的依據。（４）身份 證明文件，如身份證、戶口名簿影本，戶籍謄本等，供地政機關作為審查買賣雙方身份的依 據。（５）買賣雙方的印章。辦理申報稅捐及登記的相關書類中，須加蓋出賣人的印鑑章， 承買人亦需加蓋一般印章。
【空窗期有風險】
目前實務上買賣房屋的付款方式大致上可分為四次，第一次為買賣雙方簽訂買賣契約時。 第二次為買賣雙方於各相關的書類上蓋妥印鑑並繳附產權移轉的文件後支付。第三次為契稅 及土地增值稅經稅捐機關核定後，由買賣雙方各自完納應負擔的稅捐，買方同時再行支付本 次價款．第四次為產權移轉登記予買方後，支付尾款並同時點交房屋予買方。至於每次支付 價款的多寡原則上係由買賣雙方當事人自行協議，但會隨著買方貸款與否及賣方原來是否有 貸款未清償而有所不同。如前所述，由於現行土地稅法及契稅條例規定，土地及建物須經完 納土地增值稅及契稅後，始能辦理所有權移轉登記。而以目前稅捐機關核定土地增值稅及契 稅的作業時間通常約為一個星期，如為辦理土地增值稅自用住宅優惠稅率則須二十個工作 天，但買主往往在此時巳支付了一筆款項予屋主。所以對於買主而言，須負擔從支付第一次 價款到辦竣所有權移轉登記此段期間的風險，即所謂的〔空窗期〕。對於賣方而言，在辦竣 產權登記後因所有權巳經移轉予買方，如何確保尚未收取的尾款則是重要的課題。
【現場看屋的重要性】
案例一：李姓商人透過仲介公司以總價新台幣捌佰餘萬向陳姓屋主購買位於台北市南區的 房屋，由於李姓商人的經濟狀況不錯並不須向銀行貸款，在付了肆佰萬元後，按慣例陳姓屋 主也交付了所有權狀，身份證影本及印鑑證明予仲介公司辦理。但在辦理產權登記時，經地 政事務所通知所檢附權狀係偽造，至此李姓商人及仲介公司始知不妙，而該名自稱陳姓屋主 者也早巳不知去向。經調查結果發現所交付的權狀，印鑑證明及身份證全是偽造的，且屋主 是另有其人，只是將房子出租予他人使用而巳。 防範方式：在簽定買賣契約前，有些例行工作是必要且不可或缺的，當事人須先至地政事務 所申請土地建物登記簿謄本，才可得知買賣標的物的面積，登記所有權人及有無他項權利設 定的情形。在簽約支付價金時，並應核對賣方身份證及所交付的所有權狀記載是否與登記簿 相符。但以本案而言，幕後應有偽造證件集團支持，才能偽造出連仲介公司人員都無查出真 偽的權狀及身份證．所以事前到現場看屋就顯得非常重要，除了看標的物的屋況及格局外， 應適度的詢問鄰居或管理員，或許可事先查知是否為假房東售屋。
【委託好的代書代辦手續】
案例二：王小明夫婦欲出售位於安和路市價約新台幣壹仟萬元的房屋，並在某大報刊登售屋 廣告。某日，一位自稱為某公司董事長的戴姓男子來看屋，對於王小明的房子非常滿意，經 過熱烈的討論後當場以壹仟壹佰萬元成交，但唯一的條件是必須由買方指定的代書來辦理手 續。王小明心想：自己沒有認識的代書，一般的習慣是由買方找代書亦屬正常，且買方看起 來文質彬彬，衣著光鮮多金的樣子，於是不疑有他。隔天，戴董帶著宋姓代書與王小明簽訂 買賣契約，並當場支付新台幣參佰萬，王小明亦交付欋狀等相關證件並於過戶書類上蓋妥印 鑑交由宋代書辦理手續。王小明在交付證件後一直未見下文，且覺得過戶的時間拖得太久， 經向地政事務所調閱登記簿謄本赫然發現產權巳登記為戴董所有，並巳設定抵押向某銀行及 地下錢莊貸款共計壹仟萬元，而戴董及宋姓代書也早巳逃逸無跡。 防範方式：此種手法為詐騙集團假冒買方及代書經常使用的方法之一，案例中的戴董真的很 懂，先給付一筆價款後取得賣方的信任，待交付證件後與勾結的宋姓代書搶辦過戶及貸款， 取得不法利益後逃逸．由於辦理登記時的證件完全是真實的，所以地政機關也核淮登記無誤， 且代書本身也是涉案人，因此被害人事後很難防範。唯一預防的方式只能從事先委託好的代 書著手，或由買賣雙方各自委託一位代書來共同辦理手續，籍由代書間相互合作及監督以避 免詐騙情事發生。
【與貸款銀行保持連繫】
案例三：陳大華因打算移民國外，將其名下所有的別墅出售予自稱王先生的男子，王先生 因只有總價三成的自備款，雙方在買賣契約中言明尾款係由王先生向銀行貸款後支付，並委 託李代書代辦過戶及銀行貸款手續。起先雙方用印交付證件到完納稅捐一切順利，而王先生 也如期向銀行申請房貸並經核淮對保，待辦理產權移轉及銀行貸款抵押設定登記後，代書通 知雙方會同至銀行取款，但約定的時間巳過王先生卻遲遲沒有現身，經向銀行放款人員查詢 得知，王先生早在陳大華到達前巳將貸款領出，而陳大華自然再也找不到該位王先生，而被 騙了買賣總價七成的屋款。 防範方式：本案例與案例二有些相似，詐騙集團亦可假冒買主與代書來詐財，在買賣過程中 完全不動聲色按照一般程序進行，使得屋主放鬆戒心而在最後一道手續中利用時間差領取銀 行貸款而得逞。有經驗的代書在買方以銀行貸款作為尾款的支付時，應和銀行放款人員保持 連繫，須待買賣雙方到場後始能撥付款項，或於申請貸款時請買方出具授權書，授權貸款銀 行於撥款時，直接將款項撥付至賣方所指定的帳戶以為防範。
