美華裔女律師命案 12年後偵破-Yahoo!奇摩新聞

強制執行相關作業流程 0966189846 林代書
執行程序：
債權人申請執行（提出於執行法院） 法院收狀（執行處之收文處收狀） 民事執行處分案（分股別約三日）（具狀聲請除去租賃權、地上權） 執行處法官排定查封日期　　　　　函知地政機關為查封登記並通知其他債權人及定鑑價機關　　　
就鑑價報告結果，法院發函債權、債務人及相關人訊價（限期陳述意見）　　　　　法院核定底價公告及登報一定期拍賣（公告日距拍賣日期不得少於十四日）　　　　　第一次拍賣（流標，原則減價-20%）　　　　第二次拍賣（流標-20%） 第三次拍賣（流標） 公告三個月，以前次底價，登記應買 第四次拍賣（特別程序減價拍賣）　　　　　　拍定（通知優先承買權人）　　　　　拍定人或優先承買人，繳清尾款及價金（七日內）　　　　核發權利移轉證明書（10天-14天）（取得不動產產權）及函知地政機關塗銷查封登記　　　　　制作分配表 分配 發款（6-9個月）
點交：
產權登記（申報契稅、完稅、地政機關辦理所有權移轉登記、宣示登記） 聲請點交 法院命債務人或現住人15日自動搬遷 債權人查報未搬，聲請第二次點交 　法院定期履勘當場協調搬遷日期 逾期未搬，再申請第三次點交 法院定期強制執行 強制執行（通知管區、鎖匠） 點交完成（如有破壞、毀損查封現狀，另以刑事告訴方法處理）
（違反查封效力或毀壞建築物）
不點交：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
取得權利移轉證書　　訴請民事法院遷讓房屋，併請求損害金　　　　　　無法和解則取得執行名義、假執行或終局執行
　　　訴請刑事偵查：使公務員登載不實　　　　　　　　和解筆錄（搬遷完畢始給付費用）
　　　　　　　　　　（須閱覽全部執行卷宗含送達證書）
聲請法院強制執行


法拍流程圖

調查程序 扣押程序 換價程序 分配程序
一、調查程序：
權利外觀調查原則
二、扣押程序
1.無財產：核發債權憑證 6.查封
2.房屋現況調查 ○1動產：標封、烙印、火漆印
3.增建物測量與查封登記 ○2不動產：揭示、封閉、追繳契據、查封登記
○1獨立物：從物、非從物 ○3其他權利：發扣押命令
○2附屬物 7.不查封
4.停止 禁止重複查封：併案執行或調卷拍賣
當然：無需擔保金 禁止無益之查封
裁定：提出擔保金 禁止查封之物
合意：執行之延緩 8.執行救濟
5.鑑價、訊價、通知抵押權人 ○1聲明異議
○2訴訟：a.債務人
b.第三人


三、換價程序
1.有無實益?特別變賣? 3.一拍→二拍→三拍→特別變賣→四拍→債權憑證
2.除去租賃權、使用借貸權等 4.拍定：拍賣終結→優先承買權
或
承受：參與分配基準時

四、分配程序
1.分配表 2.點交程序：○1發自動履行命令
次序：○1土地增值稅 ○2履勘現場
○2執行費 ○3強制遷讓
○3抵押債權 3.執行程序終結：發款
○4其他優先權
○5普通債權
救濟：聲明異議
異議之訴
0966189846 林代書


A.強制執行之主導權與現場查封之重要性。
1.強制執行之主導權在法律上之利害關係及好處。
（兼論有無「假的強制執行」）
2.強制執行的主導權與點交、不點交的關連性。
3.投標人對於「強制執行之主導權」的應有判斷力。
4.現場查封之事前準備工作。
5.現場查封之時機。
6.查封筆錄上應如何主張，以利造成點交。
（1）點交與不點交的狀況分析。
（2）如何瞭解查封筆錄記載。
7.增建、違建之確認及其占有情形之調查。
8.違建之所有權人如何判斷?夾層屋?建造中建物?合建?未辦保存建物?
9.公共設施之占有使用情形。（屋頂平台、法定空地、法定停車位）

B.拍賣公告之陷阱
1.拍賣標的物之標示：
（1）不動產之全部產權→專有部份＋共用部份
（2）不動產之部份產權→分別共有＋公同共有
（3）地上物之有無?
（4）增建之有無?
（5）違建之有無?
（6）其他：
2.拍賣公告內容之重點：
（1）只拍賣土地時：持分？
（2）只拍賣建物時：確認有無占有本權？
（3）拍賣土地＋建物時：
3.拍賣公告內之關鍵：點交與否＋占有＋停車位?＋未辦保存登記增建物、地下室點交？
4.如何辦理參與分配聲明異議。（分配表異議之訴）
5.參與分配等繕狀實務。

