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投資房地產新手第一次買屋賣屋至少應注意的30點事項 0966189846 林代書
民間習慣房子買賣成交時會是由買方找代書或採用最新的雙代書方式來辦理過戶。代書簽約時會有2000元的簽約金是代書談話、潤筆費，由雙方各付1000元。雙方透過代書協助談妥所有買賣條件與細節。然後進入買賣過戶的流程所需時間約8-30天會完成所有過戶的手續，雙方只要依著代書的指示配合辦理就完成了。

但是現代人知識水準高，政府公部門辦事也越來越便民。買賣過戶有些人會想要自己賺代書費。原則上是雙方同意且可互信、不猜疑、不會玩花樣能講誠信又熟識彼此才較安全。如果您心中有感覺到不安就別勉強自己來，還是花點小錢找合法誠信可靠的專業代書來辦理以減少風險。畢竟代書費只約萬元左右，而不動產的買賣交易金額動輒上百、上千萬元，可別因小失大。保護好自己的權益與省錢熟為重呢?以下是第一次買賣房子的客戶經常會問到的事情，整理回應如下:

買賣過戶流程一般的付款會分成幾個階段呢?約是3~4個階段，有的人會先給小訂，有的人直接約代書簽約1.簽約款：簽約時付一部分價款內含訂金約10/100。2.備證款：雙方皆備齊辦理移轉登記所需文件，再交付部分價款約10/100。3.完稅款：繳清各自需負擔稅費後再付部分價款約10/100。4.交屋款：辦妥移轉登記，買方要將貸款撥給賣方即是尾款約70/100。過戶的流程所需時間約8-30天，付款的比例會因人或因條件不同而調整，貸款有不足的部分，雙方要先協議好，看是分期或一次現金補足再交屋，違約條件與罰責也要先約定。至少應注意事項共30點如下:

1. 買房子之前不要怕累要勤看房子，要決定之前可以先請專業的陽宅風水長者或具實務經驗的專門人士幫忙陽宅鑑定提供參考意見，亦要向鄰居或管理員、管區等查詢是否有發生過跳樓、自殺或其他像火災、水災、地震損害、漏水、傾斜等重大事情，及是否被列入危樓、海砂、幅射屋等問題.買對房子賺大錢，買錯房子一輩子就難再有好的投資機會了。
2. 室內的隔間大小尺寸要先有數，每個人的房間大小、通風、採光是否充足，向陽的房子對人健康較佳。
3. 多看屋多比較，有喜歡的房子就請賣方提供土地和建物所有權狀及土地建物的謄本，先看過基本資料，賣方若權狀不見了，其補發要另公告一個月的時間。
4. 買方簽約時要親眼看過當天的土地及建物謄本，賣方需提供產權資料像土地、建物權狀正本、謄本正本、地籍圖、分區使用。
5. 買方要自行確實算過土地建物面積比例持分是否相符，面積換算單位是用平方公尺乘以0.3025即是坪數。
6. 買方下訂時要先請代書再調查產權是否清楚，並確認過對方身份證件，訂金可隨意給，下訂後可再想一下確定不會後悔再約簽約。雙方對契約內容皆要詳細確認，簽約金一般大約是以成交總額的一成至二成左右或雙方另議。
7. 出價決定前也可先向銀行問預估貸款金額是多少，要考慮日後貸款本金、利息及自己的收入增減時能力可否負荷,房貸支出約佔月收入的三成至四以內再買。切勿受別人的影響而急著下訂。
8. 該不動產有無佔用到別人的道路或其他公共設施用地，更要避開基地臺、垃圾場、色情行業等等不合適住家的區域。
9. 考慮都周詳就下訂，好讓雙方都能下定決心，圓圓滿滿、開開心心完成一件好事，好的開始就是成功的一半。
10. 賣方如果非所有權人，簽定買賣契約時，應請他提示出授權書及方的印鑑證明書，雙方要互相影印身份證明文件存查。
11. 賣方用印是用印鑑章，印鑑章是指去戶政事務所申請印鑑證明的那一顆章，買方的是用便章就可以了，過戶時賣方要去戶政事務所申請印鑑證明書一份給代書做過戶用。
12. 簽約時最好有公證的第三人在場如果沒有就請代書，代書可以為日後紛爭時做個證明，也可解決雙方不熟識的信任感化解存疑，協助雙方達成共識訂出付款及其他重要的特別約定事項，較有保障且省事。
13. 買方需在代書送地政事務所過戶時開立本票一張給賣方做為尾款的擔保，並且註明：禁止背書轉讓，交由代書保管，待交付尾款給賣方後再取回作廢。
14. 一般在簽約買方就要同時申辦銀行貸款，銀行會先預估價格→徵信查詢個人信用→貸金額審核→銀行對保→辦理過戶登記可同時一併辦理抵押權設定登記，待過戶完成時即可撥款交屋。交屋前會做稅費分算及交付鑰匙、遙控器及住戶規約等。
15. 買方有要貸款的話買方要提出財力、還款計畫、收入證明像是扣繳憑單影本或存摺影本。
16. 買方要付的費用如下：契稅依房屋評定標準價格來課稅6%、印花稅依現值*0.1%、地政規費、設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%、書狀費、火險費、貸款代書代辦費、買賣件代書代辦費。
17. 簽約時各種稅費由誰負擔要事先就表明、是買清或賣清或是各付個的呢?一般買賣不動產要負擔的稅費是由賣方負擔土地增值稅地價稅、房屋稅、水電瓦斯接戶費、買方負擔契稅、印花稅、登記規費及代書費，交屋日期的最後期限一定要寫明，以免貸款被拖延。
18. 賣方是否有要享用增值稅的優惠稅率，先做試算，請至財政部稅務入口網．土地增值稅試算 ，選用一生一次或一生一屋或用一般增值稅，一般的增值稅報稅、稅單約五至七天，享用自用住宅優惠稅率約要十四至二十個工作天左右。
19. 賣方會產生的過戶費用有土地增值稅、銀行若有貸款其塗銷費或自已辦塗銷、代書簽約費1000元.及其他交屋前要結清的水費、電費管理費等。
20. 房子賣掉後，賣方戶口要遷出，在下個年度賣方的個人綜合所得稅要多申報財產交易所得或奢侈稅申報，賣屋時所有支出的費用要留下收據，可當做使用成本申報扣除。
21. 房屋與土地出售後兩年內重購或者是先購買房屋與土地，如為先買後賣案件，應於重買土地時，已持有供自用住宅使用之土地才可適用。先賣後買者於重買後申請，先買後賣者於出售後申請增值稅退稅。
22. 分算房屋稅的核課稅期間是從每年的7月1日至隔年6月30日為止，為一期，分算房屋稅，原則上是用365天計算賣方使用的天數來分算稅金比例。
23. 分算地價稅的核課稅期間是從每年1月1日至隔年12月31日為止為一期，分算是用365天計算賣方使用的天數來分算稅金比例。
24. 買方如符合自用住宅相關規定，次年申報綜合所得稅時可列舉扣除銀行貸款繳付的利息。
25. 交屋後買方戶口遷入，申請自用地價稅自用可省地價稅.，地價稅的一般稅率為10/1000，自用的稅率則為2/1000，差距約5倍。
26. 雙方互相答應過的事情像贈送家具、漏水維修費用均應詳實記載於買賣的契書內，並經雙方簽名認章確定，以免日後毫無憑據。
27. 交屋時賣方要準備最近一期的房屋稅單、地價稅單、電費、瓦斯費、管理費等與房子相關的影印收據交給買方並做分算。
28. 簽約時賣方就要將房屋的實況據實以告，不可以不說或隱瞞房子的瑕疵，否則會有民法的物之瑕疵擔保責任，如果賣方故意不告知的瑕疵，買方在五年內發現且在發現後6個月內主張賣方仍須負擔物之瑕疵擔保責任。買受人可因而解除契約或請求減少價金請求賠償。賣方故意隱匿瑕疵可能還可能會構成刑法上的詐欺罪，房子買賣要基於誠信，有任何的瑕疵一定要事先告知，瑕疵是在交屋前就已經存在的話，不論屋主是真不知道或假裝不知情，除非先於簽約前就告訴買方，否則賣方都必須負責瑕疵修繕的責任。
29. 交屋後，買方需再次詳細檢視屋狀況，若符合民法物之瑕疵擔保的相關規定可以要求賣方予以負責。
30. 不幸發生買屋糾紛時，雙方可先心平氣和的先協調看看，真的不行就只能循序處理申請調解，對於調解結果不滿意，只好再走法律訴訟，雖然人人有訴訟的權利，但訴訟費標的金額要先付，誰輸誰贏有時不會盡讓人滿意，訴訟也是不得不的最後手段了。0966189846 林代書


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