【自行申請登記簿謄本】
案例四：阿偉係乙銀行的放款人員，當天早上阿偉上班後不久有位馬太太向他詢問貸款事宜。 依該位馬太太的陳述，她原來向甲銀行貸款五百萬元，因利率的緣故想申請轉貸。阿偉經向 地政事務所申請登記簿謄本一切如馬太太所陳述。實務上貸款銀行所設定的抵押權必須為第 一順位始得撥款，馬太太也承諾先向朋友周轉五百萬以清償塗銷甲銀行的抵押貸款，但為了 節省代書費，馬太太表示抵押權設定及塗銷手續由她本人自己去辦理。過了幾天手續辦妥後， 馬太太亦將他項權利證明書及登記簿謄本送交給阿偉，審查無誤後乙銀行即撥付款項。熟料， 到了繳息日該位馬太太非但沒有依約繳息且人巳不知去向，經再向地政事務所申調謄本後始 知被騙，原來甲銀行的抵押權並未塗銷，當初馬太太所送交的登記簿謄本係偽造的。 防範方式：最好要求由銀行自己的代書來辦理，或在撥款前再親自至地政事務所申請謄本。
【結論】
房屋買賣的流程較為繁雜且一般社會大眾皆不熟悉。買賣雙方在正式簽約之前，最好先請 教專業代書並做好產權調查程序，才能安全的完成交易。 --全文完--
本文作者為安和代書事務所 王彥琳代書
都市計畫容積移轉.......點土成金！
容積移轉的觀念源起於英國的發展權移轉，即人民雖有土地所有權，但發展權歸國家所有，任何開發行為需經政府機關核准且繳納開發捐，其目的是消除因土地的計劃管制而產生的暴利，進而彌平暴損（如因都市計畫有人的土地被規劃為商業區、住宅區等建地或規劃為道路、公園用地等公設地的差異）。
所謂「容積」係代表土地上可建築的總樓地板面積，俗稱建坪；而「容積率」是土地上能蓋多少建坪的比率，如都市計畫住宅區土地，面積300坪，容積率300％，表示最多可蓋900坪房子（不包含陽台、地下層獎勵停車空間、屋突等不計入容積部分）。
容積移轉又稱「發展權移轉」，目前國內主要應用在3種土地使用的課題上：第一是有保存價值之建築所定著之私有土地，如古蹟所座落的土地；第二是提供作為公共開放空間使用之可建築土地；第三是私有都市計畫公共設施保留地。
那麼容積移轉的利潤是如何創造的呢？以最常被拿來容積移轉的公共設施保留地為例，假設土地所有權人甲擁有一塊道路用地100平方公尺，公告現值10,000元／㎡，另某乙擁有一住宅區土地1,000平方公尺，公告現值50,000元／㎡，容積率300％，且甲與乙的土地同位於台北縣板橋都市計畫範圍內，為辦理容積移轉，乙以公告現值3成代價向甲購買道路地，故乙向甲購買道路用地之取得成本為3,000元／㎡×100＝30萬元，那麼乙可增加容積：100×10,000/50,000×300％＝60㎡（約18坪），以板橋一般住宅區房價30萬元／坪計算，可增加540萬元收益扣除30萬元公設地取得成本，則有500萬元以上淨收益，這是容積移轉的迷人之處。（詳細規定請參考都市計畫容積移轉實施辦法）
容積移轉確實為土地開發商、建商創造許多超額利潤，對促進都市土地更有效利用也有一定貢獻，從前政府常因缺乏經費無法徵收已劃設且被公共使用多年的公共設施保留地招致民怨，因容積移轉的實施也減少政府相當的財政負擔，但辯證的看，有利就有弊，在M型社會的今天似乎更應思考政府在社會利益共享上所應扮演的角色，如果在已人口高密度發展的市中心區，公園、綠地、學校、廣場等公共設施服務水準未提升的前提下，又提高區域建築物使用的集約度，造成的結果只是生活環境的惡化，筆者認為都市或區域間發展應思考以各地特色、資源、資金更有效分配以均衡發展，如產業及人口有計畫的移植發展密度較低地區，或政府機關、重大公共建設的設置，都有助於高密度發展的舒緩；因國土規劃係百年大計，更期盼政府相關單位能更以宏觀、常遠的視野，以開創台灣為人人樂業安居的永續生活美地。
收購台北市縣道路用地
（遺贈稅調降至10%，道路用地用途降低）（政府徵收時間遙遙無期）（閒置道路用地不如換取現金）
（担心土地傳到下一代時，持分更少，無法有效利用）
0966189846
所謂「容積」係代表土地上可建築的總樓地板面積，俗稱建坪；而「容積率」是土地上能蓋多少建坪的比率，如都市計畫住宅區土地，面積300坪，容積率300％，表示最多可蓋900坪房子（不包含陽台、地下層獎勵停車空間、屋突等不計入容積部分）。
容積移轉又稱「發展權移轉」，目前國內主要應用在3種土地使用的課題上：第一是有保存價值之建築所定著之私有土地，如古蹟所座落的土地；第二是提供作為公共開放空間使用之可建築土地；第三是私有都市計畫公共設施保留地。
