Sunday, April 10, 2011
祭祀公業專區
祭祀公業專區
重點:
1.賦予申報清理後之祭祀公業法人地位：俾使其具有當事人能力成為權利義務之主體。除可維護並延續其固有宗族傳統特性外，祭祀公業土地歸屬法人所有，派下員不再具有潛在之所有權，但仍保有財產使用監督之權，解決其與現行法律體系未盡契合之問題。
2.三年內申報：尚未申報之祭祀公業應於主管機關公告之日起三年內辦理申報。
3.派下員男女平權：祭祀公業條例施行後，祭祀公業之派下員發生繼承事實時，其繼承人以共同承擔祭祀者不分男女應列為派下員，改變男性繼承派下權之慣例，以符合憲法及民法男女繼承權平等之精神。
4.簡化放寬祭祀公業規約訂立、修正及解散等同意門檻，以利祭祀公業正常運作。
5.未申報之祭祀公業土地代為標售：未申報或申報經駁回確定之祭祀公業土地，於法定期限屆滿後，由主管機關代為標售。權利人可以於10年期限內檢 附證明文件申請發還土地價款。
6.終止祭祀公業土地公同共有之關係：公同共有土地處分困難，影響公業運作，故清理後之祭祀公業應登記為法人或派下員分別共有、個別所有。
清理方式
1.直轄市、縣（市）地政機關應於祭祀公業條例施行1年內清查祭祀公業土地造冊，送鄉（鎮、市、區）公所公告並通知尚未申報之祭祀公業，應於公告之日起3年內辦理申報。
2.祭祀公業經依申報公告程序確定其派下員並核發派下全員證明書後，經訂立（修訂）規約、選任管理人並報鄉（鎮、市、區）公所備查，應於3年內由其自主選擇下列處理方式之ㄧ，處理其土地或建物，以達土地清理及管理之目的。
（1）依祭祀公業條例規定申請登記為祭祀公業法人，所有權更名登記為祭祀公業法人所有。
（2）依民法規定成立財團法人，所有權更名登記為財團法人所有。
（3）依規約規定申辦所有權變更登記為派下員分別共有或個別所有。
祭祀公業條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業，應自祭祀公業條例施行之日起3年內依前述方式辦理。逾期未予處理者，祭祀公業土地則囑託均分登記為派下員分別共有。
3.祭祀公業土地未依祭祀公業條例規定辦理申報者，由主管機關代為標售土地或囑託登記為國有。權利人得於10年內檢附證明文件，申請發給土地價金，期滿無人主張權利，標售土地專款歸屬國庫
行動代表號：0966-6189846 林代書
網賺達人亞洲巡回講座系列: 祭祀公業專區
2011年5月28日 星期六
2011年5月27日 星期五
房屋二胎0966189846: 網路財富 - 網路賺錢 - yam天空部落
※不動產產權調查
※各式契約簽訂
※權利書狀補換發
※法院聲請強制執行業務
※本票裁定、支付命令
※聲請拍賣不動產
※房地租賃推廣
※陽台補登
道路土地 收購 台北市,新北市私有既成道路土地0966189846
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如何辦理限定繼承
如何辦理限定繼承
一、繼承人得限定以因繼承所得的遺產，償還被繼承人。
二、辦理限定繼承期間：為限定之繼承者，應於繼承人知悉其得繼承之時起3個月
內呈報法院。
法院接獲前項呈報後，應定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院。必要時，法院得因繼承人之聲請延展之。
三、方式：（一）具狀向法院（被繼承人住所地法院）呈報，陳報書狀應記載陳報人、被繼承人名及最後住所、為限定繼承之意旨；如有其他繼承人者其姓名、性別、出生年月日、住居所。（二）開具遺產清冊（即編製財產目錄），包括積極財產、消極財產及繼承人已知之債權人、債務人。四、效果：繼承人得限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務。
繼承人有數人，其中一人主張為前項限定之繼承時，其他繼承人除有下列情
形之一者外，視為同為限定之繼承：
一、於為限定繼承前，已為概括繼承之表示。
二、已逾第一千一百五十六條所定期間。
為限定之繼承者，其對於被繼承人之權利、義務，不因繼承而消滅。
◎ 法院受理限定繼承之陳報後，會依公示催告程序公告，即命被繼承人之債權人於
一定期限內報明其債權，並請陳報人將公示催告登報。
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一、繼承人得限定以因繼承所得的遺產，償還被繼承人。
二、辦理限定繼承期間：為限定之繼承者，應於繼承人知悉其得繼承之時起3個月
內呈報法院。
法院接獲前項呈報後，應定一個月以上三個月以下期間，命繼承人開具遺產清冊呈報法院。必要時，法院得因繼承人之聲請延展之。
三、方式：（一）具狀向法院（被繼承人住所地法院）呈報，陳報書狀應記載陳報人、被繼承人名及最後住所、為限定繼承之意旨；如有其他繼承人者其姓名、性別、出生年月日、住居所。（二）開具遺產清冊（即編製財產目錄），包括積極財產、消極財產及繼承人已知之債權人、債務人。四、效果：繼承人得限定以因繼承所得之遺產，償還被繼承人之債務。
繼承人有數人，其中一人主張為前項限定之繼承時，其他繼承人除有下列情
形之一者外，視為同為限定之繼承：
一、於為限定繼承前，已為概括繼承之表示。
二、已逾第一千一百五十六條所定期間。
為限定之繼承者，其對於被繼承人之權利、義務，不因繼承而消滅。
◎ 法院受理限定繼承之陳報後，會依公示催告程序公告，即命被繼承人之債權人於
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如何辦理限定繼承
2011年5月26日 星期四
不動產買賣
不動產買賣*代書作業流程* 0966189846 免費諮詢 林代書
一、產權調查
為確保交易安全，簽約前事先應由代書代為申請土地謄本、建物謄本、平面圖、地籍圖、使用分區證明，以明瞭產權狀況。
二、簽約
１．買方：身分證、印章、簽約款
２．賣方：身分證、印章、土地所有權狀、建物所有權狀
簽約時如委託人無法親自到場，則委託代理人須檢附委託書、印鑑章、印鑑證明，代理人則須檢附身分證、印章。
三、備件用印
１．買方：戶口名簿三份、印鑑章、用印款
２．賣方：戶口名簿三份、印鑑證明一份、印鑑章、最近一期地價稅單及房屋稅單
四、申報契稅、增值稅
１．申報契稅約５～７工作天
２．申報增值稅自申報日起自用稅率約１５～２０工作天，一般稅率約５～７工作天
五、領取稅單
於領取稅單時應一併查問有無欠繳稅單，如有欠稅則一併開單繳納。
六、繳稅完稅
１．買方：契稅款、完稅款
２．賣方：增值稅款
七、過戶登記
送件至領件約２～３工作天，若買方不需要貸款，待權狀核發後，即可連絡雙方交屋。
八、貸款
１．若買方需要貸款，一般於用印完成後即可進行貸款申請。
２．銀行額度核准後，即可辦理抵押權設定登記，約１～２工作天可完成。
九、交屋
１．買方：尾款、代書費及其他應付費用
．賣方：鎖匙、最近一期水、電、瓦斯、管理費等收據及其他應付費用
買方點收不動產、拿取鎖匙，賣方收取尾款，雙方同時結清各方應付之費用後即可結案。
~買賣雙方各需負擔之稅費~
一、賣方
土地增值稅
房屋稅
1.住家：房屋現值×1.2%
2.營業用途：房屋現值×3%
3.非住家非營業用途：房屋現值×2%
地價稅
1.自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%
2.私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%
3.工業用地：公告地價總額×1%
抵押權塗銷代書費
財產交易所得稅(併入綜合所得於每年申報所得稅時申報)
到期工程受益費
相關費用(交屋前水電、瓦斯、管理費、電話費等應付費用)
其他欠稅
.....................................................................
二、買方
契稅：買賣稅率為6%
過戶登記規費
過戶登記代書費
诶
未到期工程受益費
若有貸款時須另支付
設定代書費及設定規費
房屋火災費及地震險費銀行貸款查詢費或開辦費或帳務管理費
........................................................................................
不動產買賣 金額非常龐大 非日常日用品買賣 可相提並論
其牽涉環節甚為廣泛:
如 產品產權 條件 移轉 付款 交屋 稅捐 貸款成數 利率 漏水 保固 屋況點交 等等~~
[b]若有任何問題 0966189846 免費諮詢 林代書
Yahoo!奇摩
一、產權調查
為確保交易安全，簽約前事先應由代書代為申請土地謄本、建物謄本、平面圖、地籍圖、使用分區證明，以明瞭產權狀況。
二、簽約
１．買方：身分證、印章、簽約款
２．賣方：身分證、印章、土地所有權狀、建物所有權狀
簽約時如委託人無法親自到場，則委託代理人須檢附委託書、印鑑章、印鑑證明，代理人則須檢附身分證、印章。
三、備件用印
１．買方：戶口名簿三份、印鑑章、用印款
２．賣方：戶口名簿三份、印鑑證明一份、印鑑章、最近一期地價稅單及房屋稅單
四、申報契稅、增值稅
１．申報契稅約５～７工作天
２．申報增值稅自申報日起自用稅率約１５～２０工作天，一般稅率約５～７工作天
五、領取稅單
於領取稅單時應一併查問有無欠繳稅單，如有欠稅則一併開單繳納。
六、繳稅完稅
１．買方：契稅款、完稅款
２．賣方：增值稅款
七、過戶登記
送件至領件約２～３工作天，若買方不需要貸款，待權狀核發後，即可連絡雙方交屋。
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１．若買方需要貸款，一般於用印完成後即可進行貸款申請。
２．銀行額度核准後，即可辦理抵押權設定登記，約１～２工作天可完成。
九、交屋
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．賣方：鎖匙、最近一期水、電、瓦斯、管理費等收據及其他應付費用
買方點收不動產、拿取鎖匙，賣方收取尾款，雙方同時結清各方應付之費用後即可結案。
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一、賣方
土地增值稅
房屋稅
1.住家：房屋現值×1.2%
2.營業用途：房屋現值×3%
3.非住家非營業用途：房屋現值×2%
地價稅
1.自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%
2.私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%
3.工業用地：公告地價總額×1%
抵押權塗銷代書費
財產交易所得稅(併入綜合所得於每年申報所得稅時申報)
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相關費用(交屋前水電、瓦斯、管理費、電話費等應付費用)
其他欠稅
.....................................................................
