奢侈稅應課與否情形 0926826235
■持有未滿2年再出售之房屋及其基地、依法得核發建造執照之都市土地，應課奢侈稅。
但非都市土地（空地）縱為建築用地，持有未滿2年而出售者，免課奢侈稅。
■以贈與（一般贈與、夫妻贈與）方式移轉房地者，免課奢侈稅。
但受贈後，持有未滿2年再出售者，應課奢侈稅。
■以強制拍賣方式移轉房地者，免課奢侈稅。
但拍賣取得後，持有未滿2年再出售者，應課奢侈稅。
■營業人興建房屋完成第一次移轉後，持有未滿2年再出售者，免課奢侈稅。
但自然人興建房屋完成第一次移轉後，持有未滿2年再出售者，應課奢侈稅。
■以家庭變故、感情生變、資金需求、生病、無工作、繳不出房貸、車禍為由，持有未滿2年再出售者，應課奢侈稅。
■土地所有權人藉辦理合併或共有物分割行買賣或交換之實者，因合併或共有物分割之差額，應課奢侈稅。
■以持有未滿2年之房屋及其坐落基地與他人交換其持有未滿1年之都市土地，兩人皆應申報特種貨物及勞務稅，按本條例施行細則第25條規定，其銷售價格，應以換出或換入之時價，從高認定。
■所有權人出售持有2年內之重劃中土地，應課奢侈稅。
■夫妻離婚，因執行剩餘財產請求權取得不動產，持有未滿2年再出售者，視個案處理。
■核准不課徵土地增值稅者（如：農地或與農業經營不可分離之農舍），持有未滿2年而出售者，免課奢侈稅。
於申報土地移轉現值時，無論有無申請不課徵土地增值稅，均應向農業主管機關申請「農業用地作農業使用證明書」留供備查，作為排除奢侈稅之證明文件。
■公共設施保留地尚未被徵收前移轉者，持有未滿2年而出售者，免課奢侈稅。
■所有權人與配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者（純作自用住宅），持有未滿2年而出售者，免課奢侈稅。
所稱「辦竣戶籍登記」，應由所有權人、配偶或未成年直系親屬（已成年直系親屬不包括在內）其中一人，於銷售日前辦竣戶籍登記。
■原有純作自用住宅，再購買一戶，自新房登記日起1年內出售原房地者，出售後仍符合自用住宅，免課奢侈稅。
■因調職、非自願離職、其他非自願性因素出售新房地，出售後仍符合自用住宅，免課奢侈稅。
■因繼承取得或受遺贈取得者，免課奢侈稅。若因繼承取得或受遺贈取得後，於2年內出售者（因：非屬自願性取得），亦免課奢侈稅。
■以自用住宅拆除改建或與營業人合建分屋者，免課奢侈稅。
■都市更新以權利變換方式取得房地者，免課奢侈稅。
■預售屋尚未建築完成前出售者，免課奢侈稅（但：應依所得稅法規定按實際成交所得申報個人綜合所得稅）
■自辦市地重劃，出資者取得地主的抵費地，在2年內出售（因非屬投機土地），免課奢侈稅。
■完成移轉登記後，發現買到海砂屋並要退屋撤銷買賣，免課奢侈稅，但實務上需經法院判決或調解成立文書，較無爭議。
因賣方未持有2年以上出售房屋（非屬海砂屋、輻射屋、凶宅），免課奢侈稅。，經成立買賣契約，並於簽約日後30天內解除買賣，尚未報繳奢侈稅者，只要由買賣雙方撤銷土地現值申報、契稅申報即可，勿需向國稅局備查或申報奢侈稅。（但：已支付之買賣價金應確切返還）
因賣方未持有2年以上出售房屋（非屬海砂屋、輻射屋、凶宅），經成立買賣契約，並於簽約日後30天內解除買賣，已經報繳奢侈稅者，應由買賣雙方撤銷土地現值申報、契稅申報後，檢附相關撤案文件，向國稅局申請退還奢侈稅。（但：已支付之買賣價金應確切返還）
■持有未滿2年，非與自用住宅併同出售，而單獨出售車位者，應課奢侈稅。
■夫妻贈與房產，嗣後再回贈與原名義者，再出售與第三人，原持有期間加上回贈期間合計超過2年者，免課奢侈稅。