那麼容積移轉的利潤是如何創造的呢？以最常被拿來容積移轉的公共設施保留地為例，假設土地所有權人甲擁有一塊道路用地100平方公尺，公告現值10,000元／㎡，另某乙擁有一住宅區土地1,000平方公尺，公告現值50,000元／㎡，容積率300％，且甲與乙的土地同位於台北縣板橋都市計畫範圍內，為辦理容積移轉，乙以公告現值3成代價向甲購買道路地，故乙向甲購買道路用地之取得成本為3,000元／㎡×100＝30萬元，那麼乙可增加容積：100×10,000/50,000×300％＝60㎡（約18坪），以板橋一般住宅區房價30萬元／坪計算，可增加540萬元收益扣除30萬元公設地取得成本，則有500萬元以上淨收益，這是容積移轉的迷人之處。（詳細規定請參考都市計畫容積移轉實施辦法）
容積移轉確實為土地開發商、建商創造許多超額利潤，對促進都市土地更有效利用也有一定貢獻，從前政府常因缺乏經費無法徵收已劃設且被公共使用多年的公共設施保留地招致民怨，因容積移轉的實施也減少政府相當的財政負擔，但辯證的看，有利就有弊，在M型社會的今天似乎更應思考政府在社會利益共享上所應扮演的角色，如果在已人口高密度發展的市中心區，公園、綠地、學校、廣場等公共設施服務水準未提升的前提下，又提高區域建築物使用的集約度，造成的結果只是生活環境的惡化，筆者認為都市或區域間發展應思考以各地特色、資源、資金更有效分配以均衡發展，如產業及人口有計畫的移植發展密度較低地區，或政府機關、重大公共建設的設置，都有助於高密度發展的舒緩；因國土規劃係百年大計，更期盼政府相關單位能更以宏觀、常遠的視野，以開創台灣為人人樂業安居的永續生活美地。
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2011年3月15日 星期二
道路用地收購 台北縣市優先
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0966189846 林代書
公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。
既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。
依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。
(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
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公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。
既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。
依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。
(地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
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其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。
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道路用地抵繳遺產稅 :
道路用地抵繳遺產稅 :
遺產及贈與稅法第30條 遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於前項規定納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分12期以內繳納；每期間隔以不超過2個月為限，並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。
至於抵繳價值的計算，是以該項財產核課遺產稅的價值為準，因此納稅義務人多半是以市價低於課稅價值，或無效益的財產來抵繳，道路用地多半無效益故實務上申請抵繳的遺產稅則以道路用地最普遍。
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遺產及贈與稅法第30條 遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於前項規定納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分12期以內繳納；每期間隔以不超過2個月為限，並准以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。