二、買方
契稅：買賣稅率為6%
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Yahoo!奇摩
代書服務項目 林代書0966189846 - Yahoo!奇摩部落格
你還在畏懼奢侈稅而遲遲不敢自由地買賣房地產嗎?
自住房地如何才能免奢侈稅?
持有二戶上的房屋與土地兩年內出售要注意那些細節才不會事後被追繳奢侈稅?
奢侈稅除了打擊二年以內出售的房地外還有哪些陷阱存在?
為什麼有人說基本上土地都不會被課徵奢侈稅?(有時間限制喔~請盡速了解!!!)
很多雜誌教大家利用交換,假贈與真買賣與買賣後信託兩年來避稅?
你知道這三種方式都會事後被追繳奢侈稅嗎?
倒填日期避免奢侈稅?別傻了!你會想到,國稅局會沒事先防範嗎?
農地買賣真的沒有奢侈稅的限制嗎?
只買兩間房地真的就可以利用豁免條款免掉奢侈稅嗎?
你知道奢侈稅豁免條款有四大陷阱嗎?(目前所有文獻跟網路討論都沒有人提到)
奢侈稅申報要向哪個單位申報?要準備那些文件?申報價格就是實際買賣價嗎?
地主!!!你跟建商合建取得的房屋兩年內第一次出售完全不用課徵奢侈稅嗎?超級大陷阱!!!
如何買三間以上房地順利規劃免奢侈稅?
你知道房屋取得的先後順序會影響你將來是否要繳納奢侈稅嗎?
你知道你取得不動產的方式也會影響你將來出售不動產是否要繳奢侈稅嗎?
還是說你連特種貨物及勞務稅條例與特種貨物及勞務稅條例施行細則內容都還不曉得?
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有關不動產、過戶、登記、貸款、塗銷、保存登記、贈與、繼承、代書費用、各種疑問，歡迎您來信或來電討論。0966189846 林代書代書希望能夠提供給到這裡的每一位朋友，所需要的訊息跟資源，以協助您解決目前所遇到的問題。若您有任何寶貴的建議或指教，竭誠歡迎。
地政士事務所
「地政士」名稱由來:日據時期凡是從事房地產之登記業務者，名稱司法書士或行政書士。台灣光復後，更名為土地代書人，一般俗稱「土地代書」或簡稱「代書」。民國六十四年，改為土地登記專業代理人。民國九十年，依照地政士法，正名為地政士。「地政士」就是俗稱的土地代書或是代書，經由國家舉辦的土地代書考試及格，取得地政士開業執照，並且加入當地縣市地政士公會，才是「合法代書」。林代書 0966189846法律諮詢/法律事務所 -代書／代書事務所／地政士／地政士事務所／土地代書／林代書 -台北.基隆 奇集集生活萬用網，分類廣告免費刊登
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「地政士」名稱由來:日據時期凡是從事房地產之登記業務者，名稱司法書士或行政書士。台灣光復後，更名為土地代書人，一般俗稱「土地代書」或簡稱「代書」。民國六十四年，改為土地登記專業代理人。民國九十年，依照地政士法，正名為地政士。「地政士」就是俗稱的土地代書或是代書，經由國家舉辦的土地代書考試及格，取得地政士開業執照，並且加入當地縣市地政士公會，才是「合法代書」。林代書 0966189846法律諮詢/法律事務所 -代書／代書事務所／地政士／地政士事務所／土地代書／林代書 -台北.基隆 奇集集生活萬用網，分類廣告免費刊登
348 則未讀訊息 - 林 代書 (linlihaa) 在噗浪
寺廟或宗教團體土地之清理
申請須知
一、
依據：
（一）地籍清理條例。
（二）地籍清理條例施行細則。
二、
申報土地類型及申請文件：
（一）
原以寺廟或宗教團體名義登記，於中華民國34年10月24日前改以他人名義登記之土地者
（地籍清理條例第34條）
1.寺廟登記或法人登記之證明文件。
2.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
3.日據時期之土地登記簿謄本、土地臺帳、登記濟證、其他足資證明為寺廟或宗教團體名
義取得或出資購買之證明文件，或由寺廟或宗教團體立具該土地為其所有之切結書。
4.土地自始為該寺廟或宗教團體管理、使用或收益之文件。
5.土地登記名義人或繼承人之同意書及印鑑證明書；其為法人或非法人團體者，並應附目
的事業主管機關備查之文件。
6.土地清冊。
7.最近三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。
8.土地登記名義人已死亡者，應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承系統表、全
體繼承人戶籍謄本、過半數繼承人及其應繼分合計過半數之同意書與印鑑證明書。
9.前項規定之繼承系統表，應依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損
害者，申請人願負法律責任，並簽名。
（二）
以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地，現為依法登記之募建寺廟或宗教
性質之法人使用，且能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體
者：（地籍清理條例第35條）
1.寺廟登記或法人登記之證明文件。
2.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
3.土地現為該寺廟或宗教性質之法人使用之文件。
4.寺廟登記經過及沿革資料。
5.土地清冊。
6.最近三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。
7.以神衹名義登記者，並應檢附該神衹自始為寺廟所奉祀神祇之證明文件。
（三）
以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地，現為依法登記之募建寺廟或宗教
性質之法人使用，未能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體
者：（地籍清理條例第37條）
1.申請讓售之土地為依法登記之募建寺廟或宗教性質之法人使用之文件。
2.寺廟登記或法人登記之證明文件。
3.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。0966189846 林代書
申請須知
一、
依據：
（一）地籍清理條例。
（二）地籍清理條例施行細則。
二、
申報土地類型及申請文件：
（一）
原以寺廟或宗教團體名義登記，於中華民國34年10月24日前改以他人名義登記之土地者
（地籍清理條例第34條）
1.寺廟登記或法人登記之證明文件。
2.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
3.日據時期之土地登記簿謄本、土地臺帳、登記濟證、其他足資證明為寺廟或宗教團體名
義取得或出資購買之證明文件，或由寺廟或宗教團體立具該土地為其所有之切結書。
4.土地自始為該寺廟或宗教團體管理、使用或收益之文件。
5.土地登記名義人或繼承人之同意書及印鑑證明書；其為法人或非法人團體者，並應附目
的事業主管機關備查之文件。
6.土地清冊。
7.最近三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。
8.土地登記名義人已死亡者，應檢附載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本、繼承系統表、全
體繼承人戶籍謄本、過半數繼承人及其應繼分合計過半數之同意書與印鑑證明書。
9.前項規定之繼承系統表，應依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損
害者，申請人願負法律責任，並簽名。
（二）
以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地，現為依法登記之募建寺廟或宗教
性質之法人使用，且能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體
者：（地籍清理條例第35條）
1.寺廟登記或法人登記之證明文件。
2.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
3.土地現為該寺廟或宗教性質之法人使用之文件。
4.寺廟登記經過及沿革資料。
5.土地清冊。
6.最近三個月內之土地登記謄本及地籍圖謄本。
7.以神衹名義登記者，並應檢附該神衹自始為寺廟所奉祀神祇之證明文件。
（三）
以神祇、未依法登記之寺廟或宗教團體名義登記之土地，現為依法登記之募建寺廟或宗教
性質之法人使用，未能證明登記名義人與現使用之寺廟或宗教性質之法人確係同一主體
者：（地籍清理條例第37條）
1.申請讓售之土地為依法登記之募建寺廟或宗教性質之法人使用之文件。
2.寺廟登記或法人登記之證明文件。
3.現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。0966189846 林代書
辦理寺廟登記應附表件 - 專題文章 - 新聞訊息 - 桃園縣雲端公益寺廟資訊網
辦理寺廟登記應附表件
一、目的
寺廟完成登記，始取得權利義務主體資格，依據寺廟登記證表，得將動產、不動產登記為寺廟所有。主管機關參據登記表登載內容，輔導寺廟運作。
二、相關法令及規定
(1)監督寺廟條例。
(2)內政部85年10月30日台內民字第8507021號函。
(3)內政部94年2月3日台內民字第094008261號令。
三、辦理寺廟登記應備表件:
(1)登記申請書1份。(下載WORD檔) (PDF檔)
(2)寺廟負責人身分證明文件1份(國民身分證正背面影本或戶籍謄本)。
(3)寺廟登記表一式6份。(下載WORD檔) (PDF檔)
(4)房屋使用執照影本乙份(用途別應為寺廟使用)。
(5)建築物登記謄本、土地登記謄本各2份。
(6)戶政事務所核發之門牌證明書1份。