■「非自願性離職」或「其他非自願性因素」出售持有未滿2年新房地者，所有權人應檢附相關證明文件及說明，向主管稽徵機關申請認定，經稽徵機關報經財政部公告認屬者，得免課奢侈稅。
財政部函釋
■案例：兩人交換持有不滿 2年 的不動產，兩人都要課奢侈稅，而且價格按照換出或換入的時價，從高認定。兩人應在訂定交換契約次日起30 天內，向戶籍所在地國稅局申報奢侈稅。
舉例來說，A與B持有不達二年的非自用不動產各一筆，A所持有的不動產價值1,500萬元，B持有者2,000萬元，雙方決議交換，B再就不足差額提供A現金補償。
兩人的交換行為，涉及奢侈稅課徵範圍，A與B各自都要繳交一筆奢侈稅。在交換不動產採從高計稅的原則下，A及B的奢侈稅計稅價值是2,000萬元。即如以10%的稅率計算，兩人各自要繳納200萬元奢侈稅。
不過，有幾種情形，交換雙方未必需要繳交奢侈稅，包括：
一、交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時，雙方均可免課奢侈稅；
二、其中有一方持有超過二年，可免徵奢侈稅；但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方，仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅。
■案例：本人、配偶及未成年子女名下只有一棟不動產，且已經完成戶籍登記，但是房屋一樓供出租營業使用，二樓作為自用住宅，持有未滿2年因故需將房屋出售者，需按面積比例計算申報奢侈稅，亦即一樓部分必須課稅，二樓以上免稅。
■案例：某公司出售一間持有1年半的辦公室，土地售價1,000萬元，房屋售價500萬元。因為出售房屋需課徵5%營業稅(即25萬元營業稅)，所以房地銷售價格為1,525萬元(1,000萬元+500萬元+25萬元)，乘以適用稅率10%，應納奢侈稅之稅額為152.5萬元。
■案例：因買賣價金給付糾紛，經法院調解並以「調解移轉」登記與原所有權人，原所有權人再出售該不動產時，其持有期間之計算，應將原所有權人原持有該不動產期間與調解移轉登記後之持有期間合併計算。
■案例：符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定之所有權人或其配偶於工作地點購買房屋及其坐落基地，致共持有2戶房地，嗣因遭公司依勞動基準法第11條第4款規定資遣而出售該購買之房地者，核屬特種貨物及勞務稅條例第5條第2款後段規定非自願離職出售新房地之情形。
■案例：特種貨物及勞務稅條例第5條第1款及第2款規定之所有權人或其配偶及未成年直系親屬持有房屋及其坐落基地，不包括持有骨灰(骸)存放設施。
■案例：特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定之特種貨物，應不包括經直轄市、縣(市)政府依法核准之殯葬設施及其坐落土地。
■案例：將不動產贈與配偶，配偶「回贈」後再出售，在計算奢侈稅持有期間時，可將贈與配偶前持有的期間計入，如此一來，夫妻互贈不動產，只要在出售前先回贈，就可避開奢侈稅。
■案例：夫妻相互贈與不動產，若夫妻及未成年子女名下不只一棟不動產，獲贈不動產者出售受贈的不動產，須自受贈日起算2年，即受贈後持有逾2年以上出售，才可以免除奢侈稅捐。
■案例：所有權人銷售原贈與配偶，嗣後配偶又回贈之不動產，於計算持有期間時，准將其贈與配偶前持有該不動產之期間合併計算。
■案例：土地所有權人銷售經法院調解取得原出售與他人之不動產，應將原所有權人原持有該不動產期間與調解移轉登記後之持有期間合併計算。