至於抵繳價值的計算，是以該項財產核課遺產稅的價值為準，因此納稅義務人多半是以市價低於課稅價值，或無效益的財產來抵繳，道路用地多半無效益故實務上申請抵繳的遺產稅則以道路用地最普遍。
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2011年3月14日 星期一
茗暘代書事務所
茗暘代書事務所於民國八十九年，當時承辦的主要業務以房屋及土地買賣、 房屋過戶、 貸款、相關產權之移轉、 繼承及贈與…等業務為主。然在整個環境與顧客需求越來越多元的演變之際，更提供更完善且多元的服務，並以『茗暘代書事務所』繼續為廣大的客戶服務。
茗暘代書事務所秉持一貫的經營理念──────< 誠信 、 誠實 、誠懇 > 來為客戶作完善的服務， 並慎重的處理客戶所交辦之事宜，公正客觀的為客戶提供解決之道 。
洽詢專線：0966189846 林代書
代書服務項目一般有：銀行房貸省息專案，房屋二胎，( 民間、銀行 ) 企業主貸款，法拍屋、法院查封解套，繼承贈與規劃，土地建物（大額）民間貸款，銀行土地貸款，建築融資等，這些都是代書服務項目。
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2011年3月9日 星期三
房屋買賣契約注意事項
1.慎重決定
「凡事豫則立，不豫則廢」，購屋之前應先確定其目的，為投資或自住，再做明智的抉擇，並且在下訂之前最好先考慮清楚，舉凡房價、地段、區位等皆須做好事前的評估衡量，是否負擔得起？以免事與願違，後悔不已！
2.產權調查
做好產權調查的工作是防止買賣糾紛的重要關鍵，產權之於房地產猶如身份證之於個人一般，因此購屋之前應先針對建照、權狀及登記簿謄本之內容詳細加以瞭解，俾確保購屋之權益。
3.合約條款
合約條款一定要詳細閱讀，或請教專家後再行簽訂，尤其是契約上有關之任何承諾都必須一一載明清楚，包括稅費負擔，建材設備等，一點都疏忽不得，切勿有含混籠統之說詞，否則最後吃虧的必定是購屋者無疑。
4.簽約當事人
應當以所有權人作為簽約之當事人，否則就應查明其是否有權代理，方可確保權益。其次，如遇賣方有置身國外或其他不在場之情事，則更應確實查明授權書、代理人等相關文件，避免受騙上當。
5.履約保證
簽訂契約時固可由律師、代書或親友作為見證人，而有規模之仲介公司亦辦理履約保證，其用意即在於若賣方不能依約履行交屋之義務時，仲介公司公司就必須負責完成契約內的一切責任，此對購屋者而言當較有保障。
6.付款方式
房地總價包括自備款及銀行貸款在內，基本上任何一筆交易都應以現金為主要付款方式，不過房地產買賣動輒數百乃至上千萬，尤其除了自備款之外，絕大部份都是銀行貸款，因此對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式就得事先約定清楚，以免日後橫生枝節。
7.交屋期限
房屋之買賣契約對於交屋期限應記載得愈詳細愈好，因其不僅直接關係到產權之取得與保障問題，若現階段仍寄人籬下，則更需考慮到租賃契約等相關事項。至於若無法如期交屋，又該如何處罰等，這些都必須明訂清楚。
8.稅費負擔
稅費負擔是房屋買賣中最常見的糾紛，一般而言，移轉過戶前之地價稅、房屋稅、土地增值稅等皆應由賣方負擔，而產權登記規費、契稅、監證費、代辦費等應由買方負擔，因此買方為了能夠確實掌握購屋負擔，深入瞭解稅費項目及金額，實有其絕對之必要性。
9.違約金
有關違約處罰的規定必須在合約中明訂清楚，例如違約金的算法，在何種情況下才算約．．．．等，這些細節均不容忽視，以免日後有所糾紛卻無「法」可循，或是罰則不痛不癢，對己身權益就無法作有效保障。0966189846林代書
「凡事豫則立，不豫則廢」，購屋之前應先確定其目的，為投資或自住，再做明智的抉擇，並且在下訂之前最好先考慮清楚，舉凡房價、地段、區位等皆須做好事前的評估衡量，是否負擔得起？以免事與願違，後悔不已！
2.產權調查
做好產權調查的工作是防止買賣糾紛的重要關鍵，產權之於房地產猶如身份證之於個人一般，因此購屋之前應先針對建照、權狀及登記簿謄本之內容詳細加以瞭解，俾確保購屋之權益。
3.合約條款
合約條款一定要詳細閱讀，或請教專家後再行簽訂，尤其是契約上有關之任何承諾都必須一一載明清楚，包括稅費負擔，建材設備等，一點都疏忽不得，切勿有含混籠統之說詞，否則最後吃虧的必定是購屋者無疑。