(7)寺廟沿革之書面資料。
(8)寺廟建築物外觀須具有所屬宗教特色。
(9)加入所屬教會發給之團體會員證書影本1份(未參加教會組織者免附)。
(10)土地及建物所有權人捐贈同意書及印鑑證明各1份,私建寺廟免附。
(11)動產證明文件。
(12)寺廟人口住眾登記表。(下載WORD檔) (PDF檔)
(13)寺廟全貌4×6照片兩張。
(14)其他。
0966189846 林代書
一、目的
寺廟完成登記，始取得權利義務主體資格，依據寺廟登記證表，得將動產、不動產登記為寺廟所有。主管機關參據登記表登載內容，輔導寺廟運作。
二、相關法令及規定
(1)監督寺廟條例。
(2)內政部85年10月30日台內民字第8507021號函。
(3)內政部94年2月3日台內民字第094008261號令。
三、辦理寺廟登記應備表件:
(1)登記申請書1份。(下載WORD檔) (PDF檔)
(2)寺廟負責人身分證明文件1份(國民身分證正背面影本或戶籍謄本)。
(3)寺廟登記表一式6份。(下載WORD檔) (PDF檔)
(4)房屋使用執照影本乙份(用途別應為寺廟使用)。
(5)建築物登記謄本、土地登記謄本各2份。
(6)戶政事務所核發之門牌證明書1份。
(7)寺廟沿革之書面資料。
(8)寺廟建築物外觀須具有所屬宗教特色。
(9)加入所屬教會發給之團體會員證書影本1份(未參加教會組織者免附)。
(10)土地及建物所有權人捐贈同意書及印鑑證明各1份,私建寺廟免附。
(11)動產證明文件。
(12)寺廟人口住眾登記表。(下載WORD檔) (PDF檔)
(13)寺廟全貌4×6照片兩張。
(14)其他。
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2011年5月25日 星期三
信託小百科-信託小百科
什麼是信託
所謂「信託」，依信託法第一條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。也可以說，信託是一種多元化財產管理制度，是由財產所有人將財產移轉或設定給管理人，使管理人為一定人之利益或目的，管理或處分財產，同時達到財產保護、資產增值或節稅等功能。以下就信託的幾個要件來說明：
一、信託財產的移轉或為其他處分：成立信託的第一要素，乃是委託人要將財產權移轉或為其他處分給受託人。信託的標的或客體，即所謂「財產權」，必須是可依金錢計算價值的權利，舉凡民法所規定的各種物權、債權，像現金、股票、不動產等，以及專利權、著作權或其他無體財產權，乃至於礦業權、漁業權等，都是財產權，均可作為信託的標的物；所謂「移轉」，係指發生財產權的直接變動而言，例如將不動產信託移轉登記給受託人；所謂「為其他處分」，是指在財產權上設定用益物權或擔保物權而言，例如將其不動產設定地上權、抵押權等予受託人。
二、信託財產的管理或處分：信託的第二要素，乃是受託人依信託本旨管理或處分信託財產。信託的目的除為使受益人享受信託利益外，更重要的是在於貫徹委託人對信託財產管理、處分的意志，例如委託人將其電腦設備信託予受託人，約定管理方法僅能出租而不得出售，若受託人將之讓售予第三人，便是違反信託本旨，依信託法第十八條規定，受益人得撤銷受託人的處分。
信託關係人
一、委託人：係指提供財產設立信託者。
二、受託人：乃委託人設立信託的相對人，而自委託人處接受信託財產的移轉或其他處分，在法律上成為該財產的名義所有人，並負擔依信託目的為管理或處分信託財產的義務。
三、受益人：係指委託人欲使其享有信託利益者或其權利的繼受人而言。換言之，係指依信託本旨就信託財產及其管理、處分利益的全部或一部，享有受益權者或其繼承人而言。↑
成立信託的好處
一、信託財產具有獨立性與安全性：信託資產受到「信託法」的保護，不受委託人、受託人及受益人之債權人強制執行或抵銷不屬於該信託財產之債務，因此可以讓委託人的財富不因特殊狀況而受到影響。
二、財產公平分配：委託人可以透過信託契約，決定所有受益人利益分配的比例，並在受託人的嚴格執行下，以避免因部份家庭成員複雓而產生財產分配的問題。
三、享有合法節稅：傳統的贈與方式，每人每年只有一百萬元的免稅贈與額度，超出的部份就必須繳納贈與稅；但是透過信託，利用遺贈稅法上對於部分信託利益之權利的贈與，以折現方式計算的原理，可以達到將贈與總額降低，讓財產移轉的稅負減到最少的效果。
四、保有財產掌控權：財產交付信託後，委託人仍保有信託財產運用得決定權，亦得隨時終止信託契約，取回信託財產，避免將財產贈與子女後，子女揮霍無度之困擾。
五、照顧遺族：信託的規劃，可將委託人的財產依照委託人的遺志，使受託人依約管理並分配給委託人的家人與後代子孫。
六、信託設計具彈性，銀行提供專業管理：擁有百年歷史的彰化銀行，加上專業的信託團隊，提供您一對一的尊榮客製化服務，除了有多樣化的國內外基金投資服務，更能為您量身訂作包括：有價證券信託、保險金信託、不動產信託、安養撫育信託等個人信託業務，滿足您各階段的財富管理需求，更豐富您的幸福人生。
如有任何問題，請洽0966189846林代書
所謂「信託」，依信託法第一條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係」。也可以說，信託是一種多元化財產管理制度，是由財產所有人將財產移轉或設定給管理人，使管理人為一定人之利益或目的，管理或處分財產，同時達到財產保護、資產增值或節稅等功能。以下就信託的幾個要件來說明：
一、信託財產的移轉或為其他處分：成立信託的第一要素，乃是委託人要將財產權移轉或為其他處分給受託人。信託的標的或客體，即所謂「財產權」，必須是可依金錢計算價值的權利，舉凡民法所規定的各種物權、債權，像現金、股票、不動產等，以及專利權、著作權或其他無體財產權，乃至於礦業權、漁業權等，都是財產權，均可作為信託的標的物；所謂「移轉」，係指發生財產權的直接變動而言，例如將不動產信託移轉登記給受託人；所謂「為其他處分」，是指在財產權上設定用益物權或擔保物權而言，例如將其不動產設定地上權、抵押權等予受託人。
二、信託財產的管理或處分：信託的第二要素，乃是受託人依信託本旨管理或處分信託財產。信託的目的除為使受益人享受信託利益外，更重要的是在於貫徹委託人對信託財產管理、處分的意志，例如委託人將其電腦設備信託予受託人，約定管理方法僅能出租而不得出售，若受託人將之讓售予第三人，便是違反信託本旨，依信託法第十八條規定，受益人得撤銷受託人的處分。
信託關係人
一、委託人：係指提供財產設立信託者。
二、受託人：乃委託人設立信託的相對人，而自委託人處接受信託財產的移轉或其他處分，在法律上成為該財產的名義所有人，並負擔依信託目的為管理或處分信託財產的義務。
三、受益人：係指委託人欲使其享有信託利益者或其權利的繼受人而言。換言之，係指依信託本旨就信託財產及其管理、處分利益的全部或一部，享有受益權者或其繼承人而言。↑
成立信託的好處
一、信託財產具有獨立性與安全性：信託資產受到「信託法」的保護，不受委託人、受託人及受益人之債權人強制執行或抵銷不屬於該信託財產之債務，因此可以讓委託人的財富不因特殊狀況而受到影響。
二、財產公平分配：委託人可以透過信託契約，決定所有受益人利益分配的比例，並在受託人的嚴格執行下，以避免因部份家庭成員複雓而產生財產分配的問題。
三、享有合法節稅：傳統的贈與方式，每人每年只有一百萬元的免稅贈與額度，超出的部份就必須繳納贈與稅；但是透過信託，利用遺贈稅法上對於部分信託利益之權利的贈與，以折現方式計算的原理，可以達到將贈與總額降低，讓財產移轉的稅負減到最少的效果。
四、保有財產掌控權：財產交付信託後，委託人仍保有信託財產運用得決定權，亦得隨時終止信託契約，取回信託財產，避免將財產贈與子女後，子女揮霍無度之困擾。
五、照顧遺族：信託的規劃，可將委託人的財產依照委託人的遺志，使受託人依約管理並分配給委託人的家人與後代子孫。
六、信託設計具彈性，銀行提供專業管理：擁有百年歷史的彰化銀行，加上專業的信託團隊，提供您一對一的尊榮客製化服務，除了有多樣化的國內外基金投資服務，更能為您量身訂作包括：有價證券信託、保險金信託、不動產信託、安養撫育信託等個人信託業務，滿足您各階段的財富管理需求，更豐富您的幸福人生。
如有任何問題，請洽0966189846林代書
2011年5月24日 星期二
繼承登記房地產
申請繼承登記，應提出下列文件：
（一）登記申請書。
（二）所有權狀或他項權利證明書。
（三）被繼承人死亡時之戶籍謄本。
（四）繼承人現在之戶籍謄本。
（五）繼承系統表。
（六）遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件。
（七）繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。
（八）其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。
因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七款之文件。
房地產社團的塗鴉牆-MyGo買購房地產網絡
（一）登記申請書。
（二）所有權狀或他項權利證明書。
（三）被繼承人死亡時之戶籍謄本。
（四）繼承人現在之戶籍謄本。
（五）繼承系統表。
（六）遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件。
（七）繼承人如有拋棄繼承，另檢附合法之拋棄證明文件。
（八）其他由中央地政機關依法規定應提出之證明文件。
前項第五款之繼承系統表，由申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名或蓋章。
因法院確定判決申請繼承登記者，得不提出第一項第三款、第五款及第七款之文件。
房地產社團的塗鴉牆-MyGo買購房地產網絡
YAO-CHING 平面作品【高價收購道路用地 / 意洽：0930-158-110 鄭先生】 - 王耀慶投資筆記( 地產、金融、收藏 ) - Yahoo!奇摩部落格
道路用地究竟有何用途?
