土地信託制度

土地信託制度隨著台灣社會發展之需求於近年來為各界所普遍運用之不動產管理方式，不動產之所有權人藉由委託足以信賴之專業人士，為受益人之利益或為特定目的管理或處分信託財產，如此可避免因疏於管理或缺乏資金來源而使得土地閒置未予有效運用，影響社會整體發展。不動產之運用管理對台灣社會經濟發展與穩定成長有著息息相關之互動，是以土地信託登記制度也因應而生，實值得社會大眾探討與了解。
依信託法第四條規定：以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人，又民法第758條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」是以不動產為信託財產者，必須向地政機關申辦信託登記完畢，始得對抗第三人。因此，信託法於民國85 年1 月26 日制定公布後，內政部為配合其施行以受理不動產權利信託之相關登記，於同年12 月4日台內地字第8582495 號函發布「土地權利信託登記作業辦法」，作為地政機關受理不動產信託登記時審查之依據，後又將土地權利信託登記作業辦法之相關規定正式納入土地登記規則中，增訂為第九章土地權利信託登記專章，使地政機關及不動產信託當事人皆有所遵循，據以辦理。
土地權利信託登記的要件：
依民法物權篇第760條規定：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。」是以不動產物權因法律行為而變動者須訂立書面契約及須辦理登記為生效要件。另土地登記規則第11條規定：「未經登記所有權之土地，除土地登記規則另有規定外，不得為他項權利登記或限制登記。」故有關土地權利信託登記之要件除上述民法規定之外，依土地登記規則之規定須申辦登記之標的物為「土地」或「建物」，且該土地或建物已辦竣所有權登記。由上述規定得知申辦土地、建物權利信託登記，無論申辦之權利為「所有權」或「他項權利」均應於該土地、建物權利已完成所有權登記始得為之，是以信託登記時該信託財產須經移轉，且須以書面為登記生效必備要件。
土地權利信託登記之種類：
不動產權利因信託關係成立而移轉或為其他處分，向該管地政機關申辦權利變更之登記，謂之不動產信託登記。依土地登記規則第124條規定「本規則所稱土地權利信託登記（以下簡稱信託登記），係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。」又受託人於信託期間依信託法第9條第2項取得之不動產權利，因仍屬信託財產，除須向登記機關申辦權利變更登記外，受託人並須於登記申請書上註明該不動產為信託財產，由登記機關一併註記於土地登記簿，以達信託公示之目的。信託財產於信託關係消滅時，信託財產之歸屬，除信託行為另有規定外，依左列順序訂之：一、享有全部信託利益之受益人。二、委託人或其繼承人。（信託法第65條），此時須辦理信託歸屬登記（他益信託）或塗銷信託登記（自益信託）。受託人變更時，須辦理受託人變更登記。另信託內容有所變更而不涉及權利變更者，為使其能對抗第三人及確保受益人之受益權，得向登記機關申辦信託內容變更登記。依現行不動產信託登記種類可分為：
1、信託登記：依土地登記規則第124條規定，信託登記係指土地權利依信託法辦理信託而為變更之登記。因此，土地權利因成立信託關係而移轉或為其他處分所為之登記，不論其原因係法律規定，或以契約、遺囑為之，一律以信託為登記原因。
2、受託人變更登記：依土地登記規則第129條規定，信託財產因受託人變更，應由新受託人會同委託人申請受託人變更登記，即土地權利信託登記後，受託人有變動、死亡等等所為之受託人變更登記。
3、信託歸屬登記：依土地登記規則第128條規定，土地權利因信託關係消滅而移轉予委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人會同委託人、受託人向登記機關辦理信託歸屬登記。
4、塗銷信託登記：辦理信託登記後，於信託關係消滅時，委託人應會同受託人申請塗銷信託登記，即土地權利於委託人與受託人間，因信託關係之消滅或其他原因而回復至原委託人所有時所為之登記。
5、信託內容變更登記：依土地登記規則第133條規定，信託內容有所變更而不涉及權利變更登記者，應由委託人會同受託人向登記機關辦信託內容變更登記。

有關土地權利信託登記與相關稅費
1、土地增值稅
土地所有權因信託行為成立，而依信託法第1條規定由委託人移轉與受託人者，因信託登記為形式移轉而非實質移轉，與一般土地所有權移轉情形有別，應不課徵土地增值稅。但於再次移轉應課徵土地增值稅時，其原地價之認定，以該土地不課徵土地增值稅前之原地價或前次移轉現值為準。但於信託期間有償移轉或信託終了移轉給委託人以外之歸屬權利人，以該歸屬權利人為納稅義務人課徵土地增值稅。另土地所有權因信託行為成立，而依信託法第1條規定，由委託人移轉與受託人申辦土地所有權移轉登記案件，無須先向主管稽徵機關申報土地移轉現值，惟依「稽徵機關核發遺產稅繳清（免稅）證明書查欠作業聯繫要點」作業規定，仍須於公定信託契約書空白處依查欠結果加蓋查欠戳章。（內政部86年12月29日台內地字第8612895號函）
以下就信託行為處分之不同，分述如下：
（1）土地為信託財產者，於左列各款信託關係人間移轉所有權，不課土地增值稅：
A、因信託行為成立，委託人與受託人間。
B、信託關係存續中受託人變更時，原委託人與新受託人間。
C、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。
D、因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。
E、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，土地由受託人回復與委託人間。
（2）受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或轉為自有土地時，向受託人課土地增值稅。
（3）受託人依信託本旨移轉土地與委託人以外之歸屬權利人時，向該歸屬權利人課土地增值稅。
2、贈與稅
（1）自益信託：信託之受益人為委託人自己者，稱自益信託，此部份因無實質贈與情形，故免徵贈與稅。或信託財產因信託行為成立、不成立、無效、解除、撤銷、消滅…等原因，於委託人與受託人間之移轉或其他處分，因僅屬形式上之移轉行為，亦不課贈與稅。惟於信託關係存續中，如變更信託利益之受益人為非委託人者，於變更時課徵贈與稅。
（2）他益信託：信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者，於信託成立時，視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受贈人，應課贈與稅。
（3）信託財產於下列各款信託關係人間移轉或為其他處分者，不課徵贈與稅：
A、因信託行為成立，委託人與受託人間。
B、信託關係存續中受託人變更時，原委託人與新受託人間。
C、信託關係存續中，受託人依信託本旨交付信託財產，受託人與受益人間。
D、因信託關係消滅，委託人與受託人間或受託人與受益人間。
E、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與委託人間。
3、遺產稅
（1）遺囑信託：信託因遺囑成立者，於繼承事實發生時成立信託，遺囑信託因於繼承發生時使他人取得遺產權利，故宜視為遺贈，依遺贈之課稅原則就信託財產依法併入遺囑人之遺產總額內課徵遺產稅。
（2）受益人死亡：信託關係存續中，受益人死亡時，應就其享有信託利益之權利未領受部分，依法課遺產稅。
不動產信託是一種代他人管理資產的制度，已經成為社會不可或缺的理財工具， 隨著人們生活水準的提高和個人財產的不斷積累，在日常消費之餘開始追求財產的保值增值，善用健全之信託管理，可以保障生產與投資效益，就個人而言，是相當優良之理財方式之一。 0966189846  台北代書