C.如何判斷可投標之不點交案件與排除占有
1.法院拍賣公告註明「不點交」是否合法之判斷。
2.法院拍賣公告註明「不點交」，但仍可創造大利潤之拍賣案之判斷。
3.法院拍賣公告註明「點交」，但卻遭到第三人占有，應如何排除其占有。
4.法院拍賣公告註明「不點交」，應如何排除拍賣公告上所記載之占有人之占有。排除租賃權的訴訟與實務。
5.法院拍賣公告註明「不點交」，但遭到拍賣公告上未記載之第三人占有時，應如何排除其占有。

買賣不破租賃原則
壹、法律依據
民法第四二五條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

民法第四二五條之一：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第四二六條之一：租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。
民法第八六六條：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定
（新修正） 地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。





貳、相關判決
裁判字號：45年台上字第590號
裁判意旨：承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同。

裁判字號：51年台上字第2858號
裁判要旨：依司法院院字第1909號解釋，出租人未將押租金交付於受讓人時，受讓人對於承租人雖不負返還押租金之義務，惟受讓人承受之租賃關係，係依其讓予契約內容，如為無押租金之租賃，當不得向承租人請求押租金之交付，如為有押租金之租賃，則除承租人尚未履行交付押租金者，得依原約請求交付外，若承租人已依原約將押租金交付於原出租人時，則其既已依約履行，受讓人如欲取得押租金以供租金之擔保，亦屬是否可向原出租人請求轉付之問題，其仍向承租人請求履行之交付押租金義務，於法即屬不合。

裁判字號：65年台上字第156號
裁判要旨：民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。

裁判字號：59年台上字第2490號
裁判要旨：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。

裁判字號：60年台上字第4615號
裁判要旨：抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。

裁判字號：94年台上字第551號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。

裁判字號：93年台上字第2554號判決
裁判要旨：民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。而民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」，是土地所有人於抵押權設定後，在土地上設定地上權或其他使用收益之權利予第三人，供其營造建築物，於抵押權有影響者，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，以保護其利益，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院即須除去該項權利而為拍賣。且依強制執行法第九十九條第二項規定，並應於拍定後解除被除去權利之第三人之占有而點交於拍定人或承受人。似此情形，自無類推適用民法第四百二十五條之一規定認該第三人或其繼受人與土地受讓人間有租賃關係存在之餘地。原審持相反之見解，自有未合。

裁判字號：93年台上字第1328號
裁判要旨：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。

裁判字號：91年台上字第1831號
裁判要旨：承租人向土地所有人租地建屋，定有租賃期限，嗣復設定地上權登記，不過加強租賃關係而已，兩者自可並存。土地所有人於地上權消滅後，訴請承租人返還土地時，承租人仍可本於原有租賃契約主張權利，自有民法第四百五十一條之適用。倘承租人於租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而土地所有人不即表示反對之意思，即應視為以不定期限繼續租約。
裁判字號：91年台上字第1064號
裁判要旨：（一）出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在。
（二）平均地權條例第六十三條及其施行細則第八十九條、第九十條規定，並非耕地三七五減租條例之特別規定，不因有該規定而排除後者之適用，是耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約。

參、其他

優先承買權
壹、法律依據
一、土地法第三四條之一：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一（債權效力） 價格共同或單獨優先承購。
二、土地法第一○四條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同
（物權效力） 樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
三、民法第四二六條之二：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租
（物權效力） 人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。



貳、實務見解：
裁判字號：85年台上字第2118號
裁判要旨：土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力。且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。

裁判字號：86年台上字第1251號
裁判要旨：按土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，本院六十五年台上字第五三○號著有判例，依同一立法本旨，基地地上權人如於基地上根本未為房屋之建築者，似亦應同有該判例之適用。

裁判字號：91年台上字第2154號
裁判要旨：按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。
裁判字號：77年台上字第1243號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。

裁判字號：69年台上字第2391號
裁判要旨：土地法第一百零四條第一項規定，係指房屋及基地之出賣而言，系爭土地既非建築基地，自無該條適用之餘地，況查房屋基地之優先承買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。

0966189846 林代書
美華裔女律師命案 12年後偵破-Yahoo!奇摩新聞