１．在等政府徵收嗎？
公共設施保留地價值日益滑落，既成道路不徵收已成既定事實，政府財政赤字，高達八兆元徵收預算遙不可期，財團收購捐地抵稅也已禁止( 台北市抵稅最多也只能16%，不如賣掉 ) 。
２．道路用地可當祖產留給子孫嗎？
可以，可以代代相傳，但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管，絕非所願吧！
３．道路用地可抵所得稅、遺贈稅嗎？
可以，但綜所稅最多只能折抵道路用地公告現值15%，而遺產稅現在只徵收10%用道路用地折抵更不划算。
４．道路用地在門前，賣掉怕被圍堵嗎？
既成道路雖私有尚未補償，但地主無權圍地私用，只能痴心等候補償，已賣掉之道路用地多是捐地給政府換取容積獎勵，所以更無私用圍堵情事。
５．道路用地需全部所有權人蓋章同意買賣嗎？
不需要，只要部分持有人就可做部分轉讓。
６．道路用地賣掉需繳增值稅嗎？
公共設施保留地在買賣移轉過程沒有任何稅務問題。
７．賣道路用地是丟臉的事嗎？又有什麼好處？
可利用的地賣掉或許真是丟臉有愧，但是既成道路毫無價值可言，不會增值也無法利用更無法衍生租金收入，甚至隨時可能修法導致日益貶值，不如趁部份區域有容積移轉獎勵尚有建商希望收購時轉出換取現金。
意洽：0966189846 林代書
１．在等政府徵收嗎？
公共設施保留地價值日益滑落，既成道路不徵收已成既定事實，政府財政赤字，高達八兆元徵收預算遙不可期，財團收購捐地抵稅也已禁止( 台北市抵稅最多也只能16%，不如賣掉 ) 。
２．道路用地可當祖產留給子孫嗎？
可以，可以代代相傳，但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管，絕非所願吧！
３．道路用地可抵所得稅、遺贈稅嗎？
可以，但綜所稅最多只能折抵道路用地公告現值15%，而遺產稅現在只徵收10%用道路用地折抵更不划算。
４．道路用地在門前，賣掉怕被圍堵嗎？
既成道路雖私有尚未補償，但地主無權圍地私用，只能痴心等候補償，已賣掉之道路用地多是捐地給政府換取容積獎勵，所以更無私用圍堵情事。
５．道路用地需全部所有權人蓋章同意買賣嗎？
不需要，只要部分持有人就可做部分轉讓。
６．道路用地賣掉需繳增值稅嗎？
公共設施保留地在買賣移轉過程沒有任何稅務問題。
７．賣道路用地是丟臉的事嗎？又有什麼好處？
可利用的地賣掉或許真是丟臉有愧，但是既成道路毫無價值可言，不會增值也無法利用更無法衍生租金收入，甚至隨時可能修法導致日益貶值，不如趁部份區域有容積移轉獎勵尚有建商希望收購時轉出換取現金。
意洽：0966189846 林代書
茗暘地政士事務所: 茗暘代書事務所
收購台北縣市道路用地
專業團隊經營買賣台北縣市：
容積移轉/綠地/農地/建地/道路用地......
聯絡請洽 0966189846〈 林代書〉
收購台北市縣道路用地
（遺贈稅調降至10%，道路用地用途降低）（政府徵收時間遙遙無期）（閒置道路用地不如換取現金）
（担心土地傳到下一代時，持分更少，無法有效利用）
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2011年5月23日 星期一
這輩子都不可能買到貴的房子::Maiio米窩轉寄分享(www.maiio.net)::
95%的民眾買房子的模式
是以仲介開價做為出價的標準
透過仲介議價成交，在交由代書協助向銀行辦理貸款，並且做設定跟過戶
這是沿用很久的模式，但它並不是對的方法
因為這樣的做法會產生幾種缺點：
1.在不知物件的底價前，貿然與仲介議價，容易買到貴的物件
2.由代書向銀行貸款，容易發生專業不足，導致額度不夠，利率太高的情形
以往在成交之後，如果代書問的額度不夠，買主只好自認倒楣，自己再去多籌一點自備款
但如果發生利率太高的話，幾年下來那都是一筆很大的損失
這一年下來，有將近七百多位的學員
第一堂課我都會告訴他們，上完了第一堂課，至少這一輩子，你都不可能買到貴的房子
因為實踐家與夢想家的投資哲學
是以銀行估價作為出價的標準
取得物件資料之後，我們會先請三家銀行估價，在以銀行估出來的價格，與仲介做議價的動作，因為你事先知道行情，所以你就不可能買到超出行情的房子
以一個上班族來說
隨便投資一個物件的損失，都會讓你做五年白工，不得不小心 0966189846林代書
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1.在不知物件的底價前，貿然與仲介議價，容易買到貴的物件
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以往在成交之後，如果代書問的額度不夠，買主只好自認倒楣，自己再去多籌一點自備款
但如果發生利率太高的話，幾年下來那都是一筆很大的損失
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2011年5月22日 星期日
199 則未讀訊息 - 林 代書 (linlihaa) 在噗浪
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2011年5月20日 星期五
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出售台南縣新化鎮山上鄉大新段乙建
1筆土地 總價518萬
面積236坪 歡迎洽詢 0966189846
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2011年5月15日 星期日
美華裔女律師命案 12年後偵破-Yahoo!奇摩新聞
強制執行相關作業流程 0966189846 林代書
執行程序：
債權人申請執行（提出於執行法院） 法院收狀（執行處之收文處收狀） 民事執行處分案（分股別約三日）（具狀聲請除去租賃權、地上權） 執行處法官排定查封日期 函知地政機關為查封登記並通知其他債權人及定鑑價機關
就鑑價報告結果，法院發函債權、債務人及相關人訊價（限期陳述意見） 法院核定底價公告及登報一定期拍賣（公告日距拍賣日期不得少於十四日） 第一次拍賣（流標，原則減價-20%） 第二次拍賣（流標-20%） 第三次拍賣（流標） 公告三個月，以前次底價，登記應買 第四次拍賣（特別程序減價拍賣） 拍定（通知優先承買權人） 拍定人或優先承買人，繳清尾款及價金（七日內） 核發權利移轉證明書（10天-14天）（取得不動產產權）及函知地政機關塗銷查封登記 制作分配表 分配 發款（6-9個月）
點交：
產權登記（申報契稅、完稅、地政機關辦理所有權移轉登記、宣示登記） 聲請點交 法院命債務人或現住人15日自動搬遷 債權人查報未搬，聲請第二次點交 法院定期履勘當場協調搬遷日期 逾期未搬，再申請第三次點交 法院定期強制執行 強制執行（通知管區、鎖匠） 點交完成（如有破壞、毀損查封現狀，另以刑事告訴方法處理）
（違反查封效力或毀壞建築物）
不點交：
取得權利移轉證書 訴請民事法院遷讓房屋，併請求損害金 無法和解則取得執行名義、假執行或終局執行
訴請刑事偵查：使公務員登載不實 和解筆錄（搬遷完畢始給付費用）
（須閱覽全部執行卷宗含送達證書）
聲請法院強制執行
法拍流程圖
調查程序 扣押程序 換價程序 分配程序
一、調查程序：
權利外觀調查原則
二、扣押程序
1.無財產：核發債權憑證 6.查封
2.房屋現況調查 ○1動產：標封、烙印、火漆印
3.增建物測量與查封登記 ○2不動產：揭示、封閉、追繳契據、查封登記
○1獨立物：從物、非從物 ○3其他權利：發扣押命令
○2附屬物 7.不查封
4.停止 禁止重複查封：併案執行或調卷拍賣
當然：無需擔保金 禁止無益之查封
裁定：提出擔保金 禁止查封之物
合意：執行之延緩 8.執行救濟
5.鑑價、訊價、通知抵押權人 ○1聲明異議
○2訴訟：a.債務人
b.第三人
三、換價程序
1.有無實益?特別變賣? 3.一拍→二拍→三拍→特別變賣→四拍→債權憑證
2.除去租賃權、使用借貸權等 4.拍定：拍賣終結→優先承買權
或
承受：參與分配基準時
四、分配程序
1.分配表 2.點交程序：○1發自動履行命令
次序：○1土地增值稅 ○2履勘現場
○2執行費 ○3強制遷讓
○3抵押債權 3.執行程序終結：發款
○4其他優先權
○5普通債權
救濟：聲明異議
異議之訴
0966189846 林代書
A.強制執行之主導權與現場查封之重要性。
1.強制執行之主導權在法律上之利害關係及好處。
（兼論有無「假的強制執行」）
2.強制執行的主導權與點交、不點交的關連性。
3.投標人對於「強制執行之主導權」的應有判斷力。
4.現場查封之事前準備工作。
5.現場查封之時機。
6.查封筆錄上應如何主張，以利造成點交。
（1）點交與不點交的狀況分析。
（2）如何瞭解查封筆錄記載。
7.增建、違建之確認及其占有情形之調查。
8.違建之所有權人如何判斷?夾層屋?建造中建物?合建?未辦保存建物?