■案例：原所有權人（委託人）為受益人交付信託之不動產，經塗銷信託登記回復所有權與原所有權人（委託人），嗣出售時，其起算日應以委託人原取得該不動產並完成移轉登記之日為準。
■案例：個人出售自住房地及停車位，如停車位原係與自住房地併同使用，且該自住房地符合本條例第5條第1款規定者，該停車位與自住房地併同銷售時，可免徵奢侈稅。
■案例：但所稱「僅有1戶房屋及其坐落基地」之認定，並不包括非供居住之停車位，故所有權人如「單獨出售持有期間未滿2年之停車位」，仍應依規定申報繳納奢侈稅。
■案例：本條例第5條第1款及第2款規定之所有權人或其配偶及未成年直系親屬持有房屋及其坐落基地，不包括持有骨灰（骸）存放設施。
■案例：如出售之房屋及土地係於不同時點取得，按特種貨物及勞務稅條例分別適用不同稅率時，納稅義務人應依契約所載房地價格分別填載申報繳稅；又所出售之房地如係以總價簽訂銷售契約，則納稅義務人可參考原始取得價格、最近市場銷售價格及其他資料決定本次銷售房屋及土地之價格，據以申報繳稅。
■案例：已出售之房屋如有瑕疵，經買方提起請求返還價金之訴訟，嗣雙方協議解除契約，由原所有權人買回，不動產所有權回復原所有權人名下後再出售時，原所有權人原持有該不動產期間與買回完成移轉登記後之持有期間合併計算。
行政罰責
■自用住宅不課奢侈稅，但限本人、配偶及未成年子女名下只有一戶，將第二戶以上房屋過戶給父母或成年子女，雖可符合自用住宅定義，但可能涉及贈與稅，且未來出售房屋的資金若回流，還可能被認定人頭戶炒房，將會被補稅及罰鍰。
■根據財政部最新公告的奢侈稅罰則，若查獲民眾逃漏奢侈稅，最高罰款金額為漏報稅額的2.5倍。
■二親等以外，以贈與（一般贈與）方式移轉房地，但有價金支付，為國稅局查獲者，應課奢侈稅，併科三倍以下罰緩。
■以抵押權設定登記、預告登記、以租代買、假信託、假贈與等其他不正當方法逃漏奢侈稅者，如經國稅局日後查核買賣雙方資金流程有異者，可能以「詐術或其他不正當方法逃漏奢侈稅」論處。
■奢侈稅之認定，主要著重於買賣契約行為之成立、價金之交付，縱使解除買賣契約，並返還價金，設若於日後滿2年後再行出售同一人，且登記名義人為撤銷前之買方或其配偶、親屬者，國稅局一旦查獲，可能以「詐術或其他不正當方法逃漏奢侈稅」論處。
刑事罰責
■以詐術或其他不正當方法逃漏特種貨物及勞務稅者，應處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣6萬元以下罰金。教唆或幫助他人逃漏者，應處3年以下有期徒刑、拘役或科新台幣6萬元以下罰金。
■假信託涉及《刑法》第214條偽造文書罪，且買方非「幫助犯」，視為「共同正犯」，刑責更重；「假離婚」、「假贈與」等方式，其刑責也和假信託一樣，可處3年以下有期徒刑。
■由仲介或代書教唆，就屬教唆犯，觸犯《刑法》第29條的教唆罪，買賣雙方若同意，也有幫助的刑責，將觸刑法第30條；嚴重一點，買方、賣方將觸《稅捐稽徵法》第43、41條，可處3到5年有期徒刑、6萬元以下罰金。
■買方配合賣方規避稅負，就可能涉嫌幫助他人逃漏稅，最重可處三年徒刑。
■案例：有關民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得不動產後出售，其持有期間之計算，自原有取得該不動產並完成移轉登記之日起算。
代書達人 台北車站前 0926826235
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