4.簽約當事人
應當以所有權人作為簽約之當事人，否則就應查明其是否有權代理，方可確保權益。其次，如遇賣方有置身國外或其他不在場之情事，則更應確實查明授權書、代理人等相關文件，避免受騙上當。
5.履約保證
簽訂契約時固可由律師、代書或親友作為見證人，而有規模之仲介公司亦辦理履約保證，其用意即在於若賣方不能依約履行交屋之義務時，仲介公司公司就必須負責完成契約內的一切責任，此對購屋者而言當較有保障。
6.付款方式
房地總價包括自備款及銀行貸款在內，基本上任何一筆交易都應以現金為主要付款方式，不過房地產買賣動輒數百乃至上千萬，尤其除了自備款之外，絕大部份都是銀行貸款，因此對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式就得事先約定清楚，以免日後橫生枝節。
7.交屋期限
房屋之買賣契約對於交屋期限應記載得愈詳細愈好，因其不僅直接關係到產權之取得與保障問題，若現階段仍寄人籬下，則更需考慮到租賃契約等相關事項。至於若無法如期交屋，又該如何處罰等，這些都必須明訂清楚。
8.稅費負擔
稅費負擔是房屋買賣中最常見的糾紛，一般而言，移轉過戶前之地價稅、房屋稅、土地增值稅等皆應由賣方負擔，而產權登記規費、契稅、監證費、代辦費等應由買方負擔，因此買方為了能夠確實掌握購屋負擔，深入瞭解稅費項目及金額，實有其絕對之必要性。
9.違約金
有關違約處罰的規定必須在合約中明訂清楚，例如違約金的算法，在何種情況下才算約．．．．等，這些細節均不容忽視，以免日後有所糾紛卻無「法」可循，或是罰則不痛不癢，對己身權益就無法作有效保障。0966189846林代書
代書、地政士登記服務項目
1.全省法拍屋代拍、代標、代墊款技術處理。
2.債權債務法務處理重點：債權追索，債務的履行方式。
3.私權糾紛處理(漏水不理、占用..等) 重點：排除糾紛，回復權益。
4.非訟事件項目：
司法上-拋棄繼承、限定繼承聲請處理、公、認證、假扣押、假執行、假 處分、查封、強制執行、死亡宣告等...。
行政上-行政救濟程序。
5.一般文書項目：存證信函、和解書、陳情書。0966189846 林代書
2.債權債務法務處理重點：債權追索，債務的履行方式。
3.私權糾紛處理(漏水不理、占用..等) 重點：排除糾紛，回復權益。
4.非訟事件項目：
司法上-拋棄繼承、限定繼承聲請處理、公、認證、假扣押、假執行、假 處分、查封、強制執行、死亡宣告等...。
行政上-行政救濟程序。
5.一般文書項目：存證信函、和解書、陳情書。0966189846 林代書
2011年3月8日 星期二
不動產資訊, 房地產資訊, 換屋, 購屋貸款, 購屋須知
不動產資訊, 房地產資訊, 換屋, 購屋貸款, 購屋須知
以屋換屋
對許多選擇此時換屋的屋主而言，除可以小屋換大屋外，也可藉此擺脫原來高達8%、9%的房貸利率，而可採用目前政府的3200億5.5％的優惠房貸或其他低利房貸，兩種房貸總支出差距將近數十萬至百萬元。其次，屋主在售屋後所取得的現金，除部分可用於換買新屋所需的三成左右自備款外，其他便可轉作其他如股票、外幣、基金等避險投資，反較有機會從中獲利。 首先要先了解換屋者的財政狀況。假設換屋者手頭上有足夠的首期款用來購買另一間房屋，且不打算用售屋後的餘款來支付房屋的首期款，那麼大可先行看屋，當找到合心意的房屋後再將原來的房屋放盤出售，這樣就可安枕無憂，不必擔心在屋換屋過程中的時間交接問題。 但如果換屋者需要使用售屋後的款項來支付首期款的話，一般都會先將房屋放盤，待出售原來的房屋後再行看屋。然而，在這情況下，換屋者必須在有限的時間內找到另一間房屋，在交接過程中，換屋者可能要做二次搬遷的打算，因為將出售和購買二者合併在同一天進行，並非一件易事。這時換屋者要找地方臨時放置傢俱，等待買屋成交的日子到來。有不少人在售屋後因買屋成交無法在同一天進行，只好全家寄居酒店。 要避免購屋糾紛，消費者購屋之前最好仔細翻閱契約書內容，甚至先上網取得預售屋買賣定型化契約應記載或不記載事項與契約範本，這是保護消費最基本的契約條件。其他諸 如保留廣告內容、公共設施、建築結構及車位等問題，也應該比對確實，才能有效避免糾紛產生。
聯絡請洽: 0966189846 林代書
以屋換屋