9.公共設施之占有使用情形。（屋頂平台、法定空地、法定停車位）
B.拍賣公告之陷阱
1.拍賣標的物之標示：
（1）不動產之全部產權→專有部份＋共用部份
（2）不動產之部份產權→分別共有＋公同共有
（3）地上物之有無?
（4）增建之有無?
（5）違建之有無?
（6）其他：
2.拍賣公告內容之重點：
（1）只拍賣土地時：持分？
（2）只拍賣建物時：確認有無占有本權？
（3）拍賣土地＋建物時：
3.拍賣公告內之關鍵：點交與否＋占有＋停車位?＋未辦保存登記增建物、地下室點交？
4.如何辦理參與分配聲明異議。（分配表異議之訴）
5.參與分配等繕狀實務。
C.如何判斷可投標之不點交案件與排除占有
1.法院拍賣公告註明「不點交」是否合法之判斷。
2.法院拍賣公告註明「不點交」，但仍可創造大利潤之拍賣案之判斷。
3.法院拍賣公告註明「點交」，但卻遭到第三人占有，應如何排除其占有。
4.法院拍賣公告註明「不點交」，應如何排除拍賣公告上所記載之占有人之占有。排除租賃權的訴訟與實務。
5.法院拍賣公告註明「不點交」，但遭到拍賣公告上未記載之第三人占有時，應如何排除其占有。
買賣不破租賃原則
壹、法律依據
民法第四二五條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法第四二五條之一：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第四二六條之一：租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。
民法第八六六條：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定
（新修正） 地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。
貳、相關判決
裁判字號：45年台上字第590號
裁判意旨：承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。
裁判字號：51年台上字第2858號
裁判要旨：依司法院院字第1909號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合。
裁判字號：65年台上字第156號
裁判要旨：民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。
裁判字號：59年台上字第2490號
裁判要旨：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。
裁判字號：60年台上字第4615號
裁判要旨：抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。
裁判字號：94年台上字第551號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。
裁判字號：93年台上字第2554號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。而民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」，是土地所有人於抵押權設定後，在土地上設定地上權或其他使用收益之權利予第三人，供其營造建築物，於抵押權有影響者，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，以保護其利益，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院即須除去該項權利而為拍賣。且依強制執行法第九十九條第二項規定，並應於拍定後解除被除去權利之第三人之占有而點交於拍定人或承受人。似此情形，自無類推適用民法第四百二十五條之一規定認該第三人或其繼受人與土地受讓人間有租賃關係存在之餘地。原審持相反之見解，自有未合。
裁判字號：93年台上字第1328號
裁判要旨：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。
裁判字號：91年台上字第1831號
裁判要旨：承租人向土地所有人租地建屋，定有租賃期限，嗣復設定地上權登記，不過加強租賃關係而已，兩者自可並存。土地所有人於地上權消滅後，訴請承租人返還土地時，承租人仍可本於原有租賃契約主張權利，自有民法第四百五十一條之適用。倘承租人於租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而土地所有人不即表示反對之意思，即應視為以不定期限繼續租約。
裁判字號：91年台上字第1064號
裁判要旨：（一）出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。
（二）平均地權條例第六十三條及其施行細則第八十九條、第九十條規定，並非耕地三七五減租條例之特別規定，不因有該規定而排除後者之適用，是耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約。
參、其他
優先承買權
壹、法律依據
一、土地法第三四條之一：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一（債權效力） 價格共同或單獨優先承購。
二、土地法第一○四條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同
（物權效力） 樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
三、民法第四二六條之二：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租
（物權效力） 人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
貳、實務見解：
裁判字號：85年台上字第2118號
裁判要旨：土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力。且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。
裁判字號：86年台上字第1251號
裁判要旨：按土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，本院六十五年台上字第五三○號著有判例，依同一立法本旨，基地地上權人如於基地上根本未為房屋之建築者，似亦應同有該判例之適用。
裁判字號：91年台上字第2154號
裁判要旨：按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。
裁判字號：77年台上字第1243號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。
裁判字號：69年台上字第2391號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項規定，係指房屋及基地之出賣而言，系爭土地既非建築基地，自無該條適用之餘地，況查房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。
0966189846 林代書
美華裔女律師命案 12年後偵破-Yahoo!奇摩新聞
執行程序：
債權人申請執行（提出於執行法院） 法院收狀（執行處之收文處收狀） 民事執行處分案（分股別約三日）（具狀聲請除去租賃權、地上權） 執行處法官排定查封日期 函知地政機關為查封登記並通知其他債權人及定鑑價機關
就鑑價報告結果，法院發函債權、債務人及相關人訊價（限期陳述意見） 法院核定底價公告及登報一定期拍賣（公告日距拍賣日期不得少於十四日） 第一次拍賣（流標，原則減價-20%） 第二次拍賣（流標-20%） 第三次拍賣（流標） 公告三個月，以前次底價，登記應買 第四次拍賣（特別程序減價拍賣） 拍定（通知優先承買權人） 拍定人或優先承買人，繳清尾款及價金（七日內） 核發權利移轉證明書（10天-14天）（取得不動產產權）及函知地政機關塗銷查封登記 制作分配表 分配 發款（6-9個月）
點交：
產權登記（申報契稅、完稅、地政機關辦理所有權移轉登記、宣示登記） 聲請點交 法院命債務人或現住人15日自動搬遷 債權人查報未搬，聲請第二次點交 法院定期履勘當場協調搬遷日期 逾期未搬，再申請第三次點交 法院定期強制執行 強制執行（通知管區、鎖匠） 點交完成（如有破壞、毀損查封現狀，另以刑事告訴方法處理）
（違反查封效力或毀壞建築物）
不點交：
取得權利移轉證書 訴請民事法院遷讓房屋，併請求損害金 無法和解則取得執行名義、假執行或終局執行
訴請刑事偵查：使公務員登載不實 和解筆錄（搬遷完畢始給付費用）
（須閱覽全部執行卷宗含送達證書）
聲請法院強制執行
法拍流程圖
調查程序 扣押程序 換價程序 分配程序
一、調查程序：
權利外觀調查原則
二、扣押程序
1.無財產：核發債權憑證 6.查封
2.房屋現況調查 ○1動產：標封、烙印、火漆印
3.增建物測量與查封登記 ○2不動產：揭示、封閉、追繳契據、查封登記
○1獨立物：從物、非從物 ○3其他權利：發扣押命令
○2附屬物 7.不查封
4.停止 禁止重複查封：併案執行或調卷拍賣
當然：無需擔保金 禁止無益之查封
裁定：提出擔保金 禁止查封之物
合意：執行之延緩 8.執行救濟
5.鑑價、訊價、通知抵押權人 ○1聲明異議
○2訴訟：a.債務人
b.第三人
三、換價程序
1.有無實益?特別變賣? 3.一拍→二拍→三拍→特別變賣→四拍→債權憑證
2.除去租賃權、使用借貸權等 4.拍定：拍賣終結→優先承買權
或
承受：參與分配基準時
四、分配程序
1.分配表 2.點交程序：○1發自動履行命令
次序：○1土地增值稅 ○2履勘現場
○2執行費 ○3強制遷讓
○3抵押債權 3.執行程序終結：發款
○4其他優先權
○5普通債權
救濟：聲明異議
異議之訴
0966189846 林代書
A.強制執行之主導權與現場查封之重要性。
1.強制執行之主導權在法律上之利害關係及好處。
（兼論有無「假的強制執行」）
2.強制執行的主導權與點交、不點交的關連性。
3.投標人對於「強制執行之主導權」的應有判斷力。
4.現場查封之事前準備工作。
5.現場查封之時機。
6.查封筆錄上應如何主張，以利造成點交。
（1）點交與不點交的狀況分析。
（2）如何瞭解查封筆錄記載。
7.增建、違建之確認及其占有情形之調查。
8.違建之所有權人如何判斷?夾層屋?建造中建物?合建?未辦保存建物?
9.公共設施之占有使用情形。（屋頂平台、法定空地、法定停車位）
B.拍賣公告之陷阱
1.拍賣標的物之標示：
（1）不動產之全部產權→專有部份＋共用部份
（2）不動產之部份產權→分別共有＋公同共有
（3）地上物之有無?
（4）增建之有無?
（5）違建之有無?
（6）其他：
2.拍賣公告內容之重點：
（1）只拍賣土地時：持分？
（2）只拍賣建物時：確認有無占有本權？
（3）拍賣土地＋建物時：
3.拍賣公告內之關鍵：點交與否＋占有＋停車位?＋未辦保存登記增建物、地下室點交？
4.如何辦理參與分配聲明異議。（分配表異議之訴）
5.參與分配等繕狀實務。
C.如何判斷可投標之不點交案件與排除占有
1.法院拍賣公告註明「不點交」是否合法之判斷。
2.法院拍賣公告註明「不點交」，但仍可創造大利潤之拍賣案之判斷。
3.法院拍賣公告註明「點交」，但卻遭到第三人占有，應如何排除其占有。
4.法院拍賣公告註明「不點交」，應如何排除拍賣公告上所記載之占有人之占有。排除租賃權的訴訟與實務。
5.法院拍賣公告註明「不點交」，但遭到拍賣公告上未記載之第三人占有時，應如何排除其占有。
買賣不破租賃原則
壹、法律依據
民法第四二五條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
民法第四二五條之一：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第四二六條之一：租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。
民法第八六六條：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定
（新修正） 地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。
貳、相關判決
裁判字號：45年台上字第590號
裁判意旨：承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。
裁判字號：51年台上字第2858號
裁判要旨：依司法院院字第1909號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合。
裁判字號：65年台上字第156號
裁判要旨：民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。
裁判字號：59年台上字第2490號
裁判要旨：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。
裁判字號：60年台上字第4615號
裁判要旨：抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。
裁判字號：94年台上字第551號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。
裁判字號：93年台上字第2554號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。而民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」，是土地所有人於抵押權設定後，在土地上設定地上權或其他使用收益之權利予第三人，供其營造建築物，於抵押權有影響者，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，以保護其利益，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院即須除去該項權利而為拍賣。且依強制執行法第九十九條第二項規定，並應於拍定後解除被除去權利之第三人之占有而點交於拍定人或承受人。似此情形，自無類推適用民法第四百二十五條之一規定認該第三人或其繼受人與土地受讓人間有租賃關係存在之餘地。原審持相反之見解，自有未合。
裁判字號：93年台上字第1328號
裁判要旨：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。
裁判字號：91年台上字第1831號
裁判要旨：承租人向土地所有人租地建屋，定有租賃期限，嗣復設定地上權登記，不過加強租賃關係而已，兩者自可並存。土地所有人於地上權消滅後，訴請承租人返還土地時，承租人仍可本於原有租賃契約主張權利，自有民法第四百五十一條之適用。倘承租人於租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而土地所有人不即表示反對之意思，即應視為以不定期限繼續租約。
裁判字號：91年台上字第1064號
裁判要旨：（一）出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。
（二）平均地權條例第六十三條及其施行細則第八十九條、第九十條規定，並非耕地三七五減租條例之特別規定，不因有該規定而排除後者之適用，是耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約。
參、其他
優先承買權
壹、法律依據
一、土地法第三四條之一：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一（債權效力） 價格共同或單獨優先承購。
二、土地法第一○四條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同
（物權效力） 樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
三、民法第四二六條之二：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租
（物權效力） 人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
貳、實務見解：
裁判字號：85年台上字第2118號
裁判要旨：土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力。且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。
裁判字號：86年台上字第1251號
裁判要旨：按土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，本院六十五年台上字第五三○號著有判例，依同一立法本旨，基地地上權人如於基地上根本未為房屋之建築者，似亦應同有該判例之適用。
裁判字號：91年台上字第2154號
裁判要旨：按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。
裁判字號：77年台上字第1243號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。
裁判字號：69年台上字第2391號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項規定，係指房屋及基地之出賣而言，系爭土地既非建築基地，自無該條適用之餘地，況查房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。
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美華裔女律師命案 12年後偵破-Yahoo!奇摩新聞
CityNet_城市租屋族
簽約的八大陷阱 0966189846 林代書
只要注意以下八點，簽約絕對不吃虧
1、押金：押金一般來講是兩個月租金，除非是店面或辦公室才有三個月甚或半年的押金，依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金，如房東要求過高的押金，房客可據理力爭
2、違約金：房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金，若房東要求押金全扣，房客請務必在簽約時據理力爭，違約金部分法律並無規定，所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金，將來即以此合約為準
3、稅賦：地價稅及房屋稅皆由房東負責，營業用租賃稅必須講清楚由誰付，政府是直接向承租的營業單位扣稅，若沒講清楚，租賃稅就是由房客付
4、租期：租期最少是一年，雅房也有半年一簽的，超過一年以上租約，房客最好註明承租超過一年不扣違約金，另外租屋族如果為了避免房東一年後漲價或不續約，可要求簽兩年或三年的租約，只要註明承租超過一年即不扣違約金即可
5、房東提前解約：房東若在租期中要收回房子，除非房客同意，不然不管房東要賠多少都是不行的，不過慣例上，通常房客會接受一個月租金的違約金，另找房子。
6、房子損壞：房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕，房東所附的設備比如流理台、抽油煙機、瓦斯爐、熱水器也是房東應負責修繕或換新(除非簽約時已經註明該設備非房東所提供任由房客處置)，如果房東不處理，租屋族得請廠商家修繕，款項由租金扣除，消耗性物品的損壞由租屋族負責如燈管、燈泡、橡膠墊片等，房東所附設備如因租屋族的不正常使用而損壞則由租屋族負責
7、證件：租屋族提供給房東的身分證影本，請在正反兩面註明"僅供租屋使用不做其他用途"，並請房東提供房屋稅單或房屋權狀影本
8、所得稅扣抵：租屋族每年有12萬元的額度可以扣抵所得稅，要不要報稅是租屋族的權利不需房東同意，但是如果簽約時已經跟房東約好不報稅並取得房東的租金補貼，最好還是按照約定走以免有糾紛。
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1、押金：押金一般來講是兩個月租金，除非是店面或辦公室才有三個月甚或半年的押金，依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金，如房東要求過高的押金，房客可據理力爭
2、違約金：房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金，若房東要求押金全扣，房客請務必在簽約時據理力爭，違約金部分法律並無規定，所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金，將來即以此合約為準
3、稅賦：地價稅及房屋稅皆由房東負責，營業用租賃稅必須講清楚由誰付，政府是直接向承租的營業單位扣稅，若沒講清楚，租賃稅就是由房客付
4、租期：租期最少是一年，雅房也有半年一簽的，超過一年以上租約，房客最好註明承租超過一年不扣違約金，另外租屋族如果為了避免房東一年後漲價或不續約，可要求簽兩年或三年的租約，只要註明承租超過一年即不扣違約金即可
5、房東提前解約：房東若在租期中要收回房子，除非房客同意，不然不管房東要賠多少都是不行的，不過慣例上，通常房客會接受一個月租金的違約金，另找房子。