對許多選擇此時換屋的屋主而言，除可以小屋換大屋外，也可藉此擺脫原來高達8%、9%的房貸利率，而可採用目前政府的3200億5.5％的優惠房貸或其他低利房貸，兩種房貸總支出差距將近數十萬至百萬元。其次，屋主在售屋後所取得的現金，除部分可用於換買新屋所需的三成左右自備款外，其他便可轉作其他如股票、外幣、基金等避險投資，反較有機會從中獲利。 首先要先了解換屋者的財政狀況。假設換屋者手頭上有足夠的首期款用來購買另一間房屋，且不打算用售屋後的餘款來支付房屋的首期款，那麼大可先行看屋，當找到合心意的房屋後再將原來的房屋放盤出售，這樣就可安枕無憂，不必擔心在屋換屋過程中的時間交接問題。 但如果換屋者需要使用售屋後的款項來支付首期款的話，一般都會先將房屋放盤，待出售原來的房屋後再行看屋。然而，在這情況下，換屋者必須在有限的時間內找到另一間房屋，在交接過程中，換屋者可能要做二次搬遷的打算，因為將出售和購買二者合併在同一天進行，並非一件易事。這時換屋者要找地方臨時放置傢俱，等待買屋成交的日子到來。有不少人在售屋後因買屋成交無法在同一天進行，只好全家寄居酒店。 要避免購屋糾紛，消費者購屋之前最好仔細翻閱契約書內容，甚至先上網取得預售屋買賣定型化契約應記載或不記載事項與契約範本，這是保護消費最基本的契約條件。其他諸 如保留廣告內容、公共設施、建築結構及車位等問題，也應該比對確實，才能有效避免糾紛產生。
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代書, 房地產資訊, 房屋仲介, 買屋資訊, 購屋須知
代書, 房地產資訊, 房屋仲介, 買屋資訊, 購屋須知
購屋時要如何找代書
土地登記代理人即俗稱土地代書，目前依地政士法之規定正名為地政士。由於社會分工日趨細密，遇有購置房地產須辦理所有權移轉登記時，往往因權利關係人本身的忙碌，無法親自申請登記，加上土地登記所涉及之法令規章極為複雜，並非一般人所能了解，當事人便多將登記等事務委之於代書代為申辦。
就買賣房地而言，土地代書的服務範圍極為廣泛，從土地稅的節稅規劃、產權移轉登記、銀行融資貸款服務等，如買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報，契稅申報、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅、所有權移轉登記、權狀領取、交屋稅費分算、自用地價稅申請、貸款銀行的提供、申辦等均包辦到底。
一般房地產買賣，習慣上由買方尋找代書，再由雙方共同授權委託代書辦件，因此極易造成賣方對代書的不信任感。
在此建議消費者可從幾方面來選擇代書：
（1）是否為代書公會會員。
（2）二、是否有專業代理人（地政士）證書及開業執照。
（3）開業時間長短。
（4）規模較大者，其所聘請的代書可確保具一定的專業水準，且大公司在管理上教較有制度，對消費者而言等於多了一層保障。
（5）在市場上具公正、專業形象者，較能為買、賣方信賴，無形中已化解買賣雙方的防衛心理。
（6）多問幾家，瞭解其收費是否合理。
如是透過仲介公司買賣房屋，通常在承購銷售合約中，會約定由仲介公司指定之專任代書或事務所辦理。若以預售屋來說，代書則多由賣方安排。一般建設公司多委託固定的代書或代書事務所辦理有關事項，而規模較大的建設公司則聘有專任代書，提供整體性的服務。所以選擇信用可靠的建設公司購屋較為保障。
聯絡請洽 0966189846 林代書
購屋時要如何找代書
土地登記代理人即俗稱土地代書，目前依地政士法之規定正名為地政士。由於社會分工日趨細密，遇有購置房地產須辦理所有權移轉登記時，往往因權利關係人本身的忙碌，無法親自申請登記，加上土地登記所涉及之法令規章極為複雜，並非一般人所能了解，當事人便多將登記等事務委之於代書代為申辦。
就買賣房地而言，土地代書的服務範圍極為廣泛，從土地稅的節稅規劃、產權移轉登記、銀行融資貸款服務等，如買賣契約的簽定、雙方意見的協調、土地現值申報，契稅申報、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅、所有權移轉登記、權狀領取、交屋稅費分算、自用地價稅申請、貸款銀行的提供、申辦等均包辦到底。
一般房地產買賣，習慣上由買方尋找代書，再由雙方共同授權委託代書辦件，因此極易造成賣方對代書的不信任感。
在此建議消費者可從幾方面來選擇代書：
（1）是否為代書公會會員。
（2）二、是否有專業代理人（地政士）證書及開業執照。
（3）開業時間長短。
（4）規模較大者，其所聘請的代書可確保具一定的專業水準，且大公司在管理上教較有制度，對消費者而言等於多了一層保障。
（5）在市場上具公正、專業形象者，較能為買、賣方信賴，無形中已化解買賣雙方的防衛心理。
（6）多問幾家，瞭解其收費是否合理。
如是透過仲介公司買賣房屋，通常在承購銷售合約中，會約定由仲介公司指定之專任代書或事務所辦理。若以預售屋來說，代書則多由賣方安排。一般建設公司多委託固定的代書或代書事務所辦理有關事項，而規模較大的建設公司則聘有專任代書，提供整體性的服務。所以選擇信用可靠的建設公司購屋較為保障。
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代書、地政士登記服務項目
代書正名為地政士 房產交易不可少
一般人所說的代書正式名稱為地政士，需取得地政士執照才可執業，工作內容主要為不動產合約簽訂、產權登記、抵押貸款、稅務申報、金融資產相關登記業務等，與房產交易密不可分。近年來由於房屋買賣交易量增加，過戶案量跟著變多，不但人力需求恐急，按件計酬的代書工作，薪資水準也相對提高。根據民國99年勞委會平均薪資統計資料顯示，土地代書月平均薪資來到71,226元，比前一年增加了40%，為排名第八的高薪行業，比企業主管和經理人員平均薪資還要高。
信義代書執行協理陳學良表示，以信義代書為例，平均每人每月可接案17件以上，還有穩定的案件來源，讓信義代書有6成以上是人人稱羨的百萬高薪族。但是代書為一重視專業技能及服務能力的工作，前半年為儲備訓練期，由事務所以專業實務兼俱之代書養成系統，完整培育其獨立作業能力。
房屋二胎0966189846
代辦 房屋二胎 借款 ，只要備妥 房屋 或 土地 其
建物所有權狀正本、印鑑證明、戶籍謄本、印鑑章，
迅速幫您進行房屋鑑價後，再依 房屋二胎 相關程序
辦理即可撥款!
房屋二胎0966189846
一般人所說的代書正式名稱為地政士，需取得地政士執照才可執業，工作內容主要為不動產合約簽訂、產權登記、抵押貸款、稅務申報、金融資產相關登記業務等，與房產交易密不可分。近年來由於房屋買賣交易量增加，過戶案量跟著變多，不但人力需求恐急，按件計酬的代書工作，薪資水準也相對提高。根據民國99年勞委會平均薪資統計資料顯示，土地代書月平均薪資來到71,226元，比前一年增加了40%，為排名第八的高薪行業，比企業主管和經理人員平均薪資還要高。
信義代書執行協理陳學良表示，以信義代書為例，平均每人每月可接案17件以上，還有穩定的案件來源，讓信義代書有6成以上是人人稱羨的百萬高薪族。但是代書為一重視專業技能及服務能力的工作，前半年為儲備訓練期，由事務所以專業實務兼俱之代書養成系統，完整培育其獨立作業能力。
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建物所有權狀正本、印鑑證明、戶籍謄本、印鑑章，
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2011年3月7日 星期一
公同共有和分管協議
公同共有和分管協議 咨詢專線 0966189846 林代書
生活稅務與法務》共有土地分管協議 也有糾紛【經濟日報╱林敏弘】
我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子： 有三兄弟共有一塊地，是上一代留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。
後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二，形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。 事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。 不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。
況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。 不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。
不過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。 過去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。
不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。 許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。
所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。 所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。 咨詢專線 0966189846 林代書
生活稅務與法務》共有土地分管協議 也有糾紛【經濟日報╱林敏弘】
我幫客戶辦理遺產繼承案件時常發現，如果有數位繼承人共同繼承土地，往往會產生許多糾紛。舉個例子： 有三兄弟共有一塊地，是上一代留下來的祖產。當初他們繼承時把地分為三塊，從左至右依序劃分為老大、老二和老三的地。
後來，老大和老三都把他們的地出租給別人，但是沒有事先通知老二，形成左、右兩塊地都租給外人，老二「夾在中間」，所以老二非常不高興，責怪兄弟不尊重他。 事實上，老大和老二早有心結，而老大認為，他和老三兩人加起來的持分達土地總面積的三分之二，所以只要他們兩人的意思一致通過，可以不必事先知會老二，直接將土地出租（土地法第34條之1）。 不過，雖然有人認為，出租土地的情節比出賣土地輕微，所以可以採三分之二決，但是實務見解認為，出租屬於共有物的管理行為，除了當事人間另有契約規定如何處理外，還是應該由全體共有人共同決定才行（民法第820條第1項）。
況且，土地法是民法的特別規定，利益衡量之下，實在不應該擴大適用這種由多數人影響少數共有人權益的規定。 不過，即使當事人間另有契約規定，可能還是會有問題。話說，另一家庭的五兄弟也遇到類似情形。五兄弟公同共有的一塊地，大家各自隨意種菜。法律上，這塊地沒有分割，但五兄弟訂立分管協議書，共同約定各自就土地特定部分使用、收益。
不過，老三持有的部分因為欠債被人拍賣掉，法院依法通知其他四兄弟是否有意優先承買，這時候，聲請拍賣土地的債權人才知道這些兄弟之間訂有分管契約，而他拍賣的這塊土地老三分管的位置其實在土地中央，沒有緊鄰道路，到時候拍定人可能要接受這個分管契約，價值就沒那麼高，也不見得拍賣得掉。 過去，依最高法院的判例，受讓人必須接受分管契約仍繼續有效的事實，目的是為了避免影響其他共有人的權益，但是到1994年，大法官的解釋推翻最高法院結論，分管契約有效與否，變成以受讓人是否「明知」或「可得而知」分管契約來判斷──如果受讓人確實事先不知情，則可以不受原先分管契約的拘束。
不過，在舉證上，「明知」跟「可得而知」必須要看事情發生的經過才有辦法判斷，所以有時也會產生爭議和糾紛。 許多兄弟姊妹之間因為繼承遺產的關係，必須處理土地的例子很多。如果他們採「公同共有」，由於沒有持分的觀念存在，也就是沒有指明誰擁有土地的幾分之幾，事後很容易衍生麻煩。如果採第二種方式「分別共有」，各自登記幾分之幾的持分，但也不是不會發生問題。
所以，不少人會再訂立分管契約，但也會因為類似上述情況而導致共有人之間的爭議。 所以，我建議最好只由一人繼承土地，不然就把土地分割成不同地號，各自去登記所有權，法律權責明確，這樣最保險。 咨詢專線 0966189846 林代書
2011年3月5日 星期六
代書作業流程
⊙ 代書作業流程 0966189846林代書
簽約當日，申請當日最新建物、土地謄本、並核對雙方身份證明、
賣方保證產權清楚，若有抵押設定，需請銀行確定代償金額經產權確認後、
協議買賣條件及雙方權利義務，同時雙方確認屋況。
申報契稅、土地增值稅、約５至７個工作天，
待稅單核發，賣方如有欠繳房屋稅及地價稅一併繳清。
貸款銀行由買方提供或代書配合指定，銀行估價、確定貸款人資格、
工作收入證明、放款金額、利率，待銀行核定同意貸款，買方至貸款
銀行開戶對保，完成借款手續，銀行簽發貸款之設定契約文件。
由代書將過戶文件及設定文件，送至地政機關辦理移轉登記約２－３個工作天完成。
買方銀行撥款貸償賣方銀行時，直接匯入賣方指定代償銀行帳戶，
次日由代書領取清償證明送塗銷賣方抵押權即可。
交屋，稅費分算、尾款付清、雙方點交房屋。
<< 買賣應備文件 << 買賣作業流程
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簽約當日，申請當日最新建物、土地謄本、並核對雙方身份證明、
賣方保證產權清楚，若有抵押設定，需請銀行確定代償金額經產權確認後、
協議買賣條件及雙方權利義務，同時雙方確認屋況。
申報契稅、土地增值稅、約５至７個工作天，
待稅單核發，賣方如有欠繳房屋稅及地價稅一併繳清。
貸款銀行由買方提供或代書配合指定，銀行估價、確定貸款人資格、
工作收入證明、放款金額、利率，待銀行核定同意貸款，買方至貸款
銀行開戶對保，完成借款手續，銀行簽發貸款之設定契約文件。
由代書將過戶文件及設定文件，送至地政機關辦理移轉登記約２－３個工作天完成。
買方銀行撥款貸償賣方銀行時，直接匯入賣方指定代償銀行帳戶，
次日由代書領取清償證明送塗銷賣方抵押權即可。
交屋，稅費分算、尾款付清、雙方點交房屋。
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