6、房子損壞：房子結構性的缺陷如漏水龜裂等是由房東負責修繕，房東所附的設備比如流理台、抽油煙機、瓦斯爐、熱水器也是房東應負責修繕或換新(除非簽約時已經註明該設備非房東所提供任由房客處置)，如果房東不處理，租屋族得請廠商家修繕，款項由租金扣除，消耗性物品的損壞由租屋族負責如燈管、燈泡、橡膠墊片等，房東所附設備如因租屋族的不正常使用而損壞則由租屋族負責
7、證件：租屋族提供給房東的身分證影本，請在正反兩面註明"僅供租屋使用不做其他用途"，並請房東提供房屋稅單或房屋權狀影本
8、所得稅扣抵：租屋族每年有12萬元的額度可以扣抵所得稅，要不要報稅是租屋族的權利不需房東同意，但是如果簽約時已經跟房東約好不報稅並取得房東的租金補貼，最好還是按照約定走以免有糾紛。
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2011年5月7日 星期六
代書服務項目 林代書0966189846 - Yahoo!奇摩部落格
1.依祭祀公業管理條列草案之定義 洽詢專線：0966189846
第 三 條 本條例用詞定義如下：
一、祭祀公業：由特定人捐助財產，以祭祀祖先或其他享祀人為目的之團體。
二、設立人：捐助財產設立祭祀公業之人。
三、享祀人：受祭祀公業所奉祀之人。
四、派下員：祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人。
五、派下權：祭祀公業所屬派下員之權利。
六、派下員大會：由祭祀公業派下員組成，以議決規約、業務計畫、預算、決算、財產處分、設定負擔及選任管理人、監察人。
七、規約：有關祭祀公業組織及事務運作之規範。
2.如何處分土地
依祭祀公業土地清理要點 第19點規定
祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。
詳請自參考該要點如下:
◆ 第1點
為清理祭祀公業土地，加強其管理與使用，特訂定本要點。
◆ 第2點
祭祀公業土地之申報，由管理人檢具左列文件，向該土地所在地之直轄市或縣（市）政府民政機關（單位）為之。其土地分屬不同民政機關（單位）管轄者，民政機關（單位）受理時應相互會知。
（一）申請書。
（二）沿革。
（三）派下全員系統表及現員名冊。
（四）土地清冊。
（五）派下全員戶籍謄本。
（六）土地所有權狀影印本或土地登記簿影印本。
（七）原始規約，但無原始規約者，免附。
祭祀公業如無管理人或管理人死亡、行方不明或拒不提出申報者，得由派下員過半數推舉派下員一人，加附推舉書為之。
◆ 第3點
申報時應檢具之派下全員戶籍謄本，係指自戶籍登記開始實施後至申報時全體派下員之戶籍謄本。
◆ 第4點
民政機關（單位）於受理申報後，應於當地市、鄉、鎮、區公所及祭祀公業土地、祠堂、辦公處或祖墓所在地之村里辦公處公告及陳列派下全員名冊、系統表、土地清冊三十日，並將公告文副本交由申報人於公告之日起連續刊登於當地通行報紙三日。
◆ 第5點
祭祀公業派下員或利害關係人對公告事項有異議者，應於公告之日起二個月內以書面向受理申報之民政機關（單位）提出。民政機關（單位）應於異議期限屆滿後將異議書轉知申報人於二個月內申復，並將申報人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議，應於接到通知之翌日起二個月內向法院提起民事確認派下權之訴，並將訴狀副本連同起訴證明送民政機關（單位）備查。
◆ 第6點
異議期限屆滿後，無人異議，或異議人於接到申復意見之翌日起二個月內，逾期未向民政機關（單位）提出法院受理訴訟之證明者，民政機關（單位）應核發祭祀公業派下全員證明書。其經向法院起訴者，依確定判決辦理之。
◆ 第7點
民政機關（單位）受理祭祀公業申報後，應就其所附文件予以審查。其有不符者，應通知申報人於三十日內補正，逾期不補正者，駁回其申報。
民政機關（單位）將異議人之異議書繕本轉知申報人後，申報人未於二個月內提出申復書者，應駁回其申報。
◆ 第8點
民政機關（單位）核發之派下全員證明書內應載明：「祭祀公業○○○派下員計有○○○等○○人，經公告期滿，無人提出異議，特此證明。又本證明係應當事人之申請而發給，無確定私權之效力。」
◆ 第9點
祭祀公業派下全員證明書核發後，管理人、派下員或利害關係人發現有漏列派下員者，得檢具派下員全體過半數之同意書，敘明理由，申請民政機關（單位）公告後更正派下全員證明書。如對該更正有異議者，應向法院提起確認派下權之訴，俟判決確定後，再依確定判決更正派下全員證明書。
◆ 第10點
祭祀公業派下全員證明書核發後，管理人、派下員或利害關係人發現土地清冊內有漏列或誤列土地者，得檢具土地登記簿謄本向民政機關（單位）申請更正土地清冊。利害關係人如對該更正有異議，應向法院提起確認不動產所有權之訴，俟判決確定，再依確定判決辦理。
◆ 第11點
祭祀公業派下全員證明書核發後，如派下員有變動者，管理人、派下員或利害關係人應檢具（一）派下全員證明書，（二）變動部分之戶籍謄本，（三）系統表，（四）拋棄書（無者免），（五）派下員變動名冊，（六）規約（無者免）等文件，向民政機關（單位）申請公告三十日，無人異議後准予備查，如有異議，應比照第五點、第六點規定程序辦理
◆ 第12點
祭祀公業派下權之繼承或喪失，依規約定之，無規約或規約未規定者，依民事習慣定之。
◆ 第13點
祭祀公業應設置管理人，管理公業財產及召集派下員大會。
管理人死亡或因故不召開派下員大會時，經派下全體十分之一以上連署，並報經民政機關（單位）之許可，得召開派下員大會。
◆ 第14點
祭祀公業土地申報時無原始規約，而於派下全員證明書核發後始訂立規約者，應經全體派下員之同意。
規約應載明左列事項，並向民政機關（單位）申請備查。
（一）祭祀公業名稱、目的及住址。
（二）派下員資格。
（三）管理人人數、權限、任期、選任及解任方式。
（四）規約變動之方法。
（五）處分（包括設定負擔）財產之方法。
（六）祭祀公業解散後財產分配方法。
管理人為訂立規約召開派下員大會時，應報請民政機關（單位）派員列席，並將會議紀錄送民政機關（單位）備查。
◆ 第15點
祭祀公業規約之變動，依規約之規定，規約未規定者，應經派下員全體之同意。祭祀公業派下員如有變動者，應先依第十一點規定辦理，再檢具（一）派下全員證明書，（二）變動前後之規約，（三）派下同意規約變動之證明等文件，向民政機關（單位）申請備查。
◆ 第16點
祭祀公業管理人之變動，應由新管理人檢具（一）派下全員證明書，（二）規約（無者免），（三）選任之證明文件，向民政機關（單位）申請備查，無須公告，如對該管理人之變動有異議者，應逕向法院提起民事確認之訴。
◆ 第17點
新管理人選定後，應檢具其經民政機關（單位）備查之文件，向土地所在地之地政事務所申請管理人登記或變更登記。
◆ 第18點
管理人依前點規定辦理管理人登記或變更登記時，如利害關係人提出異議，地政機關應將異議書繕本轉知管理人於二個月內申復。並將管理人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議，應於接到通知之翌日起二個月內訴請法院裁判，並將訴狀繕本送地政機關，俟判決確定，再依確定判決辦理。管理人未依前項規定提出申復書者，地政機關應駁回其登記之申請。異議人未依前項規定提出起訴證明者，地政機關應依申請人所提備查文件辦理登記。
◆ 第19點
祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。
◆ 第20點
管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業向民政機關（單位）申報或備查之文件，得申請抄錄或閱覽。
◆ 第21點
管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業申報或備查事項、或土地登記事項有異議者，除依本要點規定之程序辦理外，得逕向法院起訴。
◆ 第22點
祭祀公業之解散，應經派下員全體之同意，並報請民政機關（單位）備查。
◆ 第23點
新設立之祭祀公業，應以財團法人為之。祭祀公業新取得不動產所有權或他項權利時，除已成立財團法人者外，應登記為派下員全體公同共有。
◆ 第24點
民政機關（單位）對於申報清理及備查之祭祀公業，應備專冊建檔管理永久保存。地政機關對於祭祀公業土地應造冊管理。
◆ 第25點
祭祀公業已依法登記為財團法人者，不適用本要點之規定。
◆ 第26點
本要點修正前曾經民政機關（單位）受理之未結案件，得依本要點規定辦理。
參考資料
祭祀公業土地清理要點 相關詞：
祭祀公業土地,祭祀公業條例,祭祀公業法人,祭祀公業管理人所有權,祭祀公業最新管理條例,祭祀公業公告,祭祀公業問題,何謂祭祀公業,祭祀公業是什麼,祭祀公業派下員>代書服務項目 林代書0966189846
第 三 條 本條例用詞定義如下：
一、祭祀公業：由特定人捐助財產，以祭祀祖先或其他享祀人為目的之團體。
二、設立人：捐助財產設立祭祀公業之人。
三、享祀人：受祭祀公業所奉祀之人。
四、派下員：祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人。
五、派下權：祭祀公業所屬派下員之權利。
六、派下員大會：由祭祀公業派下員組成，以議決規約、業務計畫、預算、決算、財產處分、設定負擔及選任管理人、監察人。
七、規約：有關祭祀公業組織及事務運作之規範。
2.如何處分土地
依祭祀公業土地清理要點 第19點規定
祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。
詳請自參考該要點如下:
◆ 第1點
為清理祭祀公業土地，加強其管理與使用，特訂定本要點。
◆ 第2點
祭祀公業土地之申報，由管理人檢具左列文件，向該土地所在地之直轄市或縣（市）政府民政機關（單位）為之。其土地分屬不同民政機關（單位）管轄者，民政機關（單位）受理時應相互會知。
（一）申請書。
（二）沿革。
（三）派下全員系統表及現員名冊。
（四）土地清冊。
（五）派下全員戶籍謄本。
（六）土地所有權狀影印本或土地登記簿影印本。
（七）原始規約，但無原始規約者，免附。
祭祀公業如無管理人或管理人死亡、行方不明或拒不提出申報者，得由派下員過半數推舉派下員一人，加附推舉書為之。
◆ 第3點
申報時應檢具之派下全員戶籍謄本，係指自戶籍登記開始實施後至申報時全體派下員之戶籍謄本。
◆ 第4點
民政機關（單位）於受理申報後，應於當地市、鄉、鎮、區公所及祭祀公業土地、祠堂、辦公處或祖墓所在地之村里辦公處公告及陳列派下全員名冊、系統表、土地清冊三十日，並將公告文副本交由申報人於公告之日起連續刊登於當地通行報紙三日。
◆ 第5點
祭祀公業派下員或利害關係人對公告事項有異議者，應於公告之日起二個月內以書面向受理申報之民政機關（單位）提出。民政機關（單位）應於異議期限屆滿後將異議書轉知申報人於二個月內申復，並將申報人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議，應於接到通知之翌日起二個月內向法院提起民事確認派下權之訴，並將訴狀副本連同起訴證明送民政機關（單位）備查。
◆ 第6點
異議期限屆滿後，無人異議，或異議人於接到申復意見之翌日起二個月內，逾期未向民政機關（單位）提出法院受理訴訟之證明者，民政機關（單位）應核發祭祀公業派下全員證明書。其經向法院起訴者，依確定判決辦理之。
◆ 第7點
民政機關（單位）受理祭祀公業申報後，應就其所附文件予以審查。其有不符者，應通知申報人於三十日內補正，逾期不補正者，駁回其申報。
民政機關（單位）將異議人之異議書繕本轉知申報人後，申報人未於二個月內提出申復書者，應駁回其申報。
◆ 第8點
民政機關（單位）核發之派下全員證明書內應載明：「祭祀公業○○○派下員計有○○○等○○人，經公告期滿，無人提出異議，特此證明。又本證明係應當事人之申請而發給，無確定私權之效力。」
◆ 第9點
祭祀公業派下全員證明書核發後，管理人、派下員或利害關係人發現有漏列派下員者，得檢具派下員全體過半數之同意書，敘明理由，申請民政機關（單位）公告後更正派下全員證明書。如對該更正有異議者，應向法院提起確認派下權之訴，俟判決確定後，再依確定判決更正派下全員證明書。
◆ 第10點
祭祀公業派下全員證明書核發後，管理人、派下員或利害關係人發現土地清冊內有漏列或誤列土地者，得檢具土地登記簿謄本向民政機關（單位）申請更正土地清冊。利害關係人如對該更正有異議，應向法院提起確認不動產所有權之訴，俟判決確定，再依確定判決辦理。
◆ 第11點
祭祀公業派下全員證明書核發後，如派下員有變動者，管理人、派下員或利害關係人應檢具（一）派下全員證明書，（二）變動部分之戶籍謄本，（三）系統表，（四）拋棄書（無者免），（五）派下員變動名冊，（六）規約（無者免）等文件，向民政機關（單位）申請公告三十日，無人異議後准予備查，如有異議，應比照第五點、第六點規定程序辦理
◆ 第12點
祭祀公業派下權之繼承或喪失，依規約定之，無規約或規約未規定者，依民事習慣定之。
◆ 第13點
祭祀公業應設置管理人，管理公業財產及召集派下員大會。
管理人死亡或因故不召開派下員大會時，經派下全體十分之一以上連署，並報經民政機關（單位）之許可，得召開派下員大會。
◆ 第14點
祭祀公業土地申報時無原始規約，而於派下全員證明書核發後始訂立規約者，應經全體派下員之同意。
規約應載明左列事項，並向民政機關（單位）申請備查。
（一）祭祀公業名稱、目的及住址。
（二）派下員資格。
（三）管理人人數、權限、任期、選任及解任方式。
（四）規約變動之方法。
（五）處分（包括設定負擔）財產之方法。
（六）祭祀公業解散後財產分配方法。
管理人為訂立規約召開派下員大會時，應報請民政機關（單位）派員列席，並將會議紀錄送民政機關（單位）備查。
◆ 第15點
祭祀公業規約之變動，依規約之規定，規約未規定者，應經派下員全體之同意。祭祀公業派下員如有變動者，應先依第十一點規定辦理，再檢具（一）派下全員證明書，（二）變動前後之規約，（三）派下同意規約變動之證明等文件，向民政機關（單位）申請備查。
◆ 第16點
祭祀公業管理人之變動，應由新管理人檢具（一）派下全員證明書，（二）規約（無者免），（三）選任之證明文件，向民政機關（單位）申請備查，無須公告，如對該管理人之變動有異議者，應逕向法院提起民事確認之訴。
◆ 第17點
新管理人選定後，應檢具其經民政機關（單位）備查之文件，向土地所在地之地政事務所申請管理人登記或變更登記。
◆ 第18點
管理人依前點規定辦理管理人登記或變更登記時，如利害關係人提出異議，地政機關應將異議書繕本轉知管理人於二個月內申復。並將管理人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議，應於接到通知之翌日起二個月內訴請法院裁判，並將訴狀繕本送地政機關，俟判決確定，再依確定判決辦理。管理人未依前項規定提出申復書者，地政機關應駁回其登記之申請。異議人未依前項規定提出起訴證明者，地政機關應依申請人所提備查文件辦理登記。
◆ 第19點
祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者，不在此限。
◆ 第20點
管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業向民政機關（單位）申報或備查之文件，得申請抄錄或閱覽。
◆ 第21點
管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業申報或備查事項、或土地登記事項有異議者，除依本要點規定之程序辦理外，得逕向法院起訴。
◆ 第22點
祭祀公業之解散，應經派下員全體之同意，並報請民政機關（單位）備查。
◆ 第23點
新設立之祭祀公業，應以財團法人為之。祭祀公業新取得不動產所有權或他項權利時，除已成立財團法人者外，應登記為派下員全體公同共有。
◆ 第24點
民政機關（單位）對於申報清理及備查之祭祀公業，應備專冊建檔管理永久保存。地政機關對於祭祀公業土地應造冊管理。
◆ 第25點
祭祀公業已依法登記為財團法人者，不適用本要點之規定。
◆ 第26點
本要點修正前曾經民政機關（單位）受理之未結案件，得依本要點規定辦理。
參考資料
祭祀公業土地清理要點 相關詞：
祭祀公業土地,祭祀公業條例,祭祀公業法人,祭祀公業管理人所有權,祭祀公業最新管理條例,祭祀公業公告,祭祀公業問題,何謂祭祀公業,祭祀公業是什麼,祭祀公業派下員>代書服務項目 林代書0966189846
2011年5月6日 星期五
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21世紀無可避免的行銷轉變!
勿再讓五歲的孩子繼承700萬債務！必看關於拋棄繼承的10個規定
據報載，屏東縣有一名5歲男童，小小年紀就要揹負外曾祖父留下來的百萬債務，本來他可以避免的，卻因為辦理拋棄繼承時，漏掉了他，當家屬知悉失誤，向法院緊急辦理拋棄繼承，但超過法定期限遭法院駁回，現在他必須獨自承擔七百多萬元的債務。 洽詢專線：0966189846 林代書
據報載，屏東縣有一名5歲男童，小小年紀就要揹負外曾祖父留下來的百萬債務，本來他可以避免的，卻因為辦理拋棄繼承時，漏掉了他，當家屬知悉失誤，向法院緊急辦理拋棄繼承，但超過法定期限遭法院駁回，現在他必須獨自承擔七百多萬元的債務。
看到這樣的新聞真是讓人遺憾，許多不懂法律的人因此而吃大虧，事實上，辦理拋棄繼承是可以自己辦理，程序上也不會繁瑣，每個人應該了解以下拋棄繼承的10個規定，DIY不求人：
Q1.什麼叫做「拋棄繼承」？
A.在法律上講的「拋棄繼承」，是指繼承開始後，依法有繼承權之人依法定方式所為否認繼承效力之意思表示；也就是說應該繼承的人，具狀向法院表示不要繼承被繼承人遺留財產上之一切權利及義務（包含：全部財產、債權及債務）。
Q2.拋棄繼承要向那個單位辦理？
A.拋棄繼承應該向繼承開始時，被繼承人（指往生者）住所地之法院管轄。
Q3.繼承人應該在什麼時候辦理拋棄繼承呢？
A.拋棄繼承有時間限制，繼承人在知道得以繼承之時起三個月內（97年1月2日民法修訂）以書面方式向法院為之，超過時間沒有辦理，就必須承擔繼承人的債務。
Q4.哪些人要辦理拋棄繼承？
A.當然是指繼承人，依民法第1138八條規定，遺產繼承人，除配偶外，下列順序而定之：
1.直系血親卑親屬（子女、孫（外孫）子女、曾孫（外曾孫）子女）。
2.父母（不含繼父母）。
3.兄弟姊妹（１含同父異母、同母異父兄弟姊妹，２其子女無繼承權）。
4.祖父母（含外祖父母）。
Q5.請問，要怎樣辦理拋棄繼承呢？
A.辦理拋棄繼承，須以書面向法院為之，並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者，不在此限，在書面上可向法院載明「被繼承人雖有其他應為繼承之人，但因不知其住所而不能通知」。
Q6.辦理拋棄繼承需要什麼文件呢？
A.依據台北地方法院訴訟須知，辦理拋棄繼承需要以下文件：
1. 拋棄繼承聲請書：請載明聲請人聯絡電話。
2. 被繼承人除戶戶籍謄本（如戶籍尚無死亡記載，應同時提出死亡證明書）。
3. 拋棄人戶籍謄本、印鑑證明、印鑑章。
4. 繼承系統表。
5. 拋棄通知書收據（已通知因其拋棄應為繼承之人之證明）。
Q7.辦理拋棄繼承會很難嗎？
A.辦理拋棄繼承並不會很難，以上提到諸如：拋棄繼承權聲請狀、繼承系統表、繼承權拋棄通知書、繼承權拋棄通知書收據等文件，各法院服務中心備有例稿，民眾可以加以參考撰寫，若有不明瞭之處可以請教法院服務中心人員。
Q8.向法院寫狀子辦理拋棄繼承以後，需要開庭嗎？
A.拋棄繼承性質上為非訟事件，由法院依職權調查事實及必要之證據，以明管轄權之有無、拋棄人有無繼承權、是否為拋棄人之真意等，並將調查結果函知拋棄人，不另製作裁定，如果有需要會請繼承人來了解情況。
Q9.辦理拋棄繼承有什麼效力呢？
A.拋棄繼承經法院函准備查者，溯及於繼承開始時發生效力。亦即被繼承人死亡時，拋棄人就不需要繼承被繼承人之權利義務。
Q10.辦理拋棄繼承需要規費嗎？
A.是的，聲請拋棄繼承應依非訟事件法之規定繳納非訟費用新台幣 1,000 元。洽詢專線：0966189846 林代書
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Q1.什麼叫做「拋棄繼承」？
A.在法律上講的「拋棄繼承」，是指繼承開始後，依法有繼承權之人依法定方式所為否認繼承效力之意思表示；也就是說應該繼承的人，具狀向法院表示不要繼承被繼承人遺留財產上之一切權利及義務（包含：全部財產、債權及債務）。
Q2.拋棄繼承要向那個單位辦理？
A.拋棄繼承應該向繼承開始時，被繼承人（指往生者）住所地之法院管轄。
Q3.繼承人應該在什麼時候辦理拋棄繼承呢？
A.拋棄繼承有時間限制，繼承人在知道得以繼承之時起三個月內（97年1月2日民法修訂）以書面方式向法院為之，超過時間沒有辦理，就必須承擔繼承人的債務。
Q4.哪些人要辦理拋棄繼承？
A.當然是指繼承人，依民法第1138八條規定，遺產繼承人，除配偶外，下列順序而定之：
1.直系血親卑親屬（子女、孫（外孫）子女、曾孫（外曾孫）子女）。
2.父母（不含繼父母）。
3.兄弟姊妹（１含同父異母、同母異父兄弟姊妹，２其子女無繼承權）。
4.祖父母（含外祖父母）。
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1. 拋棄繼承聲請書：請載明聲請人聯絡電話。
2. 被繼承人除戶戶籍謄本（如戶籍尚無死亡記載，應同時提出死亡證明書）。
3. 拋棄人戶籍謄本、印鑑證明、印鑑章。
4. 繼承系統表。
5. 拋棄通知書收據（已通知因其拋棄應為繼承之人之證明）。
Q7.辦理拋棄繼承會很難嗎？
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Q8.向法院寫狀子辦理拋棄繼承以後，需要開庭嗎？
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Q9.辦理拋棄繼承有什麼效力